卖房也要交佣金了！“潜规则”被打破的根源是什么？

作者 | 金莱

来源 | 财经观察网（ID：caijingcom）

一般来说，买卖房屋的中介费用一般由买方支付，但最近这一“潜规则”被打破了，在重庆二手房交易市场上，房产中介的开始向卖方收取中介费用。

链家、德祐、21世纪不动产等贝壳系经纪公司纷纷对重庆市的二手房买卖的中介费收取方式进行了如下调整：取消了买方贷款总额1.5%的服务费，但维持买方2%的佣金不变，而卖方从免费变成1%的服务费。
佣金变革缘由：二手房挂牌飙升

为什么重庆的房产中介突然“一反常规”，开始向卖房方也收中介费？
之所以出现这样的调整，主要是因为近两年重庆的二手房源存量的持续上升，出现供过于求的现象。
最近两年以来，重庆的二手房数量飙升，这从链家官网各个城市的挂牌待售的二手房数据就可以明显看出准备一下趋势。
2019年7月，链家重庆二手房挂牌待售量约9万套；到2020年7月，重庆二手房挂牌量约为16万套，位居全国第一；而到目前重庆市挂牌的二手房源超过20万套，短短1年半时间，挂牌房源数量翻了1倍多。

而这还只是链家这一家的数据，如果加上我爱我家、中原、信义房屋、21世纪不动产、智恒房产等的网站上待售房源数量，目前重庆待售房源估计超过30万套，其中主城九区的挂牌数量超过27万套。
重庆市挂牌的二手房数量飙升，买房选择余地更多，使得二手房市场成为买方市场。
买方看房看得多了，自然会挑花眼，也明白目前形势对自己有利，于是便要求卖方降价，于是这几年重庆的二手房成交均价开始下滑了。
重庆市的二手房均价在2018年年中达到顶点之后，就开始了长达1年多的下跌，如今依然没有恢复元气，这导致二手房成交周期已经超过了三个月。二手房均价的下滑，导致买方要求更多的降价，而卖房又不甘愿降价，于是便这样耗着，这导致二手房平均成交周期超过了三个月。
就是在这种情况下，重庆市民小郑位于巴南的房子挂牌一年多了还没有卖出去。
小郑去年他准备把巴南的一套大三室卖掉然后去买套新房子，当时有购房者出价比小郑心仪的价格低了15万，于是交易就搁置了下来。
随着越来越多的房源涌入市场，想尽快出手的小郑主动降价10万，但是因为可供挑选的房源增多，有些购房者甚至要求降低20万，小郑一怒之下不卖了。
从上面这个例子，我也可以看到如今重庆的二手房交易市场已经又卖方市场转为买方市场，在这种情况下房产中介做出向卖方收取中介费自然就不出奇了。
当然，虽然重庆二手房市场中介费出现这一变革直接原因是二手房源飙升，但二手房源飙升的根源却是因为重庆市新房供应量太大。
重庆天量新房入市，人口增量跟不上

重庆是一个以新房为主导的市场，购房者普遍更青睐购买新房，加上改善型需求增多，除非是对地段和配套十分看重的购房者，否则大部分改需购房者还是更愿意购买小区环境、户型、设计更符合居住需求的新房。
因此，近10年重庆新房供应量一直维持高位。从2012年开始，重庆主城新房成交面积每年超过2000万平方米，2017、2018两年甚至超过3000万平方。
以套均面积建面100㎡估算，这意味着重庆每年要卖超过20-30万套新房，近10年的成交约230万套新房，这对于重庆市主城区人口来说绝对是天量数据。

虽然重庆市常住人口在2019年末达到 3124.32万人，比上年增加22.53万人，但主城区人口只有900万左右，不到全市的1/3。
以一家3口计算，重庆主城区也就300万户，这意味着近10年建的房子可以让3/4的重庆主城区家庭住上新房，加上之前20年建的商品房，重庆主城区的房子肯定多了。
事实也是如此，据中国家庭金融调查与研究中心一份调查数据显示，2017年重庆住房空置率高25.6%，位居全国第一，远超二线城市整体的22.2%。
而2018-2020年,重庆主城区商品房成交量分别为30.4万套、20.47万套、24.46万套，加上目前还没有卖出去的15万套，合计新增90万套，巨量供应下，如今重庆主城区房屋空置率可能已经超过30%。
而一个城市未来房价怎么走，除了要看供应，也看需求，即人口流入情况。
如今，重庆每年人口净流入也就20来万，连主城区每年新增20多万套新房都填不满，更别说主城区之外的区县每年还新增20多万套新房。

如今重庆的每年入市的新房都消化不了，更别说二手房市场。
按照正常经验来说，存量房的5%进入二手房市场挂牌交易，在天量新房供应下，重庆的二手房挂牌数量也快速攀升。在更高佣金的刺激下，中介机构普遍都在主攻新房市场，因此二手房存量逐渐攀升也在情理之中。
因此，重庆偏好新房、供大于求的楼市特征，造就了重庆中介开始对卖方也收取佣金。随即而来的一个问题就，其他城市中介会不会跟随？
其他城市会不会跟随？

有业内人士表示，中介费率的变化，是各个城市根据各自实际情况做出的，而且上述规则可以看成一个平台指导价，并非全都执行。
但是，近日一条政策的出现，让笔者认为接下来会有更多的城市房产中介跟随在重庆之后对卖方收取佣金。
近些年来管理层对房地产的态度十分明确，那就是“房住不炒”。为了抑制炒房，这些年来各种各样的限购、限贷举措都出来了，最近深圳更是出台指导价新政，全国也严查违规流入楼市信贷资金。

但是效果却不咋地，2月份中国70城中有56城新房价格环比上涨。其中4大一线城市领涨，新房环比上涨0.5%，二手住宅销售价格环比上涨1.1%。

北京、上海、广州、深圳四城二手房价格涨幅分别为1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，包揽了70城二手房价环比涨幅的前四位。

而要限制房价继续上涨以及炒房，最重要是一个举措就是房地产税的征收。

而近日传出“推进房地产税立法”被写入“十四五”规划，且根据十三届全国人大的立法安排，房地产税在本届人大任期之内（2018年3月至2023年3月）会启动立法，这也意味着房地产税有望在2023年前启动立法。

一旦房地产税开始立法，意味着将来房产持有成本将大幅攀升，这必将逼迫炒房资金退出，于是大量存量房将投入到二手房市场，这样全国二手房市场将如重庆一般出现供过于求，那时房产中介自然会向卖方收取中介费。

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