昨晚！华侨城再次开盘，25分钟就结束摇号，去化不足4成……

有些话必须说在前面，华侨城万科此次开盘我个人认为是对市场非常的有诚意的，为什么这么说。根据现场的销控显示，2栋高层，一栋31层，一栋30层；三栋17层的小高层，一共算下来房源有332套。

而华侨城本次客户诚意登记的数量是131组，为什么这么精确我一会细说，去化率肯定不高的，即使全买也就39%的去化率。

按照一般楼盘常规的操作，筹量比这么少，都不会拿出这么大的量来开盘，在拿预售的时候完全可以少拿一两栋出来。

不过华侨城万科 · 世纪水岸依然把所有房源开放出来，我觉得是一种自信的表现，明明知道登记的客户不够，大概是对未来续销期能够快速去化的自信吧。

所以，在开盘现场并没有太大的挤压效应，整体的选房节奏是非常从容的。这一点对于客户来说非常的友好，可以从容选房，有充足的房源，而不是被内场“逼定”、“杀客”。

关于这一点，万科还是挺真诚的。另外，据我的观察解筹率非常高，也是因为客户在选房前就可以看到价格公示，对价格有明确的预期。话不多说，开盘现场情况给各位汇报一下。

不知道从什么时候开始，开盘都悄悄的，而不是那种锣鼓喧天的气势，选个夜晚寂静的时候把自己的客户约过来就得，只想安安静静把房卖了。

华侨城拿下南昌6个地块的时候就引发了轰动，作为标杆，南昌人很期待华侨城带给南昌的改变和惊喜，所以一时之间，挨着华侨城的楼盘都在默默涨价。不出意外，华侨城最终选择和万科合作住宅，这在全国也早有先例。

华侨城+万科，去年8月首开价格飙过了2万每平依然一房难求，全面售罄。虽然最后，由于限价的因素，价格上还是进行了一些调整，装标也降低了一些，但是不可否认的是，华侨城万科自带流量，顶着天花板卖一样能让买房人心甘情愿地买单。

今天，我得到消息，晚上7点华侨城万科将加推房源，3栋总高17层的小高层和2栋总高30层的高层房源，还有少量167平的大户型。第一时间前往售楼处，给买房人反馈最新的信息！

今天我在开盘现场的所见所闻

1、下雨也要买房！我提前到达现场，就已经有买房人早早到达等待！

2、现场的买房人中，青云谱和西湖区的买房人居多！

3、本次有90-120平小面积房源入市，现场购房的年轻人偏多！

4、买房人选房状态出人意料很淡定，叫到号以后非常从容的去选房……

5、25分钟结束摇号！一次5组客户，一共26轮，共130位客户诚意登记！

一、下雨也要买房，我提前到达现场，就已经有买房人早早到达等待！

我今天在5:15分左右到达了华侨城的营销中心，然而我却看到路边的车已经停了不少。开车先在四周绕了一圈，估算一下路面上的停车数量，差不多有将近百台。

进入等候区，开始人还不多，但是有买房人是5点不到就来等候了，其实规定的开盘时间是7点钟，觉得坐在这里等似乎更安心一点。

截止5:50的时候我特意看了一下，现场签到的客户已经有90组，当然这距离这次开盘差不多在300多套左右的房源量来说并不算多。到6:20左右，现场的人开始多起来了。

（买房人在沙盘前商量讨论）

二、现场的买房人中，青云谱和西湖区的买房人居多！

我在现场听到很多家庭都在讨论选房的事情，有些讨论到底选择多大的面积或者楼层，有些则是聊到了来华侨城买房的缘由。

华侨城的购房群体存在比较强的地缘特点，青云谱和西湖区的人偏多一些，有不少是冲着学校来的，本次开盘的高层与站小一路之隔，学校真零距离，在家都能听到早读的那种距离，完全可以不用接送的距离。

西湖区的很好理解，在西湖区这一带已经住惯了，需要给家里买套新房子升级居住品质，或者是打算给儿子考虑买套婚房，有一定经济基础的都把目光瞄准了华侨城。

青云谱前阵子有一些楼盘开盘是主打“朝阳东”的，当时还不觉得华侨城有这么强大的号召力和带动作用，不说是青云谱只说“朝阳东”真的会比较好卖？今天看到现场这么多来自青云谱的买房人也算是有一些了解了，从象湖东到象湖西，真有不同。

三、本次有90-120平小面积房源入市，现场购房的年轻人偏多！

这一次华侨城除了有167平这种非常适合改善的大户型之外，还推出了世纪水岸的云境部分的新品，90-120㎡的房源。这部分房源的面积段比较适合小两口或者是三口之家，整体的总价不会太高。

所以我在现场也看到，年轻人居多。现在90后的确成为了真正的购房主力人群。

不过，这次推出的户型确实要看一看，一反万科之前户型设计的常态，实在是让我觉得很颠覆。万科的户型一直都是走在市场前面的，新板式的建筑布局我在南昌第一次看到也是万科的项目。但是这一次的户型，确实有槽点，这个必须有一说一。

113平的三房两厅两卫，竟然没有做南北双阳台，而是牺牲成为了玄关和厨房的一部分。虽然知道是为了中间户不突出去的建筑布局，但是北面玄关处直接完全封闭了，影响客厅的对流。三个房间，两个朝南，标配了长长的阳台联通次卧和客厅部分。

可能能称作是亮点的是虚线框出来的“公共区域”，把这里定义成前室，其实说通俗一些，就是公共部分，但是没人来，你爱怎么用怎么用，可是又不能封起来，是消防通道。

120平的322户型，算是狭长款。做了大横厅，把餐厅和客厅放在了一个空间内，很多买房人对这个设计并不喜欢，觉得厨房和餐厅在一个区域内，比较有利于保持卫生。

关于这个户型的大横厅是为了东面的湖景而设计的，非常能够理解这个设计初衷，但是说句抱歉，万科，这个户型真的有硬伤。

主卧的暗卫设计，是第一个；玄关后面这个房间是暗房，是第二个。暗卫就是没有窗户的卫生间，采光和通风都不行，白天也要开灯使用。

那个暗房的设计就决定了这个房间不能作为卧室使用，开放式书房是最好的选择，真正的3+1户型，所以四房需求的不建议这个户型。

主卧和另外卧室的设计算是中规中矩，没有太多要讲。

92平依然是个半通透户型，这个算比较常规、主流。别家的92平也差不多都是这个样子的。

但是不得不说，这一次华侨城在户型上的表现确实太平平了，其实万科在户型设计上其实有很多亮点的，万科对户型的理解也是非常深刻的。

这一次的户型可能是因为整体地块的形状原因或者是日照要求，还是什么别的原因没有采用，这个就不得而知了。

四、买房人选房状态相对淡定，叫到号以后从从容容去选房……

买房人有些很早来到现场等候，有些人却非常淡定。7:08分左右正式开始叫号的，让我非常意外的是，现场被叫到号的买房人竟然也是慢慢悠悠去选房的，没有奔跑，没有焦急。

和外场一样，我看到内场也基本上是比较从容的状态。整体氛围轻松。叫号的节奏也不快，有一些专门负责最后“杀客”的置业顾问都在内场等候。

南昌目前新房房价达到这个价位的确实不算多，对买房人来说，如果持有较多首付，基本上可选择面是比较宽的，我想，从容不迫应该也有一部分这个原因。

（房信网新房成交最新数据，更新于6月21日晚）

五、25分钟结束摇号！一次5组客户，一共26轮，共130位客户登记认筹！

今天7点开盘，我本来做好了持久战的准备，毕竟隔壁朝阳南的力高今天是如火如荼的，我想华侨城的IP一定不会逊色。

然而让我没有想到的是，摇号的时间只持续了25分钟，一共摇号26轮，一轮五组客户，所以这里可以计算出诚意登记的数量为130组。

在结束摇号后，现场主持传来生意：没有摇号的客户可以拿登记牌号直接进入内场选房了。此时，我注意到，只有一组客户拿着号码牌进入内场了，所以一共登记131组客户。

后来的后来，连我这样没有进行登记的也可以进入内场去看看了。我看到了公示出来的折后价格，基本上19000元左右的单价可以买到比较好的楼层了。

高层的价格基本没有过两万的，17层的小高层的价格也最高21000的样子。关于这一次的开盘情况就跟各位汇报到这里了。

最后，还要再说一次。万科这个开盘方式真心对市场和买房人友好，以往那种挤压式的开盘，总有些朋友会因为房源不是很充足的情况下，被迫选择一些不是很喜欢的楼层和户型，但是万科这个可以从容选择的。

很欣赏万科的这种做法，万科的品质和物业都是蛮好的，这个项目的地段也不错，一直都在热销中，如果有在朝阳置业的想法，可以去看看。

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主笔 | 老罗

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