大名城的“诚”与“沉”！
楼主虽然在江湖混迹已久，但是江湖上却没有楼主的传说。
楼主一向比较懒，码字真是个辛苦活。所以平时也懒得写稿发文，不是特别有料的事一般不出手。
刚好这几天碰到一个特别有意思的事情，决定来说说。和各位读者深入探讨交流，欢迎你留言，也欢迎你点个“在看”让楼主加个鸡腿。
前天，我一个朋友在大名城的售楼处领一块金币，然后一脸兴奋地把这件事告诉了我。
我当时就觉得，这不过是一个楼盘的热场活动嘛，只要到访就能得到的金币能是多值钱的金币呢，大概率就是一块礼品公司定制的“金币”，真实价值未知。
然而，我这个朋友还挺较真，真的跑去鉴定去了，过了一会鉴定结果出来了！
结果！结果！结果！让我大跌眼镜！
这块金币竟然是1.5克9999纯金，真的、真的、真的是纯金，真的很意外！
按照最近的金价差不多290元一克来计算，1.5克黄金价值435元。如果加上一些定制、加工费用，和包装什么的，成本估计也得500元往上吧。
这个1.5克的金币，是楼主感受到大名城的“第一个诚意”。
大名城这个项目在地产圈一直都是一个话题性比较强的项目，楼主自己也去看过两回。坐落在朝阳新城的一角，可以享受到朝阳的配套和学区，不过周边的环境也确实有待改善。紧邻昌南大道，跨过这条总是在修的路，就到了南昌房价的另一个阶梯。
看看名城紫金轩的周边，两三公里的范围内集中着华润橡府、国贸蓝湾、中海朝阳郡等大牌房企开发的楼盘。这些楼盘都已经交付，有最真实的成交数据记录。
朝阳对大牌房企的吸附力可不一般。正荣有5个项目，国贸有4个项目，华润有2个项目，万科、中海、世茂等开发商都被朝阳集齐了。可以说，在相当长的一段时间中，朝阳新城的土地是开发商的首选。
那么，朝阳新城这个板块的二手房目前到底处在一个怎样的状态中呢？
1.新盘供应量少，二手房多。
2.二手房成交均价坐稳赣江东岸的第一把交椅，仅次于对岸的cbd红谷滩，目前九龙湖有迎头赶上的趋势。
3.配套逐步落定中，学区集中为买房人最为看重的因素。
随随便便一套百平左右的刚需户型，单价在1.7-2.1万元每平之间，也就是说，普通家庭要在朝阳新城选择一套小三房安家，最起码需要170万元上下。再算上二手房评估的影响，实际首付5成则需要85万元上下，月供也在4000元往上。
二手房价格已经达到了这样的水平，大名城带精装修交付的楼盘官宣价格却只有16666元／平起，这真让我又意外了一把。
我看了一下房管局的商品房公示价格，拿到预售证的1栋中，只有2楼的4套房子是符合这个起价的，其他的价格都在1.8万元/㎡上下，一楼的价格最贵，达到了2.2万元/㎡。所以，我大致估算了一下大概平均的价格就在18500左右。
（图片来自南昌市房管局商品房价格公示）
不管有几套，只要有，就不是欺骗。
这是我感受到的大名城的“第二个诚意”。
活动、价格都有诚意，产品也不能忽视。
挑剔的楼主两次参观售楼处下来，不得不说，门头、样板段都做的还不错，售楼处也很像那么回事，在营销的门面上还是花了成本的。楼栋下面三层都用了干挂石材，上面部分的涂料用的也很有质感。
小区里有诸多娱乐设施、游泳池，现在能做泳池的房企已经不多了，地库挖起来也不含糊。
样板房的装修做的不错，并没有那种小房企粗制滥造的感觉，硬装设备该有的都有，户型设计上算是可圈可点，大横厅的设计符合现在改善型住宅的主流审美，很大气。
在样板房打开北面的窗户可以看到正在施工的工地，远远这么看过去施工的场地材料摆放都很整齐，给人感觉施工上也是比较规范的。
市面上普通的层高都是2.95米，能达到3米都不容易。而大名城把层高做到了3.15米，比普通层高多了足足15公分。
按理说，只有非常注重品质和改善的楼盘才会把层高加高，因为这是需要成本的。
这是大名城的“第三个诚意”。
说句真心话，从9999纯金币到整个现场展示面，我都感到如此意外是有原因的。准确地说，不光是我，我接触过的业内人士提起大名城都会不自觉地摇摇头，当前市场行情下，这么高的楼面价，能卖到多少钱呢？如果亏本已成现实，产品能做成什么样呢？
所有的质疑和低预期，都要从2017年的那一天说起。
大名城在南昌最高光的时刻就是2017年5月12日了，这一天就是大名城亮相的那一天，当日朝阳洲DABJ2017004地块于上午10点正式开拍。
最终，在土拍市场上鏖战多时，击败了和自己咬住不放的金科，地块花落大名城地产。成交总价14.78亿元，成交楼面价13820元/㎡，溢价113%，成为了南昌土拍市场上打破纪录的地王。
从此，大名城这个名字被南昌地产圈记住了，被南昌的买房人知道了。
但是这个高光时刻并没有持续多久，从亮相以后就一直动静不大。不过，时隔两年之后终于要面世了，市场上对它的争议也从未停止。
高价拿地首秀南昌之后，是久久的沉默和即将面临亏本的开盘。
两年前的朝阳新城是南昌最热的板块，没有之一。在最热的板块，最热的行情中，拿最热的地。我欣赏大名城的这个性情，喝最烈的酒，后半句就不说了。
有性情当然是好的，但是市场会不会给你的性情买单就是另外一回事了。地产开发终究是一门生意，而不是情怀。
做生意，成也成本，败也成本！
我们来算算大名城这个账。
楼面价13820元/㎡，然后是最基础的建安成本，按照大名城这个场面，3000元的建安成本估计都打不住，估计得往3500上靠，毕竟现在建材各种涨价、人工的费用也很高了。
这两项成本加下来就是已经17320元/㎡了，然后是精装修成本。大规模的房企在供应链渠道上有量大的优势，加上专业的精细管控，基本可以将成本压在700-800元左右，但是这个也已经是极限了。
然而，大名城并非是一个大规模的房企，按照大名城的标准，1000元一平米估计很难再低了，这样一算成本就已经到18320元/㎡了。
这三个是我们眼睛看得到的成本，地产开发还有诸多我们眼睛看不到的成本。比如：配套设施、勘察设计监理、营销费用、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
其中光税就不止10%，而且房企成本里的融资成本也是很大一部分，大名城这个项目从拿地到现在有两年了，如果是融过资，这利息也不少，都是成本。
按照一般的推算，大名城项目只要需要到22000元/㎡才能有房地产开发上一个比较正常的利润空间。即使不赚钱也要21000元/㎡来保本。
历史总是惊人的相似，大名城今天和几年前的世茂一样，面临着面粉的价格已经高于面包的难题。
2013年9月，世贸地产21.5亿拿下朝阳洲两宗地块，溢价率近100%，楼面地价分别高达6965元/平和6906元/平，成为板块中的单价“地王”。
生不逢时，世茂最早在展点放风的价格为1万元以上，然而到了10月份开盘的时候，价格全部都在8000元以下，楼层差一点的，只要6000多元每平，直逼楼面价！还推出“首付分期”政策，1成房款就能买房。
没用多久，高层就售罄了。但是留下“悲伤”的叠墅，至今仍然在刷屏朋友圈努力去化。
售罄不是结束，交房才见真章。在利润面前，选择诚意满满还是就此沉沦？
世茂大观高层频发维权，业主收房的时候发现，不仅房屋的质量肉眼可见存在诸多问题，在销售的时候承诺的赠送面积也打了水漂。承诺好的东南亚风情园林，椰子树都是假的，美感荡然无存……
维权最后的结果到底如何，都想得多。能整改的地方，可以改改，像主体结构一类不能轻易改动的，业主也只能认了。
面对同样多舛的命运，大名城会做出怎样的选择？
诚意是个好东西，但是诚意需要成本来支撑的。毕竟是生意，而成本又是其中最重要的一环。
在成本如此高企的情况下，不难让人去猜测，大名城是否会在工程上有所“精简”？
大名城的品牌在南昌市场上比较陌生，没有过硬的口碑，这也是市场对它的质疑之一：后期的品质真的能保证吗？
大名城是典型的改善楼盘，户型面积128平米起步，大的达到143平米，单价已经这么高，总价基本都是要200万往上的。
200万对于任何一个购房者来说，不是一个小数字，如果花了这么多钱，但是最终得到的房子是被“精简”过的，那岂不是踩了大坑？似乎同在朝阳的另一个大盘，在这些方面能够让买房人觉得更有保障。
如今的市场对于高总价的楼盘并不友好，如果没有一些硬核价值的优势，销量还是难以保证的，大名城的“诚”会不会就此“沉”了呢？2年后的交房，又将是怎样的一般景象呢？
6月8日就要开盘了，各位购房者该如何抉择，心中是否有数呢？
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