【楼盘测评】“野心勃勃”的高铁新城能买么？唯一在售新盘测评！

【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘：中大景

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       看点预览

1.    中大景产品非常规矩，符合市场主流，价格不算贵

2.    周边基础商业OK，但是周边环境不好

3.    板块路网杂乱，货车较多，通勤效率不高

4.    近地铁2号线，距离站点不超过1公里

5.    对东站高铁新城的个人见解，不应期望太高，投资需谨慎

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         简评

最近两年，中大重仓罗家集，稍微关注地产圈的买房人应该都有发现。从中大府到即将开盘的中大景，前天又与煌盛联手在土拍市场中突围拿下了中大府南面一块40亩的土地，楼面价7491元，毛坯限价11200元每平。

唯一的竞争对手竟然成为了亲家，罗家集唯一能看的这个片区似乎要被中大给承包了。

周围的房子有一些次新的盘，报价大概在12000-13000元每平，我看了一下最近几个月的成交价格，在1.1-1.4之间。

东站高铁新城的概念其实并不足以号召大批量的人去买房，周边的很多项目也是只能满足刚需起步的需求，如果价格高了，买房人可能就会选择其他区域。这是非常现实的因素。

回忆一下往昔，罗家集当年最难卖的时候，洪城国际卖不动，最后貌似也是卖给了恒茂来操盘，绿都是来自河南的开发商，在罗家集项目上的折戟直接影响到了它后续几年的发展。

今天要测评的中大景就在罗家集，也是一个比较袖珍的小盘，一共就三栋高层住宅。就在昨天这三栋住宅已经全部领取了预售许可证，看样子是要一起推出来的节奏，信心满满。

3 测评主体

通勤时间

关于这个片区的通勤时间，是我有点头疼的问题，对于这里来说，定位哪里作为起点比较合适呢？八一广场离的也太远了，这个片区的居民通勤似乎也不往广场方向去；青山湖万达也有点太近了，也不是主要通勤的目标。

除了罗家集当地居民之外，对于一个在哪个片区工作的朋友会选择这里置业，可能就是一个比较适合的通勤目标。但是似乎找不到这个起点，所以选了一个折中的方案，就从梦时代出发吧。

路线很简单，从上海路往南，然后左拐进入解放路一路往东基本就到了这里片区。时间基本上25分钟左右，其实路程不长，只有8.5公里。

主要是路况很一般，我出发的时间也不是高峰期，主要是大货车比较多，整条街的车速都被大货车给拉低了。

项目基础信息

中大景的位置如图所示，在罗家大道上，绿都阳光上东的马路对面。

地块很小，差不多37亩左右，容积率1.8，不高。所以中大景的户数很少，只有342户，停车位1:1，项目本身自带一个幼儿园，一切都是很中规中矩的一个项目。

罗家集片区在解放东路南边这一块，差不多就是罗家广场南方的位置，这里的道路都是新修建的，这个小片区里的路都还不错，但是也就仅仅这里吧。

周边的大环境其实比较一般，南面的昌泰路还没有修通，到了罗家大道这里就结束了。南面是三个住宅区昌东花园、安东花园、祥东花园，都是安置房即视感；东边的话目前还是空地，再过去就是罗家镇了；

西面是青山湖区搞的一个开发区，有不少小的工业园，青山湖区的纺织业是比较强的，这里也有不少纺织厂，当然也有一些其他的厂子。

北面的话也是罗家镇的老房子，再过去就是南钢的厂子了，前几天爆燃的那里，直线距离1.5公里左右。距离倒是有这么远，危险肯定是没有的，但是心里上感受不好。

这个项目往东走就是南昌的边界了，规划建一个南昌东站，成为南昌的又一个铁路枢纽。说这些的目的是要分析一些这个项目的基本面，因为这个片区并不是一个拓荒的板块，这里本身就有很多的人口。

而且四边的园区范围不小，确实能够提供很多的就业机会。但是分析这些的归根结底还是想说明，如果在这个片区想住的体面一些，只有罗家广场南面这几个楼盘了。

比如早期的洪城东方国际、恒茂国际新城，后来的绿都阳光上东，然后就是中大府和中大景，另外煌盛的中央都荟也在建设当中，售楼处还没出来。中大这两个项目的便宜就占在没有竞争对手，煌盛在土拍之后已经成了自己人。

产品信息

项目的产品很简单，即三栋新板式的高层，130平米四房、112平米三房、95平米三房，就这三种产品。

中大景这三个户型都还不错，很主流的设计，都很方正，布局也合理。而且95平米的户型也做到了两个卫生间，这个对于很多购房人还是有一定吸引力的。

就我看样板房的感觉，即使做了两个卫生间，在空间上也没有太局促。就我这种看了多年房子的人来说，已经习惯了小户型和小房间，看这个112平米的户型还很觉有点宽敞。

产品本身没啥说的，都很OK。项目是精装修交付，装修的标准基本就那样，就是简单的硬装。中大这个风格整体是比较明亮的，纯个人审美，客厅的那个地砖用的是白色的，不太好看，这个问题因人而异了。

不过那个踢脚线居然是用地面同款瓷砖切割成条状，然后贴上去的，这个我只能说：略丑。

装修质量如何？这个不是看样板房能够看出来的，中大做的主体结构和产品肯定没啥问题，但是装修这个东西，就不太好说。就我在样板房的感受吧，一些细节上的施工还是略粗糙的。交付标准肯定不如样板，这个基本上市场都有共识。

据说，项目预计的平均售价在1.15-1.2万样子，说实话不算贵。也就是南昌上车的门槛价，不过这个价格可选的地方也有几个区域，如果不是指定在这个片区购房，也可以去其他地方看看。

周边配套

项目往北600米就是洪城东方国际广场，一个体量不大不小的商业。由于我也很少来这边，基本没有光顾过，里面什么情况不是很好说，不过看外面营业的情况一般般吧，基础的一些商业服务肯定有的。

罗家镇本来就是经商出名的千年古镇，镇上的各种街边商铺也都是商业配套，这里本身居住的人口就很多，这些都不是问题。

中大景西边600米有一块教育用地，据说是一个100多亩的九年制学校，办学方不明。

未来规划

这个项目主打的卖点是地铁2号线延长线和南昌东站。关于地铁2号线的延伸段，规划已经出来了，看地铁的走向是走广州路，到了罗家集开始往东南方向，走未来广州路的东延段地下到达南昌东站。

目前规划的站点只有一个比较模糊的位置，我把规划图和真实地图放在一切比对了一下，大致估计离中大景最近的站点，应该就在罗家广场，步行的距离差不多900米左右，1公里以内都能接受。

距离南昌东站规划的位置，直线距离3公里左右，偏差不大。高铁新城的规划，覆盖到这里肯定是妥妥的。

这个片区的未来规划就这些。不过其实真正重要的是东站高铁新城的发展到底会如何？

本来这里我用了一千多字来论述我自己对东站高铁新城的分析和看法，但是介于篇幅原因，分析就不写了，我直接说观点吧，整个板块分析的内容我会在近期用一篇文章来讨论。

第一个观点是：规划成型时间需要很长，当前包袱重，整体形象难以改善。

第二个观点是：这个片区并不是人口导入的片区，只能是一个被动拉升的区域。

除非别的板块已经涨价很高了，你可以顺带也涨涨。如果别的片区价格按兵不动，这里的价格高了，人家自然会选择别的地方，因为此处并没有特别买入的理由。

住是可以，别炒，东站高铁新城是一个遥远的大饼！

说实话，以当地人的购买力消化中大景这些房源是绰绰有余，毕竟才300多套。这里的项目销售不错的主要原因也就是这个片区的供应量非常非常少，但是个人不建议投资这个片区。

4 总结

优势：

1.项目设计主流，产品、户型都不错，得房率略高

2.近地铁2号线，基础商业氛围完善

3.价格1.15-1.2的价格不算高，当地人或工作附近的可以考虑

劣势：

1.    周边的大环境较差

2.    离方大特钢的距离较近，附近工厂、物流多

3.    高铁新城的规划太远期、包袱重，不应抱有太高的预期

以上就是今天测评的所有内容，如果觉得有帮助可以点击“在看”或者转发支持一下，有想法的也可以在评论区互动交流！

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主笔 | 老罗

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