【问答NO.72】总价200万，到哪儿能买一套带花园的复式楼？

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总价350-400万、地铁大厦附近

提问：我明年10月会搬到地铁大厦这边工作，爱人也在红谷滩和经开两地工作，经开的时间会多一些。目前我们还没孩子，可能就是近两年的事情。首付预算100万左右，希望房子的总价精装在400万以内，毛坯在350万左右。

我的需求是离地铁大厦越近越好，倾向新房，学区不是第一位，如果有不错的小学更好。希望房子大一些，最好是四房，三房也可以。

我看过莱蒙都会和富力华庭，莱蒙都会的房价太高了，又是毛坯，富力华庭没有高楼层房源了，只有四层以下，因为红谷滩已经没有新房了，所以可以考虑稍远一些的房子，品质好一些的，如果能有新风系统就好了，有意向想看西湖紫阙台，不过好像也没高层房源了。您能抽空给我推荐几个吗？

答：富力华庭因为限价的缘故装标降了不少，很多读者和我们反馈觉得基本当做是毛坯房了，我个人也觉得如果你是在富力华庭和西湖紫阙台里挑低层房源，我稍微偏向紫阙台一丢丢，因为实地了解过装标，还可以。但是位置上，显然富力华庭更有优势。

所以如果是我，二者都不是最佳选择，我会优先推荐你考虑摇一波万象城吧，143平的四房你够用，也在你的承受范围内，同时价格和配套就不用说了。

二手房的话，红谷滩中心区保养的还可以的可以看看红谷凯旋、万达华府、联泰香域中央，凤凰洲推荐看看凤凰印象、地铁万科几个，铜锣湾的设计还可以，但是品质不行。

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华润昆仑御团购

提问：老师你好！我想问一下，最近在公众号看到你们组织了华润昆仑御的读者团购，我在南昌有房的话还买的了吗？

答：首先，华润昆仑御是三限房，和其他的三限房一样，需要在线上报名摇号之后再按顺序选房。线上报名需要名下无房，注意了，这里的无房是“以个人为单位”的，所有三限房都是同样的要求，请各位读者知悉！（不要再问我万象城等一大堆盘是不是能买了，只要你自己名下无房，能买！）

其次，华润昆仑御在九龙湖，三限房报名更多的意义是优先选房，但是如果名下有房的话，就用线下购买的方式来买。

所以，你在南昌有房是可以买的，你只是不能线上报名而已。

最后，华润昆仑御的团购是我们给读者的一点福利，有兴趣的话添加洪小楼的微信，记得备注“华润团购”，以便我们进行记录。项目的基础信息可以自行网上查看，尤其是户型图一类的，感谢配合~！

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朝阳新城、首付预算100万

提问：罗老师你好！我又来打扰您了，想请教一下，在朝阳新城这边，有没有推荐的新楼盘或者是交付大概五年左右的楼盘呢？我们现在的情况是在西朝阳这边有一套三房，想在周边给父母买一套，方便以后照顾，首付预算大概100万左右，希望面积是110-130平左右的三房，如果有好的学区配套就更好，主要还是生活便利，适合父母居住。

答：整个朝阳现在新盘也很少，西朝阳现在没有什么新房，要有的话就是传闻已久的大悦城，以后会有一些住宅供应，但是这件事也还没有官宣 。

东朝阳的话，二手房价格更高一些，如果父母要求有地铁，那可能选择雅园这边的一些小区是OK的，面积段什么的也能满足你的要求。

如果是选新房，其实我个人还是挺推荐华侨城和名城紫金轩的，品质都不错，紫金轩面积更大更偏改善，华侨城小户型也有，不过现在在售的产品好像是没有了，等后面的吧。价格上名城更划算一点，华侨城好楼层价格还是蛮高的。

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湾里复式带花园、总价200万

提问：我最近在考虑湾里的复式楼，带花园的那种，总价200万以内。看来看去发现远洋天著的下叠还比较合适，但又觉得位置偏了一点点。老罗你有什么推荐吗？我平时工作什么的都在红谷滩，最近想改善，太纠结了！

答：你的总价200万选择复式的这种房型，选择的确非常少。

远洋天著应该是目前湾里所有在售叠墅项目中算最便宜的，位置吧就不多说了，我们有完整详细的测评，请点击《【楼盘测评】不到200万买叠墅！湾里这个纯墅社区位置略远、配套略少……》

湾里的万科星光世纪中叠产品，那天一个读者和我们说算了一套价格，也差不多是200万出头，带一个北院，面积虽然不大，但是中叠是三叠中最便宜的，上叠又略贵一点点。

恒大林溪府也有叠墅，一楼带地下室带花园的，你的总价应该也差不多够，可以看看。

你工作在红谷滩想买湾里还是比较合适的，不过可选面不多。

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郊区别墅or市区高层、未来价值

提问：买郊区别墅，上班2小时。同样的价格，买市区90平方，上班不到1小时，罗老师，如果是你你怎么选呢？

我坐标北京，想买在新机场、新规划的片区别墅，好处是面积大，家里老人也能住，缺点是确实太远了点，10年内那边可能也发展不好。

答：是这样的，我觉这个问题要具体问题具体分析。首先我认为别墅的产品力是站在楼市各种房子的鄙视链顶端，但是主要是占不到核心的区位。如果是同地段的别墅和大平层，那么我认为别墅可以把大平层摁在地上摩擦。
 
但是大平层通常可以占据核心地段，所以二者总是有的一拼。那么如果这个远郊的别墅在未来是符合这个城市的主要发展方向的，我觉得算是一种优质资产。当然也不排除，北京的具体情况我不清楚。
 
那么市区的房子同样要做区分，市区的这个90平老破小，还是商品房。这个商品房是品质比较高的，在同地段、同板块的竞争力是否较高。我对于市区房子也要做区分，也是越矮的房子价值越高。
 
洋房高于小高层，小高层高于高层。高层基本上在鄙视链最底端，然后高层可以鄙视老破小。
 
但是时间拉长以后，高层的价值会持续不如矮房子，因为社区老化，设备老化等等原因。
 
那么买市区这个房子，最重要的东西就是流动性，在未来你需要置换的时候，能不能比较容易置换成现金。然后再去买一套适合自己未来需求的房子。
 
所以这个同样是需要具体问题具体分析。这个产品在市场上的流动性如何，比如房企的品牌是不是北京人比较喜欢的，比如在南昌万科就能比其他楼盘有更高的溢价。
 
所以地产这行的地缘性比较强。可以找找当地的专业人士，聊一聊。如果你在南昌，我就能给你比较清晰的答案。
 
如果说一个潜力区域的别墅，现在虽然远一点，那么我会选别墅。因为长时间看，别墅是不会受时间的影响。当然也有一个前提就是这个别墅社区的品质也要好一点，总之房企的品牌很重要，物业能OK更好。
 
说白了硬件的价值是需要软件的维护和衬托的。

PS：我们公众号为了让对楼市陌生的朋友可以有比较清晰的认识，在菜单栏里集合了非常多的功能，无论你是投资、自用、板块、学区，都能再其中找到相应的内容，真的可以多看看，我们花了很多精力做的这个菜单栏。

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