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物业设备设施保养清单,项目经理必备!

喜欢就点👉 物业管理圈 2020-12-11

一、供配电

(一)专变变压器    

  • 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘。

  • 检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常。

  • 测量接地电阻,摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档。    

  • 清扫地面,检查标识、门锁,房间温度确保不超过35℃。

  • 视运行情况调整档位和优化运行。


保养时间

6月、12月的1-5号


执行人

供电局/维修组配合跟进    


(二)专变高低压房

  • 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘,   

  • 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗。

  • 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。

  • 检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常,

  • 检查各抽屉柜是否灵活, 

  • 测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。

  • 清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35℃,

  • 现场电路图、上墙资料完好。


保养时间

6月、12月的1-5号


执行人

供电局/维修组配合跟进


(三)发电机

  • 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,除尘,检查各开关接线接头是否过热并进行紧固,

  • 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护

  • 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,      

  • 检查蓄电池电压和电液比重,

  • 检查皮带的张紧程度, 

  • 清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管, 

  • 定期更换机油和冷却水(详细查看说明书),

  • 检查柴油箱、输油管有无渗漏,

  • 检查接地线有无松脱,

  • 检查运水烟箱运转是否正常,

  • 模拟断电测试自动起机及来电自动停机,

  • 所有选择开关打至自动状态,

  • 清扫地面,检查标识、门锁,

  • 现场电路图、上墙资料完好。


保养时间

1、4、7、10月的10-13号


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进


(四) 层间配电房    

  • 保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线,

  • 检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘,

  • 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗, 

  • 每年一次对接触器进行拆件维护; 

  • 检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常,

  • 清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35℃。 

  • 测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 现场电路图完好。    


保养时间

1、4、7、10月的14-25号    


执行人

维修组    


(五)风柜、水泵配电柜

(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)

  • 保养前需停电、验电、挂接地线,除尘, 

  • 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,

  • 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 清扫地面,检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。

  • 对变频器进行除尘紧固接线,

  • 每年一次对接触器进行拆件维护;

  • 现场电路图完好。


保养时间

3、6、9、12月的1-10号


执行人

维修组


(六)南广场喷泉配电控制系统

  • 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘,

  • 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 检查标识,定期重调电脑参数,确保运作正常,

  • 每年一次对接触器进行拆件检查,

  • 现场电路图完好。


保养时间

3、6、9、12月的11-20号


执行人

维修组


(七)公共配电箱    

  • 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,

  • 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘,

  • 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 检查标识、门锁,

  • 每年一次对接触器、变频器进行拆件检查,

  • 现场电路图完好。


保养时间

3、6、9、12月的11-20号    


执行人

维修组    



二、供水

(八)生活用水水池

  • 排清池内存水用药水进行清洗和消毒, 

  • 确保清洗质量,并出具符合国标的水质检验报告。


保养时间

1、4、7、10月    


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    


(九)南广场喷泉    

  • 检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损,

  • 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,各参数是否正常,

  • 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,接地线牢固, 4.定期测试,保证功能正常。


保养时间

1、4、7、10月的25-30号    


执行人

维修组    


(十)生活消防水泵房    

  • 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,

  • 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据, 

  • 各类电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

  • 拧紧电机固定螺丝,

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,地面卫生打扫,

  • 现场电路图完好,温度确保不超过35℃,

  • 每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行,运行时需打开泄压阀,并密切留意压力表。

  • 检查标识是否完好清晰,

  • 检查缓闭式液位控制器是否正常。


保养时间

1、4、7、10月的25-30号 


执行人

维修组    


(十一)市政给水管    

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,

  • 阀门、压力表是否正常,每季度对阀门螺杆加润滑油,

  • 每二年除锈刷漆翻新。

  • 清洗Y隔。


保养时间

1、4、7、10月的30号 


执行人

维修组    


(十二)各层给水管    

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,压力表、水表是否正常,

  • 检查标识是否完好清晰,每季度对阀门螺杆加润滑油,

  • 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。

  • 清洗Y隔。


保养时间

2、5、8、11月的1-5号 


执行人

维修组   


三、排水

(十三) 隔油池    

  • 每日清理隔渣油脂等残留物,

  • 每月至少一次全面清理隔油池,

  • 每日至少二次投放药物,

  • 废水主排放口检测水样并提交化验报告,

  • 各隔油系统维护。


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    


(十四) 污粪池(井)

  • 每半年彻底清理抽排一次,  

  • 确保不满溢、不板结、不堵塞。


保养时间

1、7月 


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进    


(十五)污水、雨水、粪管    

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,卡箍是否松脱,

  • 检查标识是否清晰, 

  • 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)  

  • 定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水,面盖是否完好,并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。

    

保养时间

2、5、8、11月的6-10号


执行人

维修组    


(十六)集水井    

  • 定期检查是否积水,并定期清除杂物和污泥、沙石,(遇雨水季节需增加巡检次数),

  • 检查液位浮子、手自动状态是否正常,

  • 检查连接管有无松动,标识是否清晰,

  • 每半年将止回阀解体维修。  


保养时间

2、5、8、11月的11-15号  


执行人

维修组、清洁部    



四、空调

(十七)空调主机    

  • 定期表面除尘,  

  • 检查保温层有无翻松,

  • 主机机体上各驳接口有无渗漏油、水,

  • 检查开关接线接头是否过热并紧固, 

  • 检查接地线是否牢固, 

  • 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,  

  • 检查各参数是否在允许范围内,

  • 每年对主机冷凝器进行通炮,每二年至少对蒸发器进行一次通炮,(当小温差大于3时需进行通炮)。   

 

执行人

专业空调公司/维修组配合跟进    


(十八) 冷冻泵    

  • 定期表面除尘,

  • 检查保温层有无翻松,

  • 检查开关接线接头是否过热并紧固,

  • 检查接地线是否牢固,

  • 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±5%。

  • 每月对电机水泵轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换); 

  • 拧紧电机固定螺丝, 

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,

  • 配电柜现场电路图完好, 

  • 检查标识是否清晰,

  • 每年一次更换水系统。

  • 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。


保养时间   

3、6、9、12月的21-25号 


执行人  

维修组    


(十九) 冷却泵    

  • 定期表面除尘,

  • 检查开关接线接头是否过热并紧固,

  • 检查接地线是否牢固,

  • 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录, 

  • 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,

  • 每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

  • 拧紧电机固定螺丝,

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,

  • 检查标识是否完好清晰, 

  • 配电柜现场电路图完好。

  • 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。


保养时间  

3、6、9、12月的25-30号


执行人      

维修组    


(二十) 冷却塔    

  • 定期检查电机开关接线接头是否过热,

  • 检查接地线是否牢固, 

  • 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±5%。

  • 每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

  • 拧紧电机固定螺丝, 

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表、浮球阀是否正常, 

  • 每周一次吸泥并进行水处理,  

  • 每半月检查电机皮带(必要时调整),   

  • 每月至少一次清洗冷却塔和填料,

  • 每季对风轮除尘, 

  • 每年一次更换水系统, 

  • 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。

  • 检查标识是否完好清晰。

  • 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。


执行人 

专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进    


(二十一) 盘管风机    

  • 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,

  • 每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换); 

  • 拧紧电机固定螺丝, 

  • 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常,

  • 冷凝排水管和风管保温层有无翻松,

  • 排水是否顺畅,

  • 每月疏通排水管和清洗风滤网, 

  • 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片,

  • 每年更换风滤网(必要时提前更换),

  • 地面卫生打扫, 

  • 检查标识是否完好清晰。


保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 


执行人  

专业空调维保公司/维修组配合跟进    


(二十二)AHU、送(新)风、排风机    

  • 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,

  • 每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

  • 每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确),  

  • 拧紧电机固定螺丝, 

  • 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常, 

  • 保温层有无翻松,传感器、压力表是否正常,冷凝排水是否顺畅,

  • 每月清洗风滤网, 

  • 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片,

  • 每半年对风阀的转动部分加注润滑油,

  • 每年更换风滤网,

  • 地面卫生打扫,

  • 检查标识是否完好清晰。


保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 


执行人   

专业空调维保公司/维修组配合跟进    


五、消防

(二十三) 主机 

  • 停电除尘,

  • 检查内部线路,紧固接线,

  • 定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

专业消防公司、安管部、维修组 


(二十四) 水管

  • 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外),

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,

  • 压力表、水表、标识是否正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(二十五)消火栓

  • 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外),

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。

  • 配套设施是否完好,标识是否清澈。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(二十六) 防火卷帘

  • 手动试验上升、下降灵活,

  • 检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,

  • 电机轴承、传动齿轮加润滑油,拧紧电机固定螺丝,

  • 每季度定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(二十七)喷淋

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,

  • 阀门杆加润滑油,

  • 喷淋头定期抹尘。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(二十八) 烟感、温感

  • 每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器),

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(二十九)消防、送风、排风排烟机

  • 对配电柜进行除尘,

  • 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常,

  • 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,

  • 每半年对电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,地面卫生打扫。

  • 检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭,火警状态开启,防火阀70℃或270℃关闭),

  • 每半年对风阀的转动部分加注润滑油,

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(三十)破玻 

  • 检查接线有无松动,胶片有无破损, 

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(三十一)对讲

  • 检查接线有无松动,音量能满足要求,

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组 


(三十二)警报器

  • 检查接线有无松动,音量能满足要求,

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(三十三)湿式报警阀

  • 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,

  • 传感器、压力表是否正常,

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(三十四) 消防、喷淋及相关恒压水泵

  • 手动试验水泵检查机械、各参数是否正常, 

  • 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,

  • 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,

  • 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


(三十五)安全通道

  • 防火门定期检查闭门器是否正常,

  • 门体有无破损,

  • 门铰转轴加润滑油。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组 


(三十六)安全出口、应急灯(包括地下室)

  • 定期充放电测试,保证功能正常。

  • 每次放电不小于30分钟。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组    


六、安防监控

(三十七)摄像头、录像机

  • 录像机除尘,检查各功能是否正常,

  • 每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘,

  • 定期测试,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


七、BA系统

(三十八)电脑主机、DDC控制器、模块

  • 每半年除尘,紧固接线,

  • 检查各功能是否正常,


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业公司、维修组


八、车道闸

(三十九)收费系统 

  • 除尘,检查内部线路,紧固接线,

  • 定期测试,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业维保公司/维修组 


九、电梯

(四十)机房 

  • 电源箱除尘,

  • 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,

  • 检查接地线,

  • 摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,

  • 清扫地面,温度确保不超过35℃,

  • 检查标识、门锁


执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进


(四十一)轿厢

  • 定期检查按键,显示器,平层功能是否正常,

  • 检查五方通话系统是否达到通话标准,

  • 检查门缝门坑、门感应是否正常,

  • 检查照明、空调及标识是否正常。


执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进



十、楼宇土木建筑、公共设施

(四十二)楼体 

  • 检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹,如有裂纹应及时修补,

  • 每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。


保养时间

2、5、8、11月  


执行人

维修组 


(四十三)公共广场、园林 

  • 检查排水沟无杂物,无积水,沟盖完整,

  • 检查灯杆牢固度,无生锈,电线无外露,

  • 木地台木质结构完整,无毛刺,每二年对木质进行刷光漆翻新,

  • 绿化水龙头渗漏无,

  • 路面地砖是否松脱,

  • 井盖标识是否清晰,金属边框有无弯边。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组


(四十四)大堂

  • 检查玻璃门无变形,无松动,活动自如,金属边无松脱,

  • 每月对地弹簧、转动部件加润滑油;

  • 装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组 


(四十五)玻璃幕墙

  • 检查有无裂纹,活动窗螺丝无松脱、缺失,活动自如,

  • 每季对活动部件加润滑油;

  • 检查粘合胶有无老化、脱胶现象,                     每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组 


(四十六)各层防火门

  • 插锁无失效,固定是否牢固,

  • 闭门器是否正常(拉力适中,15秒內能缓慢完全关闭,不发出大响声),

  • 门与门框有无摩擦,

  • 每月对门铰、插锁进行加固、润滑,

  • 门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生),

  • 每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组


(四十七)地下层

  • 检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水,

  • 地坪漆有无离底、脫落,标志线有无褪色,

  • 每半年对人防门的转动机构加润滑油,

  • 每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组


(四十八)消防楼梯

  • 每季度检查扶手拦杆有无松动,

  • 每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆,墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组 


(四十九)升降车

  • 对配电柜进行除尘,

  • 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常,

  • 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,

  • 每半年对转动部分、电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,

  • 检查各部件的牢固性,

  • 每年需进行特种设备年检,确保性能正常安全,

  • 定期测试,保证功能正常。

  • 每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

维修组



整理:晓乐

图文:阚子薇



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