别急！星樾山畔也要开盘了！价格可能很香...
二娃说
从2015年房价大涨，到2021年房价大跌，你还是买不起房，这说明了什么？
这说明：你还是从前那个少年，没有一丝丝改变...
唉，最近这1-2个月以来，黄埔科学城房价内卷实在太厉害了！
前天晚上，品秀星樾以3.68万/㎡的价格（毛坯），连夜开盘。昨天，时代天韵又正式降价，毛坯仅售3.4万/㎡！
而今天呢，二娃又收到消息说：断货整整一年的星樾山畔，也坐不住了，即将准备加推新品！
为此，二娃还去核实了一下，没想到对方竟然跟我说：目前一切准备就绪，就等预售证了，很可能下周就会开盘！
what？！这么突然的吗？看来刚需可能又有“漏”可捡了！
话不多说，踩盘走起！
A1-A2栋已经封顶，即将加推A3-A4栋
◆ 项目实景图 二娃拍摄
二娃已经很久没去过星樾山畔了，没想到，这次去到现场的感受，竟截然不同。
首先是A1-A2栋已经封顶了，目前正在拆围挡，而A3-A4栋也建的好高了，让我感叹进度之快。
其次，星樾山畔对面的萝岗和苑高学历人才房项目，也在如火如荼的建设中。整个片区的变化，真的蛮大，生活气息更加浓厚了。
◆ 左边施工处就是萝岗和苑人才房，二娃拍摄
另外，大家最在意的高速路噪音问题，二娃也有留意。但在现场，我真的完全没有感受到。
所以，当时我就在想：以后住进去，装上双层隔音玻璃后，会不会根本不吵呢？（当然，这个只是我的猜测，具体结果只有收楼后才知道）。
◆ 项目沙盘图 二娃拍摄
另外，二娃在现场了解到，星樾山畔占地约8.8万㎡，总建面约33万㎡，由9栋33F-49F高层洋房组成，共计2196户。
其中，A1-A2栋已经全部售罄，并且断货了整整一年。
目前，即将加推的楼栋为A3和A4栋，44层，3梯6户设计。户型面积就三个，分别是建面约80㎡北向3房、约90㎡南向3房、约110㎡南北对流4房（具体布局如下图所示）。
◆ A3-A4栋户型分布（背后看不见的就是80㎡北向户型）
毫无疑问，门槛最低，总价最低的户型自然是80㎡的北向3房。而户型最好的，当然是110㎡的南北对流4房。
具体买哪个嘛，得看你钱包里面有多少“米”咯。
◆ 建面约110㎡南北对流4房，样板房实景图，二娃拍摄
受限价关系，这次开盘价格，可能会很香
说到这儿，我相信大家已经迫不及待的想要知道价格了，对吧？
别急，二娃这次去踩盘，可是专门打听了的。以下便是他们工作人员给我的答复：
“其实，我们楼盘已经断货整整一年了，这次备案价是多少，我们也不知道，只有拿到预售证了，才能告诉你。但按照目前政府批准备案价的方式，有两种可以参考：一个是根据项目2021年第一季度网签均价，下调3%来批。另一个则是，直接按照项目所在街道限价标准来批。”不过，我们项目，按照街道备案价来批的可能性比较大。
好家伙，看样子，这又要考我侦查能力了呀！
◆ 黄埔区行政区划分图部分截图
据黄埔区行政区划分图显示，星樾山畔其实并不属于萝岗街道，而属于长岭街道。
那么，目前，长岭街道的备案价是多少呢？我们可以通过片区在售的楼盘价格来获知。
据二娃了解，目前长岭街道有90㎡以下户型在售的楼盘，仅有天健天玺和五矿壹云台。
前者，最新季度的网签均价为4.1万/㎡，但因为是复式，所以不具有参考价值。而后者呢，二娃打听到的备案价为3.62万/㎡（接下来要加推的3号楼，价格会更高些）。
所以，如果参考街道价格的话，我预测星樾山畔80㎡户型，价格大概率在3.6-3.7万/㎡之间，还真挺香的！
◆ 建面约80㎡北向3房，样板间实景图 二娃拍摄
而在售90㎡以上的户型，长岭街道目前有的楼盘是中冶逸璟台和佳大瑞园。
前者备案价5.9万/㎡，也是复式，不具备参考性。后者佳大瑞园呢，参考价值就比较大了。因为它就挨着星樾山畔，而且是全新盘，刚拿了预售证开了盘。
最关键的是，它的备案价就是参考的街道限价。
那么，它的备案价是多少呢？—— 4.29万/㎡！
◆ 佳大瑞园实景图
也就是说，如果星樾山畔这次拿证是按照街道限价来拿的，那么它最好的110㎡户型，最高可能会去到4.29万/㎡。
但注意哦，我说的是“最高”，现实嘛总是骨干的。或许拿不到这么多呢？又或许开发商降价卖呢？毕竟，现在板块新盘内卷严重，开盘可能有惊喜！
但万一，星樾山畔是按照“2021年第一季度网签均价，下调3%”来批备案价呢，结果又会如何？
我们来看一组数据！
据克而瑞数据显示，星樾山畔2021年1月-3月，共计网签115套房源，整体网签均价为38620元/㎡。
所以，按照这种方式拿证的话，它的备案价可能为：38620×0.97=37461元/㎡。
当然咯，二娃怎么去推测都只能作为一个参考。因为，在备案价没有批下来之前，谁都说不准。
但我可以肯定的是，星樾山畔这次80㎡北向3房，价格一定很便宜，比其他两个户型应该要便宜蛮多，大家要抓住机会。
如果星樾山畔开盘3.7万/㎡起，能不能买？
写到这儿，大家是不是又想问我：如果星樾山畔开盘价3.7万/㎡起，要不要买？还是说去买3.68万/㎡的品秀星樾，和3.4万/㎡的时代天韵？
emm，针对这个问题的话，二娃的建议是：如果你预算有450万以上，是可考虑星樾的。但如果你预算只有300来万，那我建议直接买山畔，不需要犹豫。
其一、星樾山畔在地段上，更有优势，属于萝岗区府板块。这里占据着科学城最优质的资源。
比如，萝岗万达广场、萝岗演艺中心、广州市二中、萝岗儿童公园、三甲岭南医院，以及各种世界500强企业全在这里。
据说，接下来华润万象天地也将落户在这里。可见，未来这里将是科学城最牛逼和最繁华的区域。
其二、品秀星樾和星樾山畔，虽然是自家兄弟，但产品定位不同，前者是大城配套，偏改善，最小户型都是123㎡的3房，而后者呢，更偏刚需，性价比较高。
所以，总价没有452万，是买不到品秀星樾3房的。但在山畔，总价约300万就能买到80㎡的3房，关键是地铁7号线二期水西北站就在家门口。
这种总价和条件，在区府板块，目前是找不到替代品的。
◆ 初步规划中的地铁口与小区位置关系 二娃拍摄
其三、至于时代天韵的话，我觉得就不用比了吧，因为结果太明显了。
一方面，天韵虽然地域属于萝岗街道，但实际在云埔板块，地段价值自然不如区府板块。
另一方面，天韵没地铁，周边配套目前也还没起来。而星樾山畔门口就是萝岗敏捷广场，配套更加成熟。
◆ 敏捷广场实景图 二娃拍摄
而且，天韵3.4万/㎡是毛坯交付，但星樾山畔带装修。所以，实际上，星樾山畔的性价比会更高。
反正，星樾山畔的核心优势就四个：总价低（首付低）、区位好，配套成熟，地铁就在家门口。
缺点呢，就两个：学校不是九年一贯制的，北向户型可能会有点吵。但北向呢，又是望园林的，景色更漂亮。
总之，只要价格合适，这个楼盘可闭眼入！
啥也不说了，等下周开盘吧！
二娃建了一个星樾山畔捡漏群，对楼盘感兴趣的可以进群，一有什么消息，我会第一时间在群里说的。
对了，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。
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