房屋漏水，凭啥还要我交物业费？物业竟说...

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房屋漏水，凭啥还要我交物业费？物业竟说...

喜欢就点👉 物业管理圈 2020-12-11

房屋漏水而造成的物业纠纷不少，因此不少业主拒交物业费，那么责任到底属于物业吗？问题该由谁来解决，常常是多方争议的焦点。

业主因房屋漏水拒交物业费败诉

因为房屋漏水问题，某小区一业主以此拒交物业费，4年欠3万余元。物业公司状告业主讨欠款，业主败诉。律师提醒，房屋存在质量问题，业主可另行起诉开发商进行维权，不可以此为由拒交物业费！

判决书显示，2009年9月，该业主在某小区购买了一间商品房。除了购房合同外，该业主还与某物业服务有限公司（下称物业公司）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由后者进行物业管理。

物业服务协议约定，由物业公司提供房屋共用部分进行维护和管理、环境卫生、保安等6个方面的服务，物业管理费按住宅面积每月每平方米收取2.8元。

同年12月底，该业主验收并收楼，按之前签订的协议约定向物业公司预交了3个月物业费。但从第4个月开始，该业主就再没有交物业费了。

原来，该业主购买的房屋存在房屋漏水问题。该业主认为，物业公司未履行维修义务，已严重违约。物业服务达不到约定的质量标准，接受服务的一方有权要求减少物业费甚至拒绝付物业费。

去年9月，物业公司起诉该业主讨要拖欠4年的物业费，共计3.7万多元。

房屋有质量问题业主是否可拒交物业费？

此案争议的焦点

物业公司是否按协议约定为业主该业主提供了相应的物业服务？房屋存在质量问题，业主是否可据此拒交物业费？

此案审理期间，业主与物业公司各执一词。

物业公司：已对维修进行跟踪

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物业公司诉称，业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，物业公司有权要求该业主补交，并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。该业主已在上述服务协议上签名确认过。

期间，包括该业主在内的部分业主发函给小区开发商和承建商，反映房屋有严重质量问题，如房屋漏水严重、房屋各楼层墙体无法承重、没有安装避雷设施等。随后，开发商复函提出具体的整改处理方法。在此过程中，该物业公司作为小区的物业服务管理公司，对维修行为进行了跟踪。

物业公司认为，该业主拖欠物业费，经多次催要均遭拒绝，其行为已经违反了双方签订的物业服务协议。

业主：物业应承担维修义务

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该业主说，物业公司是开发商委托、指定的，并非业主自主聘请的，前期物业管理服务企业与业主选聘的物业管理服务企业所应承担的责任是不一样的。根据物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》，物业公司受开发商的委托，对包括楼盖、屋顶等房屋建筑共用部分承担维修、养护和管理。这是物业公司的一项基本义务，也是业主正常使用物业的前提和保障。

业主称，在其入住过程中，房屋存在屋顶外墙开裂、地基下沉现象，并导致出现屋内严重渗水。上述情况在小区属于普遍现象。该业主与其他业主曾多次要求物业公司承担维修责任，但对方无视业主们的权利，采取拖延、放任的态度。物业公司不履行维修义务，属于严重违约，依法应承担相应的赔偿责任。

业主认为，物业公司未按照物业服务协议的约定，及时全面地履行物业服务义务，他有权少交或不交物业服务费。

律师提醒：收楼应注意验收情况，事后收集证据维权。

律师认为，首先，业主签订物业管理服务协议时，要认清开发商与物业管理公司是不同主体，各自独立法人，不要混淆两者是同一家公司。房屋质量存在问题，应向开发商主张赔偿。

律师说，就目前而言，房屋质量问题前期预防是由监理单位及参加验收各单位监督，作为个人的业主很难参与其中。业主收楼前，可向住建等部门咨询、了解，楼盘的建设情况，掌握监理单位等信息。一旦房屋出现质量问题，业主可向开发商、监理单位进行索赔。

物业公司如何应对业主房屋漏水问题

在做好调查分析的基础上，分别不同情况处理。

调查分析主要包括：漏水的部位是公共部位还是专有部位，漏水的原因是房屋质量、自然耗损、人为原因还是不可抗力原因，维修方案及可预见费用规模。

1、首先分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水，即责任主体是谁。

如果是楼上楼下之间，因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，最常见的是楼上装修（包括相邻业主装修）的防水工程没有处理好导致楼下（隔壁）业主家受损。物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决，紧急情况经双方同意可先帮助制止继续漏水（有一方不同意则可免，合理费用先说好由谁承担）。

其后，可在双方同意的情况下进行调解，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决，同时表明物业的态度：物业不是侵权责任主体，也不是维修责任主体。任一方业主不应因此拒缴物业费。物业可为受损业主提供必要的证明材料。

2、如果是公共部位漏水，再区分是否在开发建设单位的保修期内。

（1）如在保修期内，向业主解释清楚维修（包括赔偿）的责任主体应该是开发商，依据是房屋质保书。物业可以书面形式向开发商反映，要求其履行维修及赔偿责任（赔偿内容及金额由业主“举证”即提供证明），注意保存向开发商反映情况的送达证据。同时告之业主可自行向开发商主张权利。紧急情况物业要及时制止因漏水所产生的损失扩大，所发生的费用一定要注意保存证据，以备日后向开发商主张。物业的应对归纳有三：

①向开发商反映，要求维修；

②及时制止防止损失扩大，发生的费用保留好证据。

③向业主解释清楚责任主体及索赔对象。

注意：保存好上述行为的（送达）证据。

（2）如已超出保修期

①应向业主解释清楚，公共部位的维修应由全体业主共同（通过使用维修资金方式）承担（没有维修资金的由全体业主出资）；

②以书面形式向业主委员会（没有业主委员会的向社区）反映情况，要求组织使用维修资金。物业可提供维修方案，介绍维修资金使用的程序。

3、物业公司处理上述事宜一定要做到“痕迹管理”，保留证据。法律上所讲的“事实”跟我们日常所理解的“事宜”的关键区别在于，法律上的事实不仅是指客观存在的，而且一定要能”被证明“的事实，而日常所讲的事实仅指”客观存在“。物业公司的痕迹管理包括：

（1）有业主反映漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录（请业主签字确认）；

（2）向开发建设单位反映情况并要求质保维修的书面函告；

（3）紧急情况进行维修处理的工作记录和费用记录（材料费、零配件费、人工费等）；

（4）向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明；