房屋漏水，找开发商、物业、还是楼上邻居？

出现漏水现象先找谁？

找开发商？找物业？找楼上邻居？

何时找开发商？

如果购置的房屋出现漏水现象，一定要在保修期内找开发商。
保修期从交付之日起计算，在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期5年。

相关规定：

《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
注意事项：保留相关凭证
法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第三十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 

过了保修期就不能找开发商吗？

视情况而定。
首先，在质保期内向物业公司明确提出过书面的维修请求，而物业公司进行了确认。
其次，该物业公司作为开发商指定的报修单位，是可以成为业主主张权利的主体。
因此，尽管五年质保已过，但业主在此期间积极维权的事实并未间断，而开发商与物业也并未尽到维修义务。
法律依据：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第十条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

何时找物业？

过了保修期找物业。法律依据:《物业管理条例》第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”

维修费用谁来出？

公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊。法律依据：《民法典》第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

物业费包含公共设施维修费吗？

个人分析：物业费包含公共设施设备的运行维护费（电梯维护和用电）。
法律依据：发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

关于维修资金的使用程序

法律依据：

《民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

何时找楼上业主沟通？

一旦发生漏水，应第一时间通知楼上业主。 因为不论是找开发商、物业沟通漏水事宜，或者找第三方权威鉴定机构来鉴定损失情况，都需要楼上业主的配合。 楼上业主应积极配合，楼下业主应积极作为，双方都应避免扩大损失。 
法条依据：《民法典》第一千一百六十五条　行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《民法典》第一千一百七十三条　被侵权人对同一损害的发生或扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

哪些损失可以主张？

因漏水造成的财产损失分不动产和动产两大部分。不动产部分包括受损的墙面、地板、电气、水暖管线、附着在墙体上的人工装修和柜子及门、排渣等。 动产包括受损的家具、服装、家居物品、电器、字画及定制的品牌柜子及门等。

谁来鉴定，何时申请？

楼下业主发现漏水后，

应该怎么做最有利？

1）首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等。
2）进行协商，可先找小区物业或社区，让他们去联系楼上的邻居，进行协商修补或者在物业（社区）见证下签订和解协议。3）若协商不成，请有评估资质的企业，如价格评估机构等，到现场进行评估。等待有关手续完备后，再向法院起诉为妥。 

申请漏水鉴定的程序顺序

当事人申请或受案法院认为有必要：1.法官收集并质证；2.法官向市中级人民法院司法技术处提出委托申请；3.司法技术处对委托事项、材料等审核后立案；4.根据委托事项在名册内机构中随机选取鉴定机构（双方也可协商确定，特殊情况法官可以指定）；5.司法技术处向鉴定机构移送案件；6.鉴定机构组织鉴定（该过程包括对委托事项及相关证据材料的审查、现场勘验、检测等）。
完整的房屋漏水鉴定流程依次为：1.漏水原因鉴定；2.不动产部分的修复方案鉴定；3.动产和不动产损失的修复费用鉴定。 

漏水原因鉴定需注意的事项 

在漏水原因不明或者有争议的情况下，应先行进行漏水原因鉴定。房屋漏水可能与房屋本身质量、交付时间、使用或装修不当、管线质量老化等因素有关。漏水原因鉴定属于建筑工程质量类鉴定中的因果关系鉴定。 
必备条件及应提供的材料：1.漏水发生时的证据（照片、视频）；2.漏水发生前原始状态证据（照片、设计图纸资料等）；3.现场的环境需要具备有检测条件（有可能需要破损检测）。 
注意事项：当出现渗漏情况时，当事人应及时做好照片视频的记录，做到证据固定，尽可能保留受损现场。
漏水原因的鉴定需要根据现场相应的测试试验来确认在试验周期内是否存在渗漏情况，依据试验周期内的渗漏状态分析渗漏原因并形成鉴定意见。当鉴定勘验时无法勘验到渗漏现象的现场或者现场不具备相关的试验条件时，多数情况下鉴定机构无法出具鉴定意见。

动产（资产评估）损失修复鉴定

需注意的事项

必备条件和业主应提供的证据材料：1.要确定哪些因漏水水淹资产是无法修复的，哪些是可修复的、损坏程度（两者采用的评估方法及评估结论是不同的）；2.要确定漏水致水淹资产的项目、数量、材质等内容（不同的数量和材质，对评估值有较大的影响），可提供当时购买的发票或者是检测报告等；3.家用电器要明确具体修复范围及修复方案（提供检测鉴定报告）；4.要明确评估基准日；5.资产数额大或存在隐蔽工程时，需要当事人提供水淹资产当时的施工图纸、结算、决算、造价、付款凭证等资料；6.双方当事人对现场情况签字确认。
注意事项：1.品牌类家具要提供品牌和材质的证据，购买发票或合同；2.家用电器的修复要提供证据证明是本次漏水原因导致，并提供具体的修复方案（电器类的质量问题属于产品质量检测）；3.品牌类服装及家居用品要提供购买发票等证据；4.字画要提供真伪的证据及证明是本次漏水原因导致。 

不动产（工程造价）修复的鉴定

需注意的事项

必备条件和应提供的材料：1.提供施工图纸、竣工图纸（至少应有纸制版，最好有电子版）；2.现场未完工程的形象进度描述及已完工程施工范围；3.提供施工过程中发生的各类与造价相关文件，包括工程变更单、工程量签证单、技术联系单、图纸会审记录、设计变更单、标高确认单、工程量确认单、施工进度确认单、甲供材料领用单、磋商记录、验收记录单、会议纪要、检验（测）报告单、试验记录单等；4.计价依据资料（施工合同、补充协议、施工的时间节点、限价单等）。 
注意事项：1.漏水原因有争议时，需先进行漏水原因鉴定。涉及别墅或大型商场、超市、大型建筑等漏水鉴定，需先进行修复方案鉴定；2.如果维修项目所涉及的原装修工程中存在特殊品牌材料、装配式装修、绿色装修等项目，应提供相关购买发票、合同、付款记录等。 

何时提出鉴定申请？

实务中一般在诉讼中，由申请人提出申请，法院同意后进行。如在诉前自行委托鉴定机构，对方可能不认可鉴定结果。

多元化解决纠纷？

邻里纠纷往往涉案金额不高，但如果不解决往往是长期存在的，即使短时间相安无事，但是负面情绪日积月累之下总会爆发出来的。 
从法律角度，楼上业主给楼下业主造成漏水损失理应赔偿；从情理角度，劝慰邻里之间应和睦相处、谦让包容。 
《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

来源：业委会资讯

往期精彩回顾

▶六种情形房屋漏水造成的损失，该由谁担责？

▶欠物业费，物业公示业主房号，合法吗？

▶66页物业服务礼仪标准培训PPT

▲长按二维码关注，回复：投标书

点击👆👆图片，欢迎购买小程序会员

点击👆👆链接，查看小程序功能

手机、微信：19921639326（刘老师）

👆点击上图，“物业管理师通关刷题”小程序

（软著登记号：2022SRE009984）

一键免费下载

有限空间作业安全指导手册

为感谢大家对物业管理圈的厚爱

海量干货 免费下载

关注物业管理圈不迷路