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#板块分析
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经常接收到读者的咨询，我被问过一个最无语的问题就是：红谷滩是哪里？
我楞了半天，然后回问了一句：你来南昌多久了？
答曰：“前天”
今天，我们接着来聊聊赣江西岸剩下的4个板块——新建区、望城板块、经开区和湾里区。（PS：以下内容为我的主观观点，有不同想法的可以评论交流。）新建区在前几年撤县改区，和红谷滩一路之隔，路就是枫生快速路。图中的新建和望城在行政区划中都是新建区，在楼市里为了准确区分一下，我们就分成了新建和望城。
我们先来说新建区这个位置，离红谷滩最近，但是城建和规划都比较早，所以和红谷滩这边整齐的田字格的规划有很大的反差，所以看起来不是那么洋气。
早期大牌开发商进驻的也很少，一直就没有太吸引到外地的人口去置业，其实，如果真的是红谷滩的外溢需求，也是可以考虑这里的。
当然看目前的行情，主力的成交人群还是当地人，交通秩序时常被吐槽，对外地人吸引力不足，有些项目当地人进行升级改善也是不错的。新建的新盘其实不多，基本我都去看过，恒大悦龙台做的还是不错的，产品上比之前有很大的改观，开盘价格16000+，现在的促销价格可以去问问恒大；想追求复式产品的，可以去看悦风华项目，金地、金茂、正荣三家做的，叠墅产品在售，总价180万起步，另外，欣悦湖板块几年后可能会有大改观，去年这里的土拍比较多的地方，前湖快速路直连红谷滩，以后应该会小有气候。还有一个经常被忽略的项目，就是融创的前湖道，还有尾盘在售，基本是准现房了，房子做的真的是OK，单价13000左右，可以根据自己的承受能力和喜好选择。望城，隶属于新建区，在楼市定位上，还有一个说法叫九龙湖西，就是九龙湖新城的西边，但其实有一些区别。按照我的理解，枫西是枫生高速以西的九龙湖片区，望城是枫西的西边，枫西以西，行政归属完全不同。望城的定位是一个产业新城，在规划上比较清晰。武功山大道南北的功能区分很明确，北面全部是工业区，南面全部是居住区，这么设计还是比较合理的。这个地方主要的优势就是地铁四号线，和对接九龙湖片区，对于想在赣江西岸置业地铁房的朋友来说，预算有限的情况下都会选择这里。四号线和龙兴大街沿线的地铁盘曾经卖的火热，望城板块一度也是刚需上车的重点区域。这里，在现在的政策条件下，应该是唯二的纯非限购区了。如果上车九龙湖困难，又喜欢地铁可以考虑这里，可选的项目不多，在售的有红星中奥九龙都会（离地铁较远）、新力城、海伦堡。当然望城的面积很大，还有一个网红大盘新建城，以及绿城地产在南昌的首秀，案名也是绿城一贯的飘逸风：桂语江南。经开区的发展其实很早很早，也属于南昌上车的门槛板块，多数楼盘的精装高层都在11000-12000之间，也有略高和略低的。因为经开区的面积也蛮大，所以我们通常也会对经开区内部进行划分，其属性确实有所不同，看图说话。经开西是经开管委会所在地，经开的“CBD”、大商业都在这边，另外重新做了路网规划之后，面貌也不错，在整个经开来说，城市面貌是相对强。有紫荆夜市，还有一块绯闻颇多的商业用地，绯闻对象就是万达。（兑现概率很难判断）这一片的弱点就是老工业区也在这边，这个一时半会改不了，看上去比较体面的地方就是那一块楼盘集中的地方。另外就是时常被人吐槽的垃圾站，偶尔总是会问道臭味，影响居住体验。不过垃圾场正在改焚烧站，可能未来这种气味上的感受会好一些。经开东是在庐山南大道东边，这边的路网规划看起来更加横平竖直，但是这边的开发其实更晚一些，工业区都在东边路网整齐的地方，整体面貌不如经开西，目前还没有看上去比较体面的地方。经开东的优势是它有地铁一号线，未来一号延长线还能去机场，对沿线的规划和布局会有利好。经开东同样还是承接赣江新区和城区联系的通道，这两点加起来在长远的规划中，似乎还是有看点的，对短期内的发展，不用有太多期望。黄家湖西路沿线，与红谷滩只有一座黄家湖立交的距离，面貌与交通都颇为便利。只不过这一带新盘几乎绝迹，只有少量楼盘拖泥带水的销售了很多年。所以这块区域在楼市基本上毫无热度，都是附近人群买买，或者找找二手房。这一带也会受经开西的垃圾场影响。优势是非常鲜明的，快速通勤红谷滩，弱点就是会受垃圾场影响，另外部分楼盘背靠风水宝地。湾里是南昌的后花园，顾名思义就是整体环境极好，除了环境之外，也是少数拥有风景的区域。我们在楼市上依然称呼为湾里，但是在行政上已经归属新建区了。
先说下这里的房价概况，应该是南昌城区中房价最便宜的地方。湾里的广场周边老房子居多，据说二手房价一万元左右，可能贵的就是绿地的悦澜湾吧。湾里买二手不如买新房，除非二手特便宜，我知道的有6000的。新楼盘都在天宁西路附近，江湖人称“九湾新城”。这里开发商众多，已经小有气候，万科、恒大、恒茂、远洋、上海建工、红星、弘阳…………
房价都在9000-11000的样子徘徊，但是最近各个项目有想掀桌子的冲动，有想法的朋友可以关注。曾经湾里区和南昌主城区是存在割裂效应的，需要坐很久的车才能到，现在一个是私家车泛滥，另一个是前湖快速路通车，所以割裂效应并没有曾经那么明显了，基本上日常开车通勤不会太久。如果是上车困难户，其实完全可以考虑湾里。快速路网的发达，已经抹平了很多通勤的成本，虽然远，但是时间上并不会成本太高。如果说湾里的槽点，就是人少了一些，就业资源匮乏，外出工作，回来睡觉。
整个赣江西岸板块就都梳理完毕了。接下来，我也会梳理赣江东岸的板块，朋友们有什么好的见解也可以在下方积极留言。
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