【楼盘测评】车位35万！这大概是全九龙湖最傲娇的楼盘……

【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。

今日测评楼盘：新旅明樾府

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    看点预览

1.地铁二四号线交汇，地理位置优越。

2.89-149㎡，户型优质。

3.约35万车位必须购买，加车位的均价约19000元/㎡，限价基本“形同虚设”。

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   简评

要我点评新旅这个开发商，其实我之前在写明樾湾的测评的时候已经说过。单从产品层面来说，我其实是比较欣赏新旅的整体风格的，偏灰色的外立面，有高级灰的质感，整体的装修风格符合当下主流现代轻奢的感觉，不俗又很高级。我还把当下时尚界很流行的“性冷淡风”给它安上了，足见我对它的认可。

然而一直以来，我听到买房人说起新旅说得最多的却都是各种收取费用的名目，层出不穷。有些买房人接受不了这种条款决定不买，有些买房人心里有意见可又会为了房子妥协，无论满意还是不满意，各类费用就在那里，限价对新旅来说，似乎是“形同虚设”。

最近，我也接到了一些买房人的反馈，说到新旅明樾府捆绑车位的情况。这里面有几个矛盾，一个是车位必须要买，不然没资格买房子，这就成为了强制购买；第二个是，车位30+，按照最小的面积89㎡来计算，首付2成27万，加车位以后是60万左右的实际首付，月供6000多元。

拿的出这个首付和承担起这样的月供，不算真正意义上的刚需阶层了。

（图为买房人之间的对话）

所以，尽管车位的价格最终还未确定，我还是去项目走了一趟，看看项目本身的一些基本情况。介绍具体情况之前，投票一下。

3测评主体

通勤时间

我从地铁大厦自驾出发，在下午非高峰时期，途经丰和南大道、三清山大道、龙兴大街、九龙大道、景德镇街，最后到达位于婺源路和龙兴大街交叉口的新旅明樾湾营销中心，全程用时25分钟左右。

如果从地铁大厦坐地铁出发，2号线到西站南广场站，步行不到500米即可到达售楼处，整体用时30分钟左右。

九龙湖有地铁2号线和地铁4号线，整体的交通便捷程度还比较高。而且自驾的体验感会比较好，道路宽阔，目前车比较少。

项目基础信息

位置我不必再多说了，上面的这张图上已经可以看的很清楚。按照洪楼News之前发的板块细分来看，新旅明樾府属于妥妥的南广场板块。

明樾府占地约63亩，容积率2.5，绿化率35.5%。整个社区不大，一共规划了12栋楼，872户，地下车位一共908个，车位配比1:1.04。板式高层和小高层组成，没有洋房产品。

拿地的情况还历历在目，毕竟是九龙湖核心区域的地块，自然是备受关注的。最终的楼面价是8316.08元/平米，毛坯限价11700元/㎡，铁路投资集团和新旅置地合作开发。

根据南昌市出台的装修限价政策，144㎡以下的住宅，都要按照3500元/㎡的标准来算，那么毛坯加精装修的限价应该为15200元/㎡。149㎡的这个户型，可以达到16200元/㎡。

但是去过新旅明樾府案场的买房人都和我们说，“限价”在这里好像失效了。置业顾问明确表示，周边的绿地悦城、万科粹叠园、明园九龙湾、华润凯旋门和力高御景天成等楼盘二手房成交价格都已经在1.7-2.2万之间了，明樾府的地段这么好，怎么可能只卖15200元/㎡呢。

我特别在房信网上查到了其中几个楼盘的成交情况。绿地悦城的成交均价大概是18466元/㎡，明园九龙湾的成交均价是20213元/㎡，万科粹叠园的情况和明园九龙湾差不多。

把这些成交的截图放在这里，能够明显看到，华润凯旋门的整体均价低于绿地悦城和明园九龙湾的。绿地悦城、万科粹叠园以及明园九龙湾一直算是国体板块的房价高地，价格飞升速度很快。

但是就在今年确定了腾龙学校为红谷滩自办学校（无名校挂牌）以后，边上的一些房东明显降低了预期。在今年的小升初学区划分出炉以后，更是引发了不小的风波。

按照现有的二手房成交价格来看，新旅明樾府定价约19000元/㎡不算不合理。

但是，限价政策之所以出炉，就是为了能够在一定程度上降低刚需购房的门槛。可是限价出台以后，我们看到的更多的是限价导致的倒挂，全国都存在。只要出现倒挂，必然是群起抢房，最后限价被玩坏了，不仅没有真的让刚需买到房子，反而成为了套利的工具。

开发商应对限价的态度也各不同。有些开发商知道“胳膊拧不过大腿”，也就乖乖按着限价卖了，抢房就摇号，无可厚非。

有些开发商觉得“不能轻易认怂”，动动脑筋开始搞车位、搞装修升级。

有粉丝之前带我也去过明樾台的售楼处，买一套一楼带地下室和院子的洋房竟然要捆绑将近100万。看看下面这张算价单，147.52平的洋房最后的总价为460多万元。单价超过3万。而根据政府给出的带装修限价只有21390元/㎡。

细思极恐，每平米多花了将近一万元，到底有多少买房人愿意接受这样的方式呢？

回到新旅明樾府也是一样的，置业顾问大大方方说出约19000元/㎡的单价，最小面积最低首付也要60多万，这也算是新旅一贯比较大胆的风格了。其实论天价车位捆绑的事情，新旅明樾府算是刷新了南昌捆绑车位价格的新高度。

换做是你，你是否能够接受如此天价的车位呢？

产品信息

明樾府一共3种户型，89㎡、110㎡和149㎡，带精装修交付。

89㎡的户型，基本上除了没做完全通透没有槽点。方正、对称，该有的功能分区和动静分区都很合理。9分户型。

110㎡户型马上做好了南北双阳台，南昌人心目中满意度最高的户型。还避免了进门入户和主卧门对门的风水问题，设置了一个玄关。除了卧室有点小，真的没毛病。卫生间都是明卫，干净好用。

149㎡属于改善户型，入户处设计了一个步入更衣室，这个设计在市面上不多见。照例是双阳台，三房朝南，一房朝北。除了北面的卧室略小和厨房略小意外，没有其他毛病。

户型篇就这样翻过吧，的确是没有太多好说的。这3个户型对应不同需求和经济能力的买房人，在这样的面积下作出这样的户型，我觉得基本上可以确定这是一个“处女座”设计。

精装修方面，整体呈现出来的质感要比明樾湾好蛮多的，确实是不同系类的产品，和明樾台整体的感觉风格都很类似。不粗糙，符合当下主流的审美。

周边配套

因为靠近西站，所以整体并没有人迹罕至的感觉。

但其实仔细在周边转一圈，配套部分并不丰富，还在培育期。现有的交通部分主要是地铁2号线西站南广场站。学校已经初步确定，但是还没有正式开建，也不能算现成配套。

周边的楼盘如恒锦九龙湖之类，也都还没开始大范围入住。生活配套比较少。

未来规划

交通上，地铁4号线是比较重磅的配套。

学校方面，我在案场也咨询过置业顾问是否会不出意外地划到腾龙学校，置业顾问说未必，也有可能可以划分到龙岗学校就读，现在还没确定。

其余的规划目前比较空白，但是周边的地块目前还比较多，也没有对外公开这些地块是否有主还是仍然待拍。有土地，还是有一些想象空间的。

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总结

优势

1、地铁换乘站，交通便捷。

2、户型方正、通透，实用。

3、虽然未确定学校是哪里，但是一定有学校可以就读。

劣势

1、周边缺乏生活配套，需要时间和耐心。

2、车位价格是在限价之外的，首付会提高不少，排除了一部分刚需客户。

3、新旅作为新的地产开发公司，交付水平和品质有待考证。

综合来说，新旅明樾府整体产品是可以的，无论是从外部还是内部，都算可选的楼盘。

但是，捆绑给人的体验感确实不好，一方面是心理作用，一方面是首付加高让限价失去意义，让刚需更难购房。

前有政策，后有对策，到底什么时候能真的落实呢？我和所有买房人，共同期待这一天早日到来。

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主笔 | 康小楼

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