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业主与物业之间存在的十大问题
近些年来，业主和物业公司的矛盾冲突时有发生，在这些矛盾当中，物业公司多成为被指责的对象。
面对小区内存在的大多数问题，业主一旦得不到妥善和满意的答复和解决，通常会采用拖欠物业费的办法泄愤，甚至个别业主会选择堵门。
然而，这样的解决方式不仅有可能激化矛盾，还不利于小区的和谐稳定、有序运营，甚至容易形成恶性循环。
今天，让我们一起看看小区内有哪些典型的问题，这些问题又应该如何解决。
一、业委会问题
目前业主委员会的成立还是非常困难和棘手的问题，很多小区已交房多年，但至今未成立业委会，很多业主就把这一问题归责到物业公司的头上，认为是物业公司不作为。
但是国务院《物业管理条例》与《业主大会和业主委员会指导规则》已经明确规定召开业主大会的条件以及牵头召开业主大会、选聘业主委员会的责任主体，所以业主们一定要了解成立业主委员会的流程，才能对症下药，快速解决问题。成立业委会工作流程及表格（32项）
二、开发商遗留问题
由于很多小区的物业公司都是由开发公司旗下的物业公司服务，其它的绝大多数小区的“前期物业”，也是依法由开发公司选聘或者指定的。因此，多数业主就认定物业公司和开发公司是一家人，出现问题找谁都一样，物管天天都在，找起来更方便，就基本全都认定了物业公司。
实际上，绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系；即使部分物业公司是开发公司的子公司，但是管理相对独立，财务更是单独核算。所以关于开发商方面的遗留问题，与物业公司毫无关系，有的甚至是销售代理公司方面的问题，更是与物业公司沾不上边。
三、维修资金问题
住房专项维修资金是指专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
提取住房维修资金纠纷产生于两个方面：
是否具备提取维修资金的条件？
这就出现了一个相关法律法规的空白：
物业公司应尽的义务里面就有一项--维修维护小区的设备设施。那么超过多少钱的维修（更换配件）费用，才有资格提取维修资金呢？根本就没有明确的规定。
是否符合提取维修资金的程序？
这就又牵涉了一个公民基本素质的问题，因为程序里面有一项规定，提取维修资金的申请必须经使用范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在意见征集过程中，就会出现一些素质不够高或者相关法规不够清楚的业主不同意。
举例说明，某小区三号楼电梯故障，需要维修及更换配件，总价格超过万元。在提取住房维修资金的申请需经5号楼、2号楼业主签字同意的时候，就遇到相当大的阻力。拒绝签字的理由是：3号楼的电梯故障关我什么事？既不是我弄坏的，也不是我在使用，更没有影响到我，凭什么要我出一份钱？
四、物业费、停车费等收费标准问题
前几日又爆出两起业主与物业的纠纷：一起为对物业费收费标准不满意；一起为保安与业主因为亲友探访收取停车费不满导致抓扯。
由于绝大多数小区的收费标准都不一致，所以关于收费标准的问题是几乎所有小区都发生过争执的问题，甚至闹到过房管局和物价局。其实物业服务是一种市场行为，物业服务的标准不一样，那么收费就肯定不一样，没有一个统一的价格的，完全在于业主与物业公司签订服务合同时的约定。
而未入住的物业费用也是小区频发的物业纠纷，往往很多业主认为：我的房子根本就还没有装修，更谈不上入住，丝毫没有享受到物业公司的服务，凭什么要交物业费？而且还要全额缴纳？
但是物业公司的理由更具备合法性：
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。
《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。
当然，物业公司为了减少纠纷，完全可以根据实际情况，自行执行一个人性化的收费原则。
停车费问题也是物业纠纷频率较高的一个矛盾，很多业主群甚至也都转发过一条新闻：外省某小区业主集体起诉开发商，诉求小区车库归全体业主所有，最终胜诉。其实这只是一例个案，并不适用于全部。
其实停车费包含两个内容：车库（位）租赁费和车辆管理费。
车库（车位）租赁费收取的基础是：开发商（或其它自然人）拥有产权，业主并未购买。这属于一种市场的商业行为，即使某些开发商为了尽早将车库出售变现，所收取的租赁费较高一些，从法律上讲业主也无权干涉。
车辆管理费则是无论业主是否购买，无论规划上是否存在，都应当缴纳的一笔费用。物业收取管理费的主要职能是：摆放有序、道路顺畅、安全看管。
至于外来车辆（含亲友探访）临时停车是否应该收费以及收费标准，则仍然是物业服务合同中双方应当约定的内容。
五、私搭乱建和公共道德问题
目前小区私搭乱建的问题较为普遍。重灾区是顶楼业主侵占楼顶、底楼业主侵占花园，还有一个就是违规搭建和封闭赠送的露台。
实际上，这类公共道德问题确实与物业无关。私搭乱建发生的原因是：
01为了达到销售的目的，销售人员擅自（或经过领导授意）承诺可以搭建（反正不用写进购房合同，销售结束就走人）；
02看见别的业主搭建了，觉得吃亏了，效仿别人；
03完全出于私利，认为对别人侵害性不大，私自搭建。
以上搭建的原因，跟物业公司毫无关系，但是最终物业公司却要承担几乎所有的责问和责任。说穿了，物业公司自己也是坚决反对乱搭建的，问题在于：手中没有执法权，无法强行阻止；对于已经完成搭建的，更没有权力和勇气果断去动手拆除。要说责任，只有两点：
01安保巡查不够频繁，没有及时发现，导致有些乱搭建的几乎成型才发现；
02没有与相关执法部门协调沟通及时到位，没能及时查处。
其它公共道德问题跟上述问题较为雷同，主要表现在：
摘花捕鱼；
乱停乱放；
噪音扰民；
私设灵堂；
践踏花草；
家禽家畜；
空调滴水等等。
这些方面物业公司也委屈地承担了很多责任和责难，其实这些都应该是“业主公约”中约定业主应该共同遵守和维护的内容，物业人员只有好言相劝，无法也无权进行处罚。
六、门禁制度问题
这个问题也是物业公司非常头痛和委屈的事情，时常导致纠纷和堵门事件。
刷卡进门制度
其实绝大部分业主和物业公司都是非常支持的，但是为什么都不能坚持下去呢？原因有两个：个别素质不高的业主经常忘记带卡；不少老年人不懂也不习惯高科技产品。导致该制度形同虚设，一般只有几个月的热度，最终大部分恢复到传统的进门方式。
大家可以看看，几乎所有的新小区的单元门都设置了闭门器，需要按密码（刷卡、对讲、钥匙等方式）才能进入，但是现在，几乎都是被人为破坏了的，或者用砖头塞住单元门了的。主要责任在个别业主，不在于物管。
陌生人进出盘问制度
不少业主把小区偶尔发生的偷盗事故，全部归罪于物业公司对于陌生人进出盘查不严导致的。
虽然发生偷盗情况，物业公司有不可推卸的责任，但是陌生人进出的盘问制度的执行不到位却绝不是物业公司偷懒的原因。
一般的物业公司对于值班门卫都有明确要求：严格执行陌生人进出盘问制度。但是保安们在执行该制度的时候，却经常遭受谩骂或者甚至差点被打。久而久之，保安们对此就懒得过问，觉得吃力不讨好。
七、偷盗或损坏赔偿问题
几乎所有的小区，无论物业公司多么尽职尽责，偷盗和损坏事故都是难以避免的，最多也就是个频繁程度和是否协商解决好的问题。
物业是否赔偿，有个重要的前置条件：一是物业是否按照物业服务合同约定提供了安全秩序维护义务，二是被偷盗或损坏业主是否与物业签订了保管协议。
若物业按照合同约定尽到了安全秩序维护义务，业主未与物业签订保管协议，物业即是免责的，但是往往业主不理性，发生盗窃或损坏事件后，业主选择报警，但是多数没有得到处理，业主多半就会以拒交物业费的办法进行维权，这是非常不可取的，物业也是非常委屈啊。
八、快递包裹保管问题
随着网络的普及，网购进入千家万户。随之给物业管理带来的麻烦也应运而生，表现在：
堆放困难；
保管不善；
遗失冒领。
物业公司最头痛的是：巨大的工作量没有带来任何经济收益，反而带来了诸多的纠纷和损失。
所幸现在快递柜已经进入各个小区，既不损害业主利益，也减少了物业的麻烦。
九、小区共同财产收入分配问题
对于业主来说，一般情况下，倒是很少有人提及这个问题。但是，一旦有业主对物业公司有所不满，又总是会把这个问题提出来加以质问，当然也会赢得很多支持者。
严格意义上讲，属于小区全体业主共有的资源，其收益确实归业主们所有。
《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
1.主要用于补充专项维修资金；
2.通过业主大会全体业主投票决定，可以用于：
①维修、更新、改造、增设共用设施设备；②业主公益活动的开展；③业主委员会的工作经费和补贴；④业委会专职秘书的工资；⑤业主大会议事规则约定的其他事项。但是，针对我们目前的物业管理现状，这部分收益几乎都是由物业公司管理并使用，作为弥补物业费的不足，用作维护修理方面的费用支出了。
很多业主觉得公共收益这块是在物业公司的手中，即使物业每年或按照合同约定时间进行公示，业主还是不放心，那最好的解决办法就是成立业委会。然而，成立业委还需要小区业主共同努力。
十、公共车位、地下车库产权问题
首先是人防车位。人防车位是属于国家所有的，收益则用于三个方面：
维护和管理的必要支出；
住宅专项维修资金；
补贴物业费。
其次是公共车位。公共车位就是共有车位，属于全体业主，收益分配有两种情形：
业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，30%可以用于补贴物业费；
业主大会成立后，按照业主大会决定使用。
最后是产权车位。近年来，开发商、物业和业主之间就居住小区地下车库产权问题的矛盾不断，事实上，关于地下车库所有权到底归谁这个问题，主要看地下车位是否可以进行产权登记、地下车库建设所用成本是否计入商品房成本以及地下车库的建设面积是否有分摊。
如果购房时地下车库面积已经列入公摊面积被分摊，这类车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
但如果地下车库属于开发商独立建设，建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
综上来看，小区里的矛盾日渐突出的主要原因还是大家没有找对明确的责任主体，业主与物业公司、开发商、社区等缺乏沟通交流。
因此，想要生活在一个和谐美丽的小区里，还需要大家共同努力，多交流，多沟通，业主按照《业主规约》生活，物业按照合同做事，积极处理回应业主的需求和问题，大家齐心协力，方能积极有效解决问题，构建和谐社区！
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