物业费上调方案

小区上调物业服务费的方案

尊敬的各位业主：

自2017年7月，物业公司接管北京市利泽西园一区以来，在东湖街道办事处、利一社区的领导下、在业主委员会和广大业主大力支持下， 小区物业服务经过多年的深耕，在持续不断加强管理和维护过程中得到极大改善。

在此，我公司郑重感谢东湖街道办事处、东湖房地产公司、利一社区在小区绿化改造、设备更新、设施改造、应急抢修等诸多方面给予的财力上的重点支持！感谢小区业委会、广大业主7年来的始终如一地理解和支持！ 

我公司接管后先后安装停车道闸管理系统、门禁系统、更新围墙栅栏、更新塔楼单元门、清运大量无主垃圾、大树修剪等等。物业积极申办住宅专项维修资金更新了22部电梯、改造更新已经瘫痪多年的消防系统，对113/114楼顶屋面防水维修改造及11栋塔楼10台无负压设备更新改造，对9栋高层楼顶屋面防水进行维修改造。使小区物业保值增值。

自2000年以来经过20多年的发展，物业行业发展也伴随房地产业住房不炒的大环境回归可持续发展的方向上。很多物业仍采用2000年前后物业费收费标准，至今物业管理服务费用也从未做过任何上调。

然而，物业企业人员薪资、能源费用、设备设施运行维护费、办公费、税费、社保费都在逐年上升，对于类似利泽西园一区的一些老旧小区平均每平方米1.37元的收费标准，该物业费收费标准太过低廉了。

例如2000年万科物业保安人员的每月工资400-500元/人,  然而目前普通物业公司1名保安的员工工资为3500-4500元/人。

利泽西园一区1999年建设，于2001年交付使用，按照当时的人员工资每月400元/人标准，物业费收费标准并不低。

物业管理公司是劳动密集型行业，单就人员工资就上涨了10倍，加之人员费用、水电能源费上涨、材料费、办公费、社保费的逐年上涨，因此运营成本也随之不断上升。目前利泽西园一区物业费收费标准（高层住宅1.48元/1.55元，多层住宅0.87元）不能满足物业管理公司的正常运营需求。

一、本项目基本情况

物业项目入驻时间：2017年7月16日， 物业服务合同签订时间：2017年7月15日，有效期开始：2022年7月15日。

利泽西园一区收费标准

建筑类型	总数量	收费标准（元/㎡/月）	收费额
户数	面积		元/年度
多层住宅（板楼）	735	55905.42	0.87	583652.5848
高层住宅（24层高）	1336	123123.38	1.48	2186671.229
高层住宅（16层高）	672	52636.36	1.55	979036.296
商业物业	35	11116.47	2.5	333494.1
合计	2778	242781.63		4082854.21

本项目物业服务收费方式采用包干制收费标准。

二、现物业人员编制

1、管理人员3人；

2、财物2人；

3、人事行政1人；

4、客服部4人；

5、工程部7人；

6、保安部16人

7、环境部（含绿化人员）22人；共计55人。

三、2023年物业服务项目收支总体情况说明

（一）物业服务费收入情况及成本费用支出情况说明

本项目年度物业服务费应收款408.44万元，实收 365.69万元，业主欠费42.75元，总支出494.84万元。总支出494.84万元－年度应收款408.44万元＝－86.40万元（物业出现亏损）。 具体项目指出情况如下：

项目	支出金额	支出范围
物业人员费用	2167742.06	含管理人员3人、财务2人、人事行政1人、客服4人、工程维修8人，员工餐费。
设备设施运行维护费用	653223.28	电梯、消防、监控、门禁维保费，水质、避雷检测，材料费。
办公费	24894.05	通讯、交通、燃油。
秩序维护费用	615600.00	外包保安服务费。
保洁服务费	878931.20	外包保洁人员费用、清洁剂、工具、物品、设备采购、维修费。
绿化养护维护费用	189857.20	4个人员工资，补植、修剪、消杀药剂、设备购置维修、油料。
能源费用	261303.50	水费、电费。
税费	144184.67	营业税。
固定资产折旧	12717.00	固定资产按标准折旧。
合计	4948452.96	人民币大写：肆佰玖拾肆万捌仟肆佰伍拾贰元玖角陆分

四、相邻物业项目收费标准

利泽西园一区目前收费标准与相邻的小区对比（相邻物业收费标准均在每平方米2.50元左右）价格较低，物业运营管理出现亏损。

五、物业费上调标准

1. 上调标准

1.1 多层住宅（板楼）：原物业费标准0.87元平方米，上调金额0.23元，上调后收费标准为1.10元/平方米。

1.2 高层住宅（24层高）：原物业费标准1.48元平方米，上调金额0.3元，上调后收费标准为1.78元/平方米。

1.3 高层住宅（16层高）：原物业费标准1.55元平方米，上调金额0.3元，上调后收费标准为1.85元/平方米。

1.4 商业：原物业费标准2.5元平方米，上调金额0.5元，上调后收费标准为3.0元/平方米。

1.5 上调时间：2025年1月1日，2024年12月31号之前缴纳2024年—2025年物业费的费用，按照原有物业费缴纳物业费，2025年1月1号起缴纳2024年-2025年物业费的费用，按照上调以后的新物业费缴纳物业费。

六、物业服务品质

通过上述物业费上调方案，可保持利泽西园一区正常服务与管理，可以有效提高物业管理公司的运营效益，提升物业管理服务水平。

当然，具体的实施方案需要根据社区的实际情况和业主反馈情况进行调整和优化。中发物业与利一小区全体业主、居民们共同走过了7年的历程，对于有利于提高物业管理品质的建议，我们将积极虚心听取并努力改善，虽然我们可能做的不是最好的，但我们要求全体员工要做的比昨天更好。

我们将一直秉承“一体化精品质管理”的服务宗旨，“创建温馨和谐家园 ”的服务理念，在全体业主的大力支持下，竭尽全力为全体业主提供高效的服务。

再次感谢您对我们工作的支持和理解，更珍惜与利一全体业主、居民们的相遇。

物业管理有限公司

2024年7月8日

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