您有一份购买二手房防坑指南，请查收

为了保障购房人权益，提高交易风险防范能力，值此3.15消费者权益保护日之际，南京市房地产市场交易中心就存量房买卖过程中需注意的事项，以问答的形式作出以下提示。

问

请问我们在二手房交易的过程中安全可靠的流程是怎样的？如何实现“一手交钱，一手交房”？

答

首先，市民寻找中介服务时，要选择办理经纪机构备案的正规中介机构。经纪机构备案信息在南京网上房地产网站公示，市民可以随时查询，查询不到信息的机构即是未备案机构。买卖双方如果贪图费用便宜，选择没有备案的“黑中介”，甚至是选择逃避企业责任、无证无照的“自然人”个人来提供房地产经纪服务，很可能会“捡了芝麻，丢了西瓜”，遭遇合同纠纷陷阱甚至可能遭受经济损失，后期维权也存在较大困难。

第二，在房源挂牌阶段，房地产经纪机构有义务保证房源的真实性。委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。房产部门现在对中介机构提供了一个房源核验的验真服务，通过服务监管平台对房源进行核验，取得一个唯一的核验码。

第三，成交时，一定要和机构签订经纪服务合同等书面协议，认准机构盖章，书面明确各自权利义务，谨防机构逃避自身责任，保护自身切身利益。拒绝与任何个人（包含中介机构员工个人，或者不在中介机构任职的自然人即所谓“自由经纪人”）签约和接受其委托服务。 

第四，市民应尽可能选择办理房产部门的二手房资金监管业务。我市二手房资金监管为第三方监管，房屋买卖双方的交易资金通过房地产行政主管部门会同银行，对在银行开立资金监管“专用账户”进行划转。在合同约定期限内正常交易过户，该资金将划转至卖方账户，确保买卖双方“钱证两清”。否则将划转至买方账户，从而保障交易双方的资金安全。通俗点说，就是为房屋交易资金上一个“免费保险”，类似“支付宝”“财付通”等第三方支付平台，不“到货”不付款、不“过户”不给钱。

问

相比市场化资金监管，选择房产部门监管服务有哪些优点呢？

答

房产交易资金数额较大，房产过户与房款支付存在着一定的时间差，若交易双方选择自行给付的方式办理二手房交易，可能产生资金风险，导致血汗钱难以追回或贻误购房时机导致子女不能正常入学等情况发生。各地也曾经发生炒房客资金链断裂导致部分卖房人拿不到尾款，房产中介公司滞留、挪用购房人房款，以及房产中介公司员工私下收取购房人的房款后卷款失联的事件。因此，市房地产市场交易中心特别提醒，买卖二手房时，应尽可能选择房产部门的资金监管的交易方式，这样可以有效降低交易资金风险。

问

大家可能会担心，在房产部门办理资金监管需不需要额外收取费用，应该如何办理资金监管的相应手续？

答

自2016年9月1日实施以来，我市二手房交易“全面网签、自愿监管”政策得到了交易双方、经纪机构及监管银行等交易关联方的一致好评。目前，该项业务已纳入了我市房产交易与不动产登记全业务一体化办理平台。值得一提的是，二手房资金监管是不收取任何费用的。

问

二手房资金监管手续如何办理？

答

在买卖双方（或含中介机构第三方）对二手房交易网签合同签字盖章确认后，直至交易登记窗口交件前，均可到各分中心办理资金监管业务。

办理资金监管所需资料：交易备案所需资料、交易双方个人银行结算账户证明，以及买方贷款的提供银行贷款审批相关资料。

监管资金存入：交易双方可持资金托管开户银行借记卡、本票或现金前往资金托管开户银行的各网点缴款柜台存入交易资金，或通过各交易与不动产登记大厅驻点监管银行刷卡办理。

问

在2022年7月，南京市房地产市场交易中心还发布了一则风险提示，指出中介机构和卖方应谨慎与二手房装修代理售房公司合作与签约。能不能给我们详细说说这种“先装修，再卖房”的套路？

答

套路就是经纪机构、房屋产权人（卖方）、二手房装修代理售房公司签订一份三方买卖合同，双方约定的付款时间一般为一年后。另外，更为“特殊”的约定则写在补充协议中，补充协议条款显示，卖家收下定金后，需要交出房屋供二手房装修代理售房公司装修，二手房装修代理售房公司将这个“老破旧”房屋提升卖相，同时对这套房屋的“未来售价”进行规划：一年内房屋售价高于实际售出价格的，全部溢价归二手房装修代理售房公司所有。中介公司负责找寻真正的买家并协助办理交易登记手续。等到房子实际卖出后，由实际买家付钱给卖家，卖家再按补充协议支付二手房装修代理售房公司售价溢价。

在履约过程中，因二手房市场价格更趋于理性，导致往往合同无法履行，造成民事合同纠纷。

近期，我市人民法院对多起涉及二手房装修代理售房公司的房地产经纪机构居间买卖合同纠纷案件进行司法判决，媒体也对“先精装后卖房”纠纷案件有所报道。2022年7月，南京市房地产市场交易中心公开发布了风险提示：经纪机构、房屋产权人（卖方）、二手房装修代理售房公司签订的三方合同在履行过程中存在潜在交易风险，请房地产经纪机构谨慎与二手房装修代理售房公司开展业务合作，避免可能出现的法律风险、经营风险；请房屋产权人（卖方）谨慎与二手房装修代理售房公司签约，避免可能出现的合同纠纷和经济损失。从案情看，人民法院对经纪机构、房屋产权人（卖方）、二手房装修代理售房公司签订的三方合同进行了违约责任审查，不排除在符合一定条件时，判决合同可以无责任解除。

对产权人（卖方）来说，不要贪图多卖钱（按照现在的市场行情也不可能卖出突破理性的高价），明知和二手房装修代理售房公司签的合同完全不符合市场实际行情甚至是虚假的，也照签不误，出现纠纷以后就比较麻烦。

来源 | 南京房地产市场

审核 | 吕明辉

审稿 | 卢海松

编辑 | 陈旭

南京房产微政务综合整理，转载请注明出处

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