买房遭遇售楼员诈骗，谁来背锅？(附实用防骗指南)

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编者按

我们近期承办了一起购房人遭遇售楼人员合同诈骗的案件，尽管该售楼人员已被认定构成合同诈骗罪，但因其已将犯罪所得挥霍一空，故刑事案件项下购房人难以追回损失。故购房人转而通过民事诉讼途径，起诉并要求开发商及代理销售商对其损失承担赔偿责任。我们即代理开发商参与了该起诉讼案件。

那么，司法实践中，法院是如何看待“开发商及代理销售商是否需要担责”这个问题的呢？购房人在买房时，要谨记哪些“要点”以防被骗呢？ 

裁判要旨

• 售楼人员“在销售过程中实施诈骗犯罪，已不属于执行工作任务的行为，而是独立实施的故意侵权行为”。

• 用人单位对售楼人员负有监管义务，未能尽到监管义务可类推适用安全保障义务人的规定，对购房人损失承担相应的补充赔偿责任。

一、案情回顾

2019年8月，开发商委托代理销售商对其开发建设的“桃源滨江”（化名）商品房项目代为销售，李某为代理销售商的员工，以销售经理身份进场销售。

2019年9月，购房人王某前往售楼处看房，李某负责接待，此后在2019年9月至12月期间，李某利用王某买房心切的心理，通过电话或微信等方式，谎称能够保留或搞定房源，虚构需要缴纳认购金等款项的事实，欺骗王某向李某个人账户转账累计达500余万，该等款项均被李某用于网络赌博等予以挥霍。

在李某收取王某第一笔“认购金”40万后，曾就此事告知其上级张某，张某得知后，当着王某的面要求李某把钱还给王某，但李某私下并未退还，张某后续也并未跟进此事。

案发后，李某于2020年6月被判决构成合同诈骗罪，被判处有期徒刑13年。

2020年7月，王某向法院提起民事诉讼，以开发商及代理销售商未尽到监管义务为由，要求两被告对其损失承担连带赔偿责任。

二、争议焦点

1.开发商对王某损失是否存在过错，是否应对其承担赔偿责任？

2.代理销售商对王某损失是否存在过错，是否应对其承担赔偿责任？

三、法院认为

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四、防骗指南

购买一手房务必谨记 “一个不要，四个一定要”，以防“钱房两空”：

1.一定不要向开发商以外的主体转账

实践中，开发商不可能指令购房人将定金、首付款、购房贷款等款项支付到售楼人员等个人名下账户内，若收款主体与楼盘项目公司名称（可通过规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等公示文件确定）不一致的，务必要提高警惕了！

2.一定要记得尽量通过以下方式付款

售楼现场财务室POS机刷卡。实践中，很多开发商会委托代理销售公司代为进行销售，因此售楼现场向购房人推介房源、负责日常沟通的大多人员可能并不是开发商的员工。但有一个地方，开发商通常都专门安排自己的员工进行管控——财务室，专门负责款项收付以及合同用印，因此在财务室现场刷卡的方式相对有保障；

以银行转账的方式支付到合同约定的开发商账户内。该账户通常为开发商应监管部门的要求，就该项目专门开立的“预售资金监管专用账户”，是专门用于接收定金、首付款、购房贷款以及其他形式购房款的账户，该账户通常会在销售现场进行公示，购房人也可以向当地房管部门予以查验，是最为安全的支付方式之一。

3.一定要多关注销售现场的公示窗口

开发商通常会将预售许可资料、购房所需资料、付款方式以及前文所述“预售资金监管专用账户”等重要信息进行公示，购房人一定要记得“眼见为实”，务必不能只听销售人员的“一面之词”。

4.一定要记得，对于售楼人员私下提供的合同、收据等重要购房凭证，要到售楼处财务室核实真伪

前述案件中，为实施诈骗，犯罪份子即私自伪造了开发商的公章以及收据等，通过邮寄或私下递交的方式给到购房人之后，若购房人及时到销售现场进行核实，犯罪分子的骗局就很容易被戳穿了。

5.一定要知道“网上房地产”上公示的房源销售状态通常会有延迟，仅能作为参考

售楼现场房源销售瞬息万变，有人付定金了、有人签合同了、有人退房了、有人退掉的房子又被其他人定了……这些实时的销售状态并不会立即同步到“网上房地产”上，而是会有延迟。前述案件中，因购房人看中的房子实际已经售出，但因未能及时同步到“网上房地产”，导致“网上房地产”上显示该套房子仍为可售，犯罪分子即借此编造了开发商捂盘，其能搞定房源的骗局。因此提醒广大购房人，房源状态还是要以销售现场的“销控表”为准，“网上房地产”上公示的房源销售状态仅能作为参考。

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本期负责律师

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