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物业设备台账管理（BG-SB-016~020）
PART 01
物业设备台账的内容
物业设备台账就是以一个物业项目为单位，针对有关物业服务合同中委托方委托管理的所有共有设备而设立的账本。
其中包括了封面、设备目录、设备卡片三个部分，格式内容强调其统一性和针对性。（下滑查看物业设备台账表汇总）
封面内容
设备台账的名称、物业项目的名称、台账的编制单位、物业项目的名称、台账制作的日期。
设备目录
设备名称、制造厂家、出厂编号、管理编号、安装地点等。
设备卡片的编写（核心部分）
基本信息
1.设备卡片中的序号与设备目录中的序号必须保持一致，方便查询。
2.管理编号应由企业根据公司的内部规则自行编定。
3.出厂编号可以通过查阅随机的技术资料或设备铭牌获得。
4.设备原始价值可以通过查阅设备销售合同获得。
5.填写维保单位及联络电话便于维保时的联络。
主要技术参考
从随机技术文件及现场设备铭牌查阅。
润滑用品及主要易损件
1.润滑用品：润滑油、润滑脂、固体润滑品。通过计算年用量，可提前做好润滑品的采购工作。
2.将主要易损件记录在册，有助于物业公司提前做好准备，这样可以缩短维修周期。
维保、故障、检修、改造记录
这部分主要记录设备维保、故障、检修、改造记录，编写完过后将所有材料装订成不可拆卸的册子。
设备台账的资料主要来源
1.物业承接查验中移交的设备清单。
2.物业服务合同中委托管理的设备内容。
3.现场及设备铭牌。
4.移交的设备资料，包括销售合同。
5.维保记录、维修记录、更新改造记录等。
PART 02
物业设备台账的建立与管理
物业设备设施管理的主要内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的经济管理、设备的安全管理等。
物业设备设施管理的目标要求：保持设备完好、保障设备“安全、可靠、经济、合理”的运行、符合环保要求、追求设备寿命周期费用的最经济、延长设备自然寿命，实现设备资产的保值等。
建立物业设施台账是为了掌握楼宇建筑配套的设备设施的种类、数量、基本性能参数和设备使用的长期运行情况及变更记录等，便于对设备系统进行长久性专业化的管理。因此，台账的建立为提高物业设备设施管理工作奠定了坚实的基础。
为了让物业设施台账建立得更规范，更科学，我们必须从基础做起，首先对设备设施有一个系统的分类。各系统的组成主要包含以下内容。
供配电系统
1.供电子系统
变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。
2.配电子系统
低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。
3.照明子系统
户外的灯光：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；室内的灯光：大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。
空调系统
1.中央空调子系统
制冷主机、二次热交换、附属水泵（冷冻、冷却）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、盘管风机、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网以及空调介质的处理设备及配套电气控制等。
2.专用空调子系统
恒温恒湿空调机、医疗专用空调、窗式空调机、分体空调机及配套电气控制。
3.暖通子系统
锅炉
4.专用空气处理系统
正负压系统、氧气系统、及配套电气控制。
给排水系统
给水子系统
1.升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制。
2.给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制。
3.管网。
排污子系统
1.抽升设备（污水泵、雨水泵、及其配套电气控制）
2.卫生器具（大小便器、洗手盆）
3.排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）
4.通气系统（通风设备及其电气控制）
附属设施
污水池、化粪池、隔油池及隔油井
消防系统
报警系统
1.火灾报警控制器
2.火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）
3.模块。
4.手动火灾报警按钮
5.警铃
6.辅助指示装置
7.隔离器
8.消防紧急电话
9.电梯回降控制系统
10.停非消防电装置
11.应急广播设备
灭火系统
1.自动喷淋灭火系统
喷淋泵、湿式报警阀、水流指示器和检修阀、喷淋头、监控阀、压力继电器、水力警铃、延迟器、试验及泄漏装置、管网及阀门、压力表
2.消火栓子系统
消防水泵、稳压泵、气压罐、消火栓、接合器、消防水箱、管网及阀门、压力表
3.气体灭火
容器、瓶头阀、释放阀、喷嘴、配管、检测控制器、失重装置
4.泡沫灭火
5.灭火器具
防火分区
1.风机（正压送风机、排烟风机）
2.风道
3.送、排风阀、余压阀
4.防火卷帘、防火门（含闭门器）
5.防烟垂壁
6.控制系统
安全疏散系统
1.疏散指示灯
2.应急照明
公共安全技术防范系统（安防系统）
1.传输系统
微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它。
2.控制设备
电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它。
3.管理设备
对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它。
4.辅助设备
周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它。
5.管理软件
安防软件；报警软件、监控软件、其它。
6.防盗报警系统
巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它。
7.门禁系统
磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它。
8.其它产品
安全防护产品、珠宝柜台 、金库保险、其它。
运输系统（电梯）
1.垂直提升机（客梯）
2.专用货梯
3.消防电梯
4.病床电梯
5.观光电梯
6.扶梯
7.水平输送梯
8.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车、吊篮等）
9.电气控制系统
楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）
1.机电自控系统
①机电自控计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）②传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）2.家庭电器自动化系统
3.自动抄表系统
4.防煤气泄漏系统
通讯系统
语音与传真服务系统、电话信息服务系统、传真信箱系统、可视电话系统（无线对讲机、无线电台、天线、移动通讯设备、交换机、电话机、通讯线缆、管井、电源、计费系统）。
计算机与网络系统
1.综合布线
2.计算机网络、物业管理计算机系统
3.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源
4.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统
视听广播会议系统
1.公共广播（背景音乐系统）
2.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）
3.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）
4.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）
5.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）
6.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）
7.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）
8.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元 、翻译软件模块、红外发射主机、接收机 、辐射机、系统主机（标准、加强型 、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)
9.电视系统：包括有线电视、卫星电视系统
土木建筑设施系统
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。
PART 03
物业台账的格式和内容
设备台账的格式
物业设施台账的建立已成为楼宇设备设施管理工作的主要内容之一，台账是设备设施系统保养、运行管理工作和设备标挂设备卡片工作的基础，因此物业设施台账的格式和内容既要规范、详细，又要科学、准确。根据不同分类，物业设施台账格式包括以下内容：
1.设备的规格型号
2.设备的名称
3.制造单位
4.出厂日期及编号
5.设备的技术规范
6.安装地点（部位）
7.数量
8.特别备注等
设备台账的内容
设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录要做到详尽、准确，以便为该设备建立最有价值的原始档案，所以物业设施台账具体内容至少包括5个方面：
1.检修记录
包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等。
2.系统保养记录
包括设备定期切换、执行系统保养项目等。
3.技术改造记录
包括设备的技术改造、运行方式的调整。
4.变更记录
包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等。
5.运行记录
包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。
设施资料参数的收集
物业设施台账的建立、记录、管理必须坚持持之以恒，为日后设备设施管理过程中提供最有价值的原始数据，才更有效地达到设备设施管理目标。
台账填写要求
1.台账的变更记录工作必须完整性、及时性、长久性。
2.必须用钢笔填写，蓝、黑墨水均可，书写要工整、清晰。
3.填报数据一律用阿拉伯数字，文字说明一律用汉字。
4.大型设备按统一表格规范填写；小型设备或小部件可另作表格记录，但表格要规范，记录必须要详尽。
台帐的管理要求
1.专人管理
所管辖的建筑物所配套设施的工程部主管全面负责其设施台账的建立、填写、变更记录及管理工作。
2.物业设施台账的变更记录的及时性
当设施出现故障维修、技术改造及变更时，必须在设施对应的台账进行及时变更记录。
3.物业设施台账的完整性
一套好的物业设施台账必须有一个完整性，对于设施平时的定期保养、维修、技术改造、变更及运行、报废等记录必须详尽、完整。一台设备出现故障，必须按照设备事故处理的表格填写，做到发现问题、解决问题。记录要形成一个闭环，按设备管理的一整套表格规范记录。
4.进行科学的管理
在设备管理具备条件的情况下，尽可能运用电脑录入电子版资料，对整套台账进行管理。
PART 04
物业设施台账表格填写说明
物业设施台账
1.隶属系统
按设备设施专业用途为：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防系统、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。
2.隶属项目
为各大系统的子系统，例：给水泵控制箱隶属项目为给水子系统；排水控制箱隶属项目为排水子系统。
3.档案号
根据设备所属建筑物名称、设备系统、台账建立日期编号。例：华尔国际大厦1号变压器档案号编写为：HR/B-23-01（注：23-表示台账建立日期为2023年，01－表示1号变压器）。
4.设备参数
设备名称、规格型号、出厂日期、产地、出厂编号、投运日期、安装位置、设施价格、数量：是根据设备本身相关资料的有效参数的填写。
5.设备代码
6.用途及衔接关系
记录设备的用途及设备的上下级位置。如：用户配电箱的用途及衔接关系记录为：控制××楼××号房用电电源，上级为×楼低压配电房××号配电柜，下级为×楼××号房电源箱。
7.设施主要参数摘录
即本表格对应的设施本身的主要参数的记录。如：水泵的扬程、流量、转速、电机功率、重量等。
8.附属设施主要零配件部件及其参数
指本表格对应的设施配套的附属设施及主要零部件。如:水泵配套电机的有关参数、电气控制部分的主要元件型号数量；空调风柜配套的电机有关参数、皮带规格型号及电气控制部分的主要元件型号数量等。对于数目较多，而参数要求记录要详细的附属设施，则可另设表格记录，记录后附在对应设施系统的台账册后面。如给排水、空调系统的阀门和各系统设施控制配电箱等。
9.备注
填写表格对应的设施本身参数及附属设施主要零配件部件参数的变更记录及其它记录。
10.建账原则
台账表格是一套台账表格对应一台设备
物业设施年度综合评价表
1.设施代码
对应【物业设施台账】的设施代码号。
2.运行情况评审
以本设施年度为单位进行其运行的综合评价。
3.保养情况评审
以本设施年度为单位进行其系统保养的综合评价。
4.评审人
所负责管辖本设施的工程部主管。
5.审核人
所负责管辖本设施的物业经理。
6.台账评价
台账表格每年进行一次有关的综合评价记录。
附录
1.隶属档案号
对应【物业设施台账】的档案号
2.表格记录内容
本设施及附属设施参数在【物业设施台账】表内没有位置记录的情况下，记录在本表格。另还可以附贴本设施相应的有关重要照片。
3.台账要求
台账表格是在有记录的情况下才附到对应的【物业设施台账】表格后。
一、基础设施设备统计表（BG-SB-016）
二、发电机设备基本情况档案登记表（BG-SB-017）
三、水泵设备基本情况档案登记表（BG-SB-018）
四、电梯设备基本情况档案登记表（BG-SB-019）
五、风机设备基本情况档案登记表（BG-SB-020）
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