首付赔光！卖房“无门”！这套房子绑住了我的人生！

很多朋友问，我们洪楼News团队平时除了踩盘码字还有哪些活，从侠侠这里来看，当属回答粉丝提问了。

买房、卖房、学区、投资以及各种类型的提问，应有尽有。侠侠还挺享受这种被需要的感觉，也非常愿意提供自己的建议，可能有时候在码字或者太忙了回得慢了，也请大家理解。

今天就跟大家分享一个粉丝提问，为了回答这个问题，侠侠是研究了好几天。这个问题也让侠侠非常有触动，再次感受到买房不是件容易的事。

今天的文章标题中的卖房无门，并不是不能卖这套房，而是需要买家出非常高的首付或者卖家自己去找金融公司赎楼。而且亏这么多，下割肉的决心也不易，所以用了“无门”。

PS：文章尾部有投票，希望大家都给出自己宝贵的建议！

壹粉丝提问，四年亏七千一平

问：侠侠老师，我亲戚2016年在临上海的江苏昆山花桥2.4万买了一套72平的小两居（滨江裕花园），现在这个小区的二手房只能卖1.7万一平，跌得太多了。

目前住进了房子，但由于亲戚生了二胎想回江西照顾孩子，但两夫妻如果只有一个人上班的话月供压力太大了。

侠侠老师，这套房子是卖掉还是先留着呢？

纳尼！四年狂跌7000元一平，接近三成的跌幅，还是在上海旁边，真的假的？

贰到底什么盘，怎么跌这么惨

滨江裕花园小区位于江苏省昆山市花桥镇，与上海市青浦区北端紧邻，与上海地铁11号线终点站花桥站4.6公里左右，算得上是一线环沪盘了。

滨江裕花园是由昆山国浩置业有限公司开发的，小区共16栋楼，分南北两期开发，户型以69平~107平为主，均为高层。

小区的绿化高达45%，栋间距也非常开阔，小区内的公共设施配置的比较足，还有露天泳池，除了1：0.78的车位稍低一点，别的感觉都挺不错的。

站在房子里，一眼就能看到不远处的华东康桥国际学校，未来的苏州S1号地铁线西环路站离项目也仅有1.6公里，这样一个盘，怎么看都挺有潜力的啊，怎么短短几年跌成这样呢？

叁七折是怎么炼成的

01  站在了高岗上

造成这个悲惨局面的首要原因就是客户买在了山岗上！滨江裕花园是2015年开盘的，首开只要9000元，到了2016年2月也只要1.05万左右，随便打个折扣，还是万元内的楼盘。

但是16年啊，那可是环沪飞天的一年，7月的时候，一天一个价的花桥板块滨江裕华园直接停止销售。国庆一过，价格已经来到了2.4万左右一平，半年不到，房价翻倍还拐了弯。

眼瞅着再不上车可能永远都上不了车了，问答里的主人公毅然而然的选择了强行上车，以2.4万一平购入了一套72平的小两居，正式成为“上海”有房一族了。

哪晓得，没多久上海房价就被按下了静音键，环沪板块自然被殃及池鱼，滨江裕花园的房价就再也飞不起来了。时至今日，小区还有尾房大户型在售，只要2.1万左右。

在错误的时间做什么都是错的。但是这是主人公的错吗？大家都是买涨不买跌的，看着房价那样飞涨，谁忍得住。

02  异地买房真的好难

上车时间点掐错了也没办法，可是如果选筹再出现问题，那就糟糕了。主人公再次不幸中招。

侠侠无数次提醒大家，买房尽量买大开发商的，大开发商楼盘的后期维护保养和品牌优势在二手房价上基本都会有体现。

虽然购房的时候可能会贵一点，但这种差价在二手房市场很有可能会被继续放大。

环顾滨江裕花园一圈，旁边的绿地理想家园和万科魅力花园比裕花园的二手房价要贵到2千多一平。

再一个就是户型选择了，72平的1+1房（百变两房）实在是有点背离主市场需求了。特别在寸土寸金的上海边，小面积多房间必然是主流。80+平的三房两卫和90+平的四房才是市场宠儿。

想想买昆山花桥房子的主流客群，大多是在上海奋斗的外地人，超长的通勤时间让家长没法照顾孩子，只能从老家请老人过来照料，那三房就有点必需品的感觉了，特别是二胎家庭，每个三房太难受了。

最后就是昆山花桥的地理原因，承载了一部分上海的改善居住的需求，想住大房子和低密产品在上海市又没法实现，到花桥地铁站附件买一套低密产品享受一下还是挺不错的。

所以滨江裕花园旁边的低密改善产品会比高层产品贵上许多，最贵的贵了将近7.8千。

买房时机+房子品牌+面积段户型都没选择好，后面的难处就可想而知了。

肆最恐怖的是首付全亏没了

既然买这套已经成了既定事实，再后悔和抱怨也是做无用功，怎么解决这个问题才是关键。

这套房子买来是2.4万一平，72平的房子总计172.8万，首付三成大概需要52.8万，贷款120万，贷款20年月供大约8000一个月。

四年过去了，交房费用大概5万，首付成本大概14万，装修5万，利息24万左右（每个月的月供中利息部分大约是5000出头），主人公这些年为这套房子大概付出了100万左右。

然后按照现在的二手房成交价，这套房子大概能卖122.8万，房子本身亏了50万，再加上持有这套房子付出的48万左右（5+14+5+24），总共亏了接近98万。

98万仅仅换来了没多久的居住体验和上海旁有房的“美名”。

然而最让人烦恼的还不是亏损，而是如何卖这套房子。

目前房子的残值只有122.8万，买家只要首付60万左右就能买这套房子，而主人公的贷款余额还有将近105.6万（120-3.6*4）。

主人公还要贴45万左右去还清房贷才能出售此房，按现在的情形，估计是拿不出这笔费用的，那就必须找赎楼的金融公司了，这又是一笔支出。

伍解决方案三选一

算了这么久，粉丝亲戚的烦恼我们也了解了，应该怎么解决呢？

方案一：现在就卖掉，回江西重头再来

目前房子正常卖只有能卖120~125万左右，还掉贷款，大概还能剩15~20万的样子。

就当这些年做了个上海梦，现在梦醒了，两口子都回到江西。老家的世界还是小了点，凑点钱到南昌上车，抚州的父母来南昌照顾小孩也稍微方便点。

方案二：等三年再卖，等苏州S1号线

现在滨江裕花园的最大中短期利好就是苏州S1号地铁线，这条线预计2023年年度开通，再熬三年，届时这条线路将于上海11号线在花桥站联通。

一来滨江裕花园离地铁站能变近3公里，二来联通苏州和上海的主动脉线将提升片区价值，这一块的房价估计会有一点普涨行情。

但是目前这个房子的年持有成本是5000*12+物业费，大概6.1万左右一年，等三年大概有18.3万的持有成本，减去3年的居住收益6万（2万一年左右的租金），大概有相当还要付出12.3万左右。

这里插入一个信息，滨江裕花园72平的房子租金只有大概1600~1800元/月的样子，租售比只有1.7%，还是比较普通的。

房子要涨1700元左右一平，才能补回这些利息支出。如果房子三年后能涨到2万左右一平，就能获得9.3万的收益；如果涨到2.2万，就能获得23.7万收益。

小孩的妈妈回江西照顾孩子，小孩爸爸留在昆山拼搏，赌地铁开通能让楼盘涨一波，挽回一些损失，这样届时就能带40万左右回江西。

在南昌上车一套房子还是可以的，就是这三年，两口子的还贷压力会比较大，而且必须房价有所反弹，不然损失就更大了。

方案三：坚守昆山，接父母来照顾孩子

来了一趟上海，也不容易，不能轻易说放弃，恳请一下父母能不能来昆山照顾一下孩子。这样两口子都能赚钱，还贷的压力会小很多，每天回家还能看到孩子，工作也有动力。

熬几年，看房价能不能涨回购买时的价格，这样心里也会舒坦一点，拼搏的劲头也会足一点。

但这一切都建立在房价会回暖的基础上，如果房价依然一潭死水，这种死守的压力会越来越大，毕竟一年减区居住收益也有4万左右的持有成本。

此外还要看两口子的昆山或者上海的工作能不能有起色，未来几年的收入有没有大幅度提高的预期，这样留守昆山就是值得的。

陆不管怎么选，侠侠这么选

不知道大家会怎么选，这边给一个投票链接，看看大家的想法！



侠侠是倾向第二和第三个选项的，先熬一熬，至少等苏州S1号线的开通，看能不能刺激一下昆山花桥的房价，如果还是动弹不得，就早日斩仓回江西。

其实回到江西还是会面临问题，老家的工作机会少，南昌相对有发展潜力一点，但是与上海和昆山的收入肯定会有一些差距。

然后因为首付都基本亏没了，上车南昌的压力还是比较大，而且依然需要老人家来南昌照顾孩子，这样小两口才能都出去工作，不然一个人工作压力太大了。

生活里，住别墅开豪车的其实还是少数，像主人公这样拼尽全力买一套房子，六个钱包一起去供的才是常态。

今天侠侠看到一个新闻，全中国月收入不足2000元的人口有7个亿！可见供一套一两百万的房子有多难。

真心希望粉丝的亲戚不管最后如何选择，能顺路度过这个难关，日子越过越好！

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