逆势上扬！1.4万/㎡的区域天花板会被打破吗？

前言

近期，我去了一趟象湖滨江实探。把这个片区内在售的新盘和仅存的2个二手房都看了看。我发现了几个非常有意思的现象：

1、只要是刚需盘，把面积做小一点，总价低一点，都能卖得出去，热销不是梦。

2、大范围新房，小部分二手房，二手房的价格不低于新房，有些甚至反超。

刚刚结束首开的锦尚天域，200多套房源选到现场失控；红星中澳高层售价逼近14000元每平；二手盘洪大赣江城和新力象湖湾不仅房源不多，而且成交价格也已经突破毛坯13500元……

象湖滨江到底从什么时候开始，成为南昌的当红区域的？

01

得屌丝者得象湖

刚需群众买第一套自住房的时候，往往预算吃紧。刚工作不久，积蓄不多，还贷能力又不强，怎么办呢？选一套便宜的小面积住房，总价低，首付也低。

南昌的整体房屋均价突破1.3万元。热门区域和板块破2万早就不是传闻。放眼整个南昌，能看的过眼又能容纳刚需的购买力的板块着实不多。

这也是象湖滨江为什么新盘总是爆红热销的原因，切中了市场的要害，精准覆盖刚需的需求。

我们一般来说，认为常规面积段应该是90-110平，这个面积段内的产品前两年非常多见。但是象湖滨江的多个楼盘，小面积都是从90平以下开始的。

比如锦尚天域，最小面积87平，比如滨江上品，89平起步，只需要103平就做到了3房2厅2卫。能花103平的钱买到，刚需群众自然对110平的同等户型弃之如敝履了。哪怕单价有百来块的差别，也一定会首选总价更低的。

（象湖滨江某楼盘现场）

这也正是我说的“得屌丝者得象湖”，这当然是一句玩笑话，但是认真的说就是，象湖滨江的热销盘基本都走了一个路子，做更小的面积，做更低的总价，把握很刚很刚的需求。

直接找准了刚需群众的痛点，哪怕房子差一点，做工糙一点，都能被接受。

02

热销背后：南昌房地产市场还很初级

南昌刚需的购买力主要在哪些地方消耗呢？

象湖滨江、望城、湾里、瑶湖。这四个板块的均价低于南昌市整体均价，而且目前都处在待开发状态中，有大量土地，也有想象空间。

很多买房人经常跟我们留言说：南昌现在大多数人都有房子住了，谁还会去买房呢？由此，他们推断那些热销都是假的。身处地产圈，不吹不黑的说，去过那些开盘现场，就会知道真实买房的人和所谓的“托”的区别非常大，几十块或者上百块能找来的托，表演都不太走心，看多了的人一眼就能识破。

什么样的楼盘，适合什么样气质的人群。 茫茫人海中，这是一个双向选择。刚需才是这个市场上的购买主力。

那么，这些刚需从哪里来呢？

外来人口、本地拆迁是一部分，还有一小部分是来自本地家中有老房子，但是面积太小不够住或者房子实在太老需要买套新房的南昌人。南昌县本身的人口基数也非常大，有厂区有就业，当然就在附近买房。

为什么我说象湖滨江是一个刚需非常集中的地方呢？因为你只要去主打改善和高端的项目上看一看，再看看每次开盘的现场情况就有答案了。

从目前的面貌上来说，象湖滨江目前多项配套都还在规划建设期，并未建成投入使用，所以生活上的便利性还是比较差的，购物、教育、休闲等都比较缺乏，不够丰富；还有，南昌买房人能够承受的总价是有天花板的，价格超过了这个天花板的项目，都要做好“打持久战”的准备。

每个月发布的70个大中城市的数据，也能在一定程度上反映出：90㎡及以下、90-144㎡的面积段始终在价格上会更贵一些，而144㎡以上的则受制于总价和税费的因素，单价更便宜。

（数据来源：国家统计局）

无论新房还是二手房，都是同样的规律。

所以，通过象湖滨江多个楼盘的热销，由此放大，对南昌整个地产市场的观察，我们就不难发现背后的真相：

1、刚需是绝对的购房主力，需求并未完全得到满足。

2、mini户型的热销，可能会促使更多的房企加入到户型小型化的趋势中来。
3、南昌的房地产市场目前处于相对初级的阶段，改善大潮远远没有来临。

03

总结

因为定位精准和不限购两部分因素导致了目前的热销，象湖滨江的热度很高，一定程度上，象湖滨江也推高了整体的价格。整个2018年，多个区域出现价格下调的情况，也未能影响到象湖滨江，依然保持销量和价格的坚挺，足见市场对它的预期。

不过，象湖滨江和九龙湖隔江而望，九龙湖所具备的地铁和学校都是象湖滨江的痛点。

而目前，我能感受到的就是1.4万的一个天花板。如果突破这个价，那么赣江对岸的九龙湖似乎看起来更加顺眼！

后续，我们还会对象湖滨江板块进行详细的分析，请保持关注！

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主笔 | 康小楼

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