物业公司的“口头承诺”，算不算数？

先说答案：

物业公司作出对业主有利的“口头承诺”算数

依据是：

以案说法

物业服务合同兼具委托、承揽、劳务、服务等多种合同类型的内容，合同主体涉及业主、业主大会（业委会）、开发商以及物业管理公司等。

物业合同作为《民法典》新增的内容，积极回应了人民群众的期盼，保障人民安居乐业。《民法典》第九百三十七条至九百五十条，规定了物业服务合同的概念、订立方式、主体、法定义务、解除与续签等规范内容。

案例

某商品房小区的业主委员会与某物业公司订立物业服务合同，物业公司在小区多处张贴海报承诺，业主停放于小区内部的自行车被盗的，由物业公司对被盗业主承担损害赔偿责任。

后小区内部发生了盗窃事件，盗贼不仅偷了业主A和B的自行车，还盗窃了业主C的小汽车一辆。现A、B、C均找到物业公司，要求物业公司进行赔偿。

法条链接

《民法典》第九百三十八条：

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

《民法典》第九百四十二条：

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

检察官解析

物业公司在小区内多处张贴海报作出的有利于小区业主的承诺，即使业主委员会与物业公司签订的物业服务合同文本中没有明确写入上述服务承诺，但根据《民法典》第九百三十八条第二款的规定，只要业主能够提供海报证明物业服务人确有承诺，应当认可该承诺为合同中的生效部分。因此，A、B的自行车被盗，可以找物业公司进行索赔。

应当注意的是，物业服务人的安全保障义务不是无限制的，而只是“适当”的义务，只需要采取合理措施即可。

在本案中，业主正确停放在小区内的小汽车被盗窃，物业公司只要能够证明其保安在岗，且能够提供画面清晰的监控视频，就应认为其已尽到了安全保障义务。此后，即使盗贼未被抓获，也不应由物业公司赔偿C丢失小汽车的损失。

检察官小贴士

《民法典》第九百三十八条，明确了物业服务人对业主等主体的人身和财产负有安全保障义务，并新增规定了物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺为物业服务合同的组成部分，即对业主有利的“口头承诺”算数，扩大了对业主等主体的保护力度。

其中，“业主”可以理解为业主、业主同住人、合法取得小区内建筑物使用权的人，“口头承诺”的内容可以包括对保障设施设备安全、对侵权行为进行防范与制止、维持公共场所及共有部分秩序以及管理制度建设等方面的有利承诺。

物业合同的相关规定促进了社会治理现代化，保障了人民安居乐业。

来源：北京市检二分院

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