【楼盘测评】户型不通透、精装修粗糙！14000元/㎡，值得买吗？

【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘：凯宇海德公园

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    看点预览

1.凯宇海德公园在象湖滨江位置优越，交通便利。

2.样板间粗糙，户型大多不通透。

3.物业公司没名气，后期服务水平难保证。

4.均价和现在象湖滨江天花板持平，价格不低。

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   简评

要说起凯宇这个开发商，我估计很多买房人对这个名字非常陌生。凯宇其实也是本地的小开发商之一，江西泰佳实业有限公司。

做实业的，现在搞地产开发，太正常了。和专业做地产开发的在各项水平上当然是有一定差距的，但是，小开发商的楼盘也不少，再加上位置好，很多买房人就选择性忽略了。

说到位置，不得不说，泰佳拿的这块地，真的太实惠了。凯宇海德公园所在的这个地块是2012年8月13日被江西泰佳实业有限公司拿下，拍下时的楼面价为500元/㎡。

6年过去，摇身一变，这块地迎来了象湖滨江最好的开发时期，售价大约是13500-14000元每平，是楼面价的约30倍。

泰佳之前的项目情况我在网上没有查到太多结果，如果刚好看了文章知道的也欢迎留言补充出来。

不管之前如何，凯宇海德公园倒是实在不能忽略，因为向我询问这个楼盘的买房人真的太多了。我近期也去了一趟，今天就来做一个全面的测评。

3测评主体

通勤时间

首先，我们从红谷滩地铁大厦出发，开车只需要过江再走快速路就可以到达，比较方便。我们走红谷隧道，非高峰期全程是20分钟左右到达。但是高峰期的时候，沿江快速路确实比较拥堵，可能会滞行。

目前，从红谷滩到凯宇海德公园营销中心的公交车需要1个多小时的样子，还是比较不便的。

项目基础信息

凯宇海德公园在象湖滨江板块来说位置比较优越，很多买房人主要买单的也是位置。

用黄色箭头合围起来的区域就是凯宇海德公园的项目所在地了。我在去楼盘测评之前，还去了一趟在新力象湖湾楼下的中介门店，象湖湾的价格还真的是挺高，出乎我的预料，顶楼的成交价可以达到13500元每平，好楼层就要奔着1.5万去了。

但是象湖滨江其实是有明显天花板的，一旦到达这个价格，就会觉得何必不过江看看，过江的楼盘这样的价格也并非没有，实在没有，加500-1000每平也能买到有学区的。

不过，这是我个人的看法。根据中介的介绍，这里目前成交不错，看房的人也不少，尤其一些新盘卖的很好，凯宇海德公园算是他们公认的位置好的盘。

海德公园占地约92亩，容积率3.0，绿化率35％，地下车位1582个，车位配比达到1:1.4。这个车位配比可以说十分充足。

（凯宇海德公园效果图）

整个楼盘规划了10栋楼，1094户。有高层，也有超高层。因为海德公园是属于一线临江的地块，所以还设计了一些看江的角度倾斜，这个部分等下我们说户型的时候仔细说。

未来海德公园将会是百年物业服务，说实话我也不知道百年物业是一家什么物业公司，没听过，在网上查了一下，成立于2007年，服务的楼盘没有列出，所以不明。收费不低，2.5元每平。

南昌本地现在很多开发商虽然不大，但是已经懂得使用品牌物业来为自己实现溢价了，像鸿海会固定和万科物业合作，有一些小楼盘还会采用新力物业，新旅入市时间不长，个别项目选用绿城物业。

物业服务在未来楼盘的品质保持上非常重要，目前只能等待交付以后再看了。

产品信息

6月初，海德公园已经加推了6栋，95-114平的小高层户型，整体带装修的均价为14000元每平。

海德公园一共有4种户型。

95平的户型是半通透的321户型，这个户型整体没有太大硬伤，但是也不出彩，毕竟象湖滨江的刚需是主力，对刚需来说，多一个卫生间则意味着后续可以更方便，容纳更多家庭成员，很多楼盘都走小型化的路，87平能做到321，为什么多花8个平方的钱呢？

（95㎡户型图）

和95差不多的还有一个96平的户型，这个户型主要是出现在某些看江的楼栋中。所以会有一些异形的设计，依旧是半通透，也是321，书房部分多了一个凸出，可以看江。这个观景效果到底好不好我没去工地上体会。但据置业顾问介绍，这个户型买房人愿意接受，因为觉得可以多一点面积。

（96㎡户型图）

111平的322应该是很多家庭最需要的户型，没有学主流开发商做成扁平化的，比较狭长。阳台朝东，客厅这块是没什么通透的，直对大门。

（111㎡户型图）

南向的卧室有一个阳台，主卧设计了一个飘窗，应该可以观景。不过即便南向有一个阳台，南北通透的状态也不好。北面主要是厨房和公卫，对流效果不会太好。动静分区还算是合理的。不过，整个户型如果是我个人，我并不提倡，这个东端户设计得还不如95、96平的中间户，通透效果都是一样的。

122平设计了4房，西端户，看江效果是最好的。这个户型也是有一些异形的设计，为了看江。

（122㎡户型图）

通透方面依旧是一般般，南向阳台对着北向的大门，无窗户。96平的异形设计在了书房，从实用性能来说还好，但是这个122平的异形空间竟然是厨房，未来这个厨房确实是有点奇怪的。

书房和卧室门对门我也是看不懂，而且中间还多出了一块浪费的小空间。主卧比较大，但是没有预留出衣帽间的位置，最多只能有一组衣柜。

大开发商在户型设计上是日臻纯熟了，所以基本上他们都有自己的一套设计语言，怎样可以更实用，怎样可以有更多可利用面积。小开发商在观景上对户型设计的牺牲真的比较大，综上所述，4种户型在我心里都没有超过8分的。有些售价较高的端户，更是让我觉得值不回票价。

还要重点来说说精装修，这才是真正满满槽点的部分。还记得我曾经打过一个比方吗？如果一个男人追你的时候都不用心包装自己，未来结婚以后的面目实在是可以想象。套用到买楼上来，样板间如果都没走心，未来的交付更多了一点不靠谱的可能。

（图片来源：新浪乐居）

相比别人家美轮美奂的样板间，海德公园这个样板间实在是让人觉得诚意不够。

根据置业顾问介绍，地砖是东鹏的，厨房三件套是老板的，但是肉眼可见，都是品牌内非常便宜的产品线，看起来完全不上档次。还要提醒买房人，当你看到精装房里面的大品牌觉得眼花缭乱很值得的时候，一定要记得我说过：有时候品牌真不能代表什么。

如果你勤勤恳恳跑过装修、跑过建材的人，你就会鉴别这些东西的真实价值。

样板间里是带有中央空调的，但是交付的时候却没有中央空调，我问到原因，置业顾问告诉我：是因为中央空调都是有公摊的，他们就没装。后续随便买房人，可以自行安装。

有没有人懂中央空调？快来告诉我，中央空调和公摊面积有什么关系？在我印象中，这一直属于不搭架的两部分，甚至很多人还为了省去柜机占用的面积选择装中央空调。为什么到了海德公园，一切都不同了呢？

整个样板间的粗糙感很强烈，大小开发商高下立见。海德公园的样板间是我在整个象湖滨江看过比较差的。

周边配套

要说配套主要还是交通上的，现在地铁没开通，我们只能说现有的，快速路算一个交通优势，出门可以更快的嫁接到桥梁和通道，过江或者向北去老城都很方便。

教育方面，最近的应该是莲塘一中值得一提，小学就别说了，东岳小学一类的普通小学，其实也没太强的存在感。边上有幼儿园。

现在商业部分还是空白的，都很基础，只能依托边上已经交付楼盘的社区商业。

未来规划

象湖滨江一共只有2站地铁，八月湖路站（政府网站上已经更名为新洪城大市场站）和东新站，这里距离东新站的实际面积测算下来是782米，置业顾问告诉我，这个距离是450米，应该说的是直线距离。782米的话，还算是方便的，稳稳的地铁房。

象湖滨江靠近地铁的房子，是比较有空间的。

商业，整个象湖滨江的希望都是红星爱琴海购物中心，全村的希望。这个购物中心是实实在在能够日常消费的，洪城大市场更多的是人流，一般家庭的购物我想应该不会选择那边。

这两个商业目前都还没看到反馈，尤其是爱琴海，南昌突然之间遍地开花，到底做成什么样什么水平，还有待时间考证。

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总结

优势

1、交通便利，地铁+快速路。

2、一线临江，江景可能是一些人看重的。

3、未来项目周边的人流和人气都会比较好，交付楼盘多，靠近新洪大。

劣势

1、品质不能有太高期待，户型一般，精装更差。

2、物业公司太平平，未来的水准是个潜在隐患。

3、小开发商，交付的建筑水平等完全看开发商良心。

综合来说，象湖滨江购房我不推荐购买凯宇海德公园。从进入售楼处，到样板间，到和置业顾问洽谈，体验感都相当一般，几乎是一个完全不重视细节的项目，在整个接待流程中都能体现出来。

很多买房人和我说，觉得楼盘的位置可以，价格好像也差不多和周边持平，所以会觉得非常合适可以买。如果是自住我觉得还可以勉强接受，如果是想投资，按照目前的价格来说，基本上套利的空间不大了。

精装和整体的质量依然是最让我担心的，前段时间红谷峰尚的交付就又给买房人上了生动的一课，买大开发商的房子如果出了问题，重视品牌影响力，所以还会来解决。但是小开发商应对这些事情的状态，那就是一句俗话说得好：死猪不怕开水烫。

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主笔 | 康小楼

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