一个买房选择的问题，让他失眠了三天......
二娃说
在你能力很弱的时候，别去追求所谓的公平。因为公平，从来都不属于弱者。你站的足够高了，才有资格去谈公平。
最近，二娃都在写楼市行情，房价走势的文章，导致一些粉丝开始闹脾气了：“二娃，那种宏观的东西你少说点，容易踩雷。而且，预测错了，还容易打脸，倒不如好好聊聊个盘来得实在”。
我一听，嘿，说得还挺有点道理的哟。那要不，今天咱们就来聊聊个盘？
不过，聊哪个盘好点呢？
10月23日，一位粉丝的提问倒是给了我灵感！详细内容看下图！
| 粉丝付费提问截图
用一句话来形容这位粉丝的买房问题，那就是：中海观澔府和滨江上都，到底该选谁？
下面，二娃就按照他所提供的有限信息，来分析分析：
首先，我们来解决他的第一个问题：要不要卖掉金沙洲的房子，买入广州？当下，是不是换房的好时机？
我的答案是：要，当然要！现在正是置换房子的好时机！不然你以为二娃上次写自己要卖房子是闹着玩啊？
回顾文章可点击☞：“二娃自述：是的，我要卖房了！”
至于，原因嘛，主要有两点：
1
今年年底买房，价格便宜，优惠更大
一方面在于，明年美元债密集到期，开发商对现金流要求十分高，否则很容易嗝屁掉！再加上Q4是开发商冲刺业绩的最后时机。所以，不出意外的话，今年年底买房，优惠力度会更大。
另一方面在于，今年买房有政府帮你砍价，比如限价新规里面，明确规定了“开发商拿证，必须在上一次备案价基础上下调3%”，这不就等于帮你打了个97折吗？
而到明年，这个政策大概率会取消（据说，目前很多楼盘已经没在有执行了）。
◈ 图片来源：广州房产
2
楼市回暖信号变强，买房换房需提上日程
其一，国家开始支持金融信贷了。
比如，10月底的国新办吹风会上，研究院姚景源建议：第四季度全面降准1%，释放1万亿资金，更好的支撑经济增长。
11月1日，财联社又报道说，部分地区人民银行支行开始对房地产信贷进行窗口指导。
说人话呢，就是接下来银行可能在房贷上面所放松。例如，放贷速度越来越快，首套房利率降低等等。
其二，财联社11月3日还报道称，10月，金融机构对房地产融资已经基本恢复正常。这便意味着，接下来开发商融资没有那么难了，资金链紧张的问题或许能得到一定的缓解，市场会有一定的回温。
其三，广州第三次集中拍地，不再要求拿地房地一次性付清土地款了，针对南沙、黄埔地块也不再限价、限购买人群了。可以看到，政策已有松动的痕迹。
你们说，这种环境下，不换房什么时候换？
◈ 广州第三次集中供地名单
解决完第一个问题后，我们再来讨论该如何选盘的事儿：中海观澔府和滨江上都（广船项目），买谁好？
下面，我们不妨从区域价值、地铁、江景、学校、配套、产品来进行综合PK。
1
区位价值PK
说到区位价值，很多人都喜欢说一句话：“能天河，不黄埔；能黄埔，不增城”。
同样，这句话拿来对比海珠和荔湾也是成立的。因为，荔湾的综合经济实力与海珠比，相差还是蛮大的。不信，咱们来看一张图！
◈ 图片来源：广州房产
讲真，看到这张图的时候，我都有点震惊了！荔湾GDP竟然不敌增城，排在了全市倒数第二？！
然后，我仔细想想，突然明白了：原来，广钢公园拖了这么多年一直没建，问题竟出在这儿......
而论板块吧，二娃还是觉得观澔府所在的海珠创新湾未来发展潜力会大过荔湾广船板块。
毕竟，创新湾板块可是除了琶洲以外，海珠区最最关注和重视的区域。从它与珠江新城的位置关系和规划情况来看，我认为它未来房价的天花板会更高。
◈ 海珠创新湾与珠江新城的位置关系 图片来源：广州房产
因此，在区位价值上，二娃的观点是：能海珠，不荔湾！
2
交通价值PK
至于交通便捷性嘛，那就得看你出行是以开车为主，还是坐地铁了。
开车的话，从观澔府开车到珠江新城仅约10km，用时约19分钟；而从广船开车去到珠江新城，需要13.8km，用时约32分钟（高德地图测试时间：2021年11月8日11:40）。
坐地铁呢，观澔府距离地铁10号线大干围站约700米（在建中），而广船距离地铁11号线鹤洞东站约200-300米（在建中）。
从项目步行到地铁口的时间来看，广船确实比观澔府好。
但二娃仔细数了下，观澔府坐地铁去到珠江新城需要坐7个站（10号线坐1站到石溪，换广佛线坐2站到沥滘，换3号线坐4站到珠江新城），而广船要坐9个站（11号线坐2站到燕岗，换广佛线坐3站到沥滘，换3号线坐4站到珠江新城）。
所以，最后在通勤时间上，可能没啥差别。
哦，对了！根据规划，未来石岗东沙隧道开通后，不管是观澔府还是广船，都可从新滘西去到琶洲和珠江新城，交通便捷度会再度提升。
3
江景价值PK
提到江景，可能很多人会说：“这两个盘，江景有啥好比的呀，广船是一线江景，观澔府是二线江景，肯定输了啊！”
但二娃不这么认为。
因为，在我看来，广州从来都不是一个缺江景豪宅的城市，而是一个缺南向江景豪宅的城市。
据我所知，广船项目一线望江，但江景房朝向基本是东北和东南，而东南其实只有那么一丢丢偏南，你完全可以理解为北向望江和东向望江。
◈ 广船项目及观澔府江景实景图 图片来源：广州房产
而中海观澔府呢，却是纯南向望江，这一点非常重要。
据我所知，目前广州市区内，纯南向望江的一手房，就只有越秀天悦江湾和金融城合景臻溋名铸了。前者10-12万/㎡，纯复式住宅，后者要卖20万/㎡。
所以，最后选谁，就看你是在意江景，还是朝向了。
4
学位和配套价值PK
学校方面，中海观澔府北侧规划了一个18班幼儿园，而旁边呢，就是海珠外国语实验中学附属小学（省一级标准），按照地段划分的话，入读可能性较大（具体以当年教育局政策为准）。
而广船呢，配建了一个12班幼儿园和一所30班的公立小学，不出意外的话，我觉得学校应该也挺好。
但你要说这两个项目，哪个的学位更好？对不起，二娃真不敢断言。毕竟去年到今年，广州学位暴雷的事情太多了。哪怕是开发商花钱引进的学校，都没办法保证100%入读。所以，我就不多做评价了，你们自己去琢磨吧。
至于配套方面，二娃觉得，短期内，肯定是广船更强，毕竟人家项目自己有约25万㎡的商业体（包括写字楼、酒店、商业购物mall）。
◈ 滨江上都效果图
但长远来看，就得打个问号了。因为观澔府周边的石溪改造，未来会有非常多的商业出来，定位还很高端，体量也很大。
不过呢，旧改嘛，进度都是比较慢的啦，需要去等！但这也代表片区以后还有升值、想象空间。
◈ 石溪旧改效果图
5
产品价值PK
至于产品嘛，二娃想直接宣布观澔府胜！这个应该没有异议吧？哈哈哈哈哈哈~
如果有异议的话，可以看下，下面这位粉丝对双方产品的评价。
◈ 二娃采访粉丝截图
虽然吧，这位粉丝说的产品对比是观云府和广船的，但其实二娃去看过观澔府的样板房，和观云府就是一样的。
为了多方面了解大家的感受，二娃还去问了一位自媒体大V（不愿意透露姓名的人），结果没想到，她说的话更是一针见血，直接封喉！
◈ 二娃采访大V截图
不过啊，这两个楼盘到底要怎么选，还是需要根据自己的需求来定。
比如，你是荔湾人，喜欢荔湾，并且非常在意项目距离地铁口的距离，而且还尤其痴迷一线江景，那别比了，明天直接去广船交钱吧！
但如果，你在意未来升值潜力，对户型啊，产品设计、朝向要求更好高的话，我觉得可能中海观澔府更好一些。
不过，针对问我问题的这个粉丝，我觉得就没有必要纠结了。能买海珠，干嘛买荔湾！
记得，前几天我在今日头条上做这两个楼盘的问卷调查时，就有很多人强调了这句话！
最后，弱弱地问一句：如果是你，你会选哪个？为什么？（留言区说出你的原因）。
投票观澔府的请点“赞”，投票买广船的请点“在看”让我看看大家的选择都是如何的。
另外，二分别建了两个项目的讨论群，想进群的朋友可扫码进群
对了，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。
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