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一张图告诉你,深圳房价什么比广州高

安静 梵高先生

决战紫禁之巅剧照



前几天,和朋友一起参加了克尔瑞在深圳举办的《粤港澳大湾区产业运营榜单发布会》,本来是冲着粤港澳大湾区和产业地产去的,可在现场看到了一张图,觉得有必要拿出来分享一下。


首先要声明一下,我不是什么所谓的深吹广吹,因为结果已经给出来了,答案大家也应该看到了,那就是:深圳的房价比广州高。深圳是5.4万/左右,广州是3.2万/平左右。


当然,更没有所谓的地域黑,因为高房价从来都不是值得喝彩的事情,相反,我一直认为,高房价是原罪。


我现在所做的,只是就里面的一些数据进行一个系统性的分析与拓展,也希望能解答部分购房者的疑问。


里面有很多数据,为避免篇幅太长,安静选取了三个维度:GDP、上市公司数量、人口,大概是这样。


诺,就是这张图...


01

“北上广深”变“北上深广”?深圳与广州GDP之争



2017年,深圳GDP2.2万亿,以微略的优势超过广州的2.15万亿。


对于这句话的前半部分,可能很多人没什么感觉,因为大部分人还是很难说清楚2.2万亿到底有多少,只知道很多很多很多,但多到什么样,真的不知道。


为了方便大家理解,我找了一张图作对比。



这张图是华尔街见闻在2016年整理的城市GDP与其他国家对比的数据。左右一对比,结论就简单了。


也就是说:深圳的经济体量基本能够和一个欧州国家平起平坐了。仅仅一个深圳,就可以干掉多个国家,这是多么恐怖的事情。——这是上半句的解释。


最难理解、最让人别扭的是下半句。事实上,深圳2.2万亿超过广州这这个数据刚出来时,就曾经引起过很多的争议。有人说是GDP核算方法的变更导致的,由此,也在网上引发了很多口水大战。


其实,早在2016年期间,就有言论指出深圳的GDP已经超过广州了。最开始出来的数据是:2016年深圳GDP总量19492亿元。广州GDP总量19610亿元。


随后,2017年开始实施地区研发支出核算方法改革,将研发支出未计入地区生产总值(GDP)部分进行补充核算,最后算出的2016年GDP数据是这样的——



修订后的2016年深圳GDP相比修订前增加了585.98亿元,广州市2016年修订后新增257.98亿元,为19805.42亿元。也就是说,根据新的核算方法,深圳的经济总量早在2016年就超过广州了。


往前翻一翻,应该还能找到很多关于此类新闻的报道,我选取了一些非常权威的媒体,比如说中国新闻网、新华社——



当然,对于尔等屁民来说,关于GDP的核实方法,我们无法深入了解。但是,我们暂时先抛开存量我觉得大家应该关注一个更为关键的数字:GDP的增幅。


2017年,北京的GDP增幅是6.7%,上海是6.9%,广州是7%,但深圳呢,达到了8.8%,在四个一线城市中,稳稳的占据了第一。


为什么要说增量?我们拿房地产做一个比喻。如果你对深圳的房地产市场稍熟的熟的话,你可以发现一个很有趣的现象。


那就是:关外片区的房价增长幅度比关内如南山、福田增长的要快。


以超级黑马龙华为例,近几年的增长幅度可说逆天了,连续几年破3破4破5破6,但在福田呢,除了顶豪外,好像没有龙华如此旺的势头。


就算现在,还有大量6万+、5万+的房子。要知道,早在龙华还在3字头4字头徘徊的时候,南山福田早就到处都是5万、6万的房子了。


为什么龙华的房子涨的比福田快?这就是增量。投资只关乎增量,不关乎存量。增量越大赋予你附加值的预期会越高。


而房地产的投资,恰恰就是一个预期。从2万到4万容易,还是8万到10万容易?当然是2万到4万容易。


找对象也是一样。现在有很多女孩子动不动就希望男方有房有车有颜值,问她为什么。她说我很漂亮啊。事实上,这是最蠢的行为。


因为你关注的全是存量,而不是增量。大家都是普通人又不是富二代,哪有这么高的存量啊。


再说句打脸的话,美貌是贬值的。胡茵梦40岁生日那天,李敖给她送了40朵玫瑰。以为很浪漫?其实他是提醒前女友:你再漂亮,也40岁了。


腹黑吧,渣男吧?所以,从GDP的增量上来说,深圳的房价超过广州、涨幅超过广州是理所应当的事情。


02

深圳上市公司数量=3倍广州上市公司数量



再来看看广州与深圳上市公司的数量。图表中显示深圳是290家,广州是99家。也就是说,深圳的上市公司数量差不多是广州的3倍。这里面具体是哪些上市公司,就不列图表了。


除了这些,我还找到了另外一些数据比较有意思。比如说其独角兽公司。而且,这应该算是近期最热门的话题了。


据胡润研究院数据统计, 2017年大中华区独角兽企业总数达120家,而深圳就占到了10家,广州只有3家。


数据来源于鱼叔侃经


好巧,又差不多是3倍的数量。不止如此,深圳这10家独角兽公司,总估值3000亿元,占到了总估值的十分之一,而广州,仅有1%。


数据来源于鱼叔侃经


为什么要说独角兽公司?因为这某种意义来说代表着创新。创新可以催生出独角兽公司。数据显示,截止2016年年底,深圳累计有69347件专利。怎么来形容这种感觉?米宅有一张图,我们可以看看——


嘿,你还真别小看深圳,深圳的专利申请量全国第一,是第二名的3倍多(真是巧啊,跟3杠上了)。而且,深圳的专利申请量已经连续13年居全国各大城市的首位了。


不是不要关注存量嘛?专利申请的增速度是全球首位,是日本东京的2.5倍,是美国硅谷的3.6倍。


不仅是广州,深圳的创新力量放到全国,也是响当当的。深圳的创新力这么强,自然少不了年轻人的助力,由此带来的买房需求也就可想而知了。而且,这些人,通常都是非常有钱的。


03

来深圳的北京人越来越多了



在上一篇我删掉的文章中,安静就曾写道:深圳的房价为什么贵?不要想的太复杂,其实答案很简单:你只要关注供需关系就可以。


这是一件商品最基本的逻辑。如果供过于求,商品价格自然下跌或者平稳。但是,如果供不应求,那价格就不可能平稳了。


房地产的主体是人,房子最终值多少钱归根结底还是需要人买单。将近6万一平的房子,你可能觉得太贵,但在别人眼里,深圳的房子可能值这个价,或者,不止这个价。


2017年,深圳人口净流入近62万人口,广州排名第二,45.49万人,北京上海人口流入是负数。一线城市两级分化,有的城市在源源不断抽血,有的城市在不厌其烦的放血。


图片来源于子聊房


你觉得深圳房价高?可是竟然还有62万的人跑到这里来。最近和一位北京的美女聊天,最明显的感觉是:在深圳的北京人越来越多了。


他们有北京户口,可是跑到深圳来了,说是这边的气候好,我说可以在这里买房长住啊,她说舍不得北京户口。


这些现象,是深圳不得不面对的现实。 二线城市的房价低啊,为什么还是有很多人跑来深圳?


2018年最毒的一句话就是:你不来一线城市,你孩子早晚也要来。逃离北上广本就是一个伪命题。



04

深圳羽翼已丰,是否意味着要承担更多责任?



行文至此,感觉很多人要过来骂了。还是要说的是:不管你在深圳还是广州,这两个城市都已经赶上世界发达地区的经济水平,一线二线都只是虚名。


广州的GDP虽然被深圳超过了,但深圳的短板也高低立现。上面图中就有显示:深圳的高校数量只有12个,广州有81个,就教育资源方面来说,可以说远远落后于广州。


在211大学体系中,广东有四所,而这四所大学,都在广州。深圳本土最好的大学,也就深圳大学勉强拿得出手。



而且,按照新的医院排行标准,深圳没有几所医院进入全国100强...高房价与城市配套之间的矛盾,令人感到担忧。


今年是改革开放40周年,深圳,作为曾经最开始的一块试验田,已过而立之年,羽翼已经丰满,这是不是意味着要承担更重的责任?时光荏苒,我们只能且看且行了...

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