如果，黄埔新城卖3.5万/㎡，我要不要，买越秀星耀TOD？

二娃说

大家应该都听过巴菲特的这句名言：“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。

但现实呢，往往是另一种结果：别人恐惧，我贪婪，别人小亏，我破产。

哎，不怕你们笑，越秀星耀TOD这个盘，从开放示范区以来，二娃还一次都没去看过！今天，是第一次去看！

为啥我会突然去看这个盘呢？

实不相瞒，因为粉丝的一个提问，让我对它有了期许和好奇……

话不多说，先看一张图！

如上图所示，这位粉丝目前正在纠结买黄埔新城，还是买越秀星耀TOD！

讲真，一开始，我看到这个问题的时候，想法应该和很多人一样，觉得可笑。于是，我便说：哈哈哈哈，人家黄埔新城好歹是黄埔啊，你干嘛把它拿来和新塘的楼盘对比啊？

结果，她的一席话，让我立马变得严肃且认真了起来！

她说：“我就是一个纯刚需买家，不考虑投资，买房子是为了住的舒服，上班方便。我没有你们赚钱能力强，我就是个普通的上班族，很可能买不起第二套房了。所以，我这套房子必须买对，不然担心会后悔。至于是黄埔还是增城，真的不重要，我也不看重这个东西。我自己是广州人，父母有老房子，学位也不需要考虑。也许很多人觉得房子买在黄埔，会更有面子，但面子这个东西，生不带来，死不带去，不就是为了装给别人看，取悦别人的吗？我觉得真没必要！我自己开心，过得舒服，才最重要。”

哎妈呀，这段话一出，我立马收回了“笑脸”！不得不说，这真是一个人间清醒的姐姐。而小丑，竟然是我自己。

紧接着，我问她：你现在在哪里上班？为啥会在这两个楼盘里面纠结呢？

她说，她在体育西附近上班，老公在新塘上班，考虑这两个盘，是因为他们觉得位置差不多，且都有地铁直达珠江新城，无需换乘。

而让她纠结的点是：配套、产品、价格、环境的不同，不知道该怎么选。

为此，二娃专门做了个表格进行分析，详情见下图。（备注：以下分析是针对买家个人情况得出的结果，仅供参考。不同需求，结果分析可能会有差异。）

有一说一，如果单纯从投资角度来看，黄埔新城也许会好点，但要是从粉丝的需求来选择，我认为买星耀TOD会更合适。

等等！你可别以为二娃这是纸上谈兵给出的答案哈！我为了验证自己的判断，昨天可是专门去了现场踩盘呢！

◆ 项目实景图，二娃拍摄

首先，区位上，越秀星耀TOD因为属于增城，可能不如黄埔新城。但它属于增城的鸡头，是正儿八经的新塘板块，而且是核心区。这有别于其他自称新塘板块的楼盘（怕得罪人，我就不点名了，哈哈哈）。

所以，最近一年，增城（泛新塘）很多楼盘房价都在下跌的情况下，核心区的几个楼盘，却还能保持上涨。甚至有个楼盘，网签了一套超5万/㎡的房源（你们猜猜它是谁？）。

◆ 网签数据截图

正如我经常说的一句话：我很少劝人买增城，如果要买，首选新塘！

因为，新塘核心区，住宅供应量其实是很少的。板块一旦崛起，以星耀TOD为首的几个住宅，必定涨幅最大，价值最高！退一万步讲，即便大行情不好，新塘核心区的住宅，也能抗跌和保值。

◆从航拍图就能看出星耀的位置很好（图片来源：广州房产）

其次，在地铁通勤上，星耀TOD确实比黄埔新城更有优势。

你想嘛，越秀星耀TOD距离13号线新塘站，步行只有约800米（直线距离400米），13号线二期明年开通后，粉丝可以直达花城广场北站，无需换乘，出站就能步行到公司（体育西附近上班）。

◆ 新塘地铁口（二娃拍摄）

而黄埔新城呢，二娃专门查了下，首开的融资1/2地块，距离5号线东延线保盈大道站，步行距离约1.9KM，到13号线夏园站约1.5KM，可能在路上总共用的时间还更长。

◆ 截图于高德地图

配套上呢，越秀星耀TOD，因为在新塘核心区，目前几百米处就有童伴荟商业广场，满足日常生活需求没啥问题。附近呢，还有金海岸城市广场、新塘万达、合生汇、永旺梦乐城等。

而且，未来还陆续有增量。比如，凯达尔商业中心、新世界广汇天地和保利335金融中心商业开业后，那这里的配套，更齐全了。

而黄埔新城主要靠自身。目前已有的是夏园城中村配套，虽然规划了一个商业购物中心，但还没有动工。

◆ 黄埔新城航拍图

另外，二娃去看过黄埔新城的样板房，昨天也去越秀星耀TOD看了样板房。讲真，我赞同粉丝说的那句话“星耀的户型，吸引力更大些。”

为什么呢？

因为，黄埔新城93㎡的户型，实用率太低了，只有70%多，阳台也好小。

而越秀星耀TOD的实用率约82%（住宅1栋），建面约100㎡3房、125㎡4房，两个户型都有额外一个灵动阳台给业主发挥，整体交标也不错，还是南向。

关键是，星耀只有2个户型，建面约100㎡和125㎡，2梯5户设计，圈层比较纯粹。

我拍了样板房的视频，你们自己感受下！

◆ 建面约100㎡户型

◆ 建面约125㎡户型

讲真，那个125㎡的户型，确实不错，我都很喜欢！感觉越秀现在的户型，有了蛮大进步，哈哈哈哈哈。

价格呢，据我所知，黄埔新城预计开盘3.5万/㎡左右（不排除有低于3.5万/㎡的可能），而星耀吹风3-3.3万/㎡（首开可能有惊喜）。同样的总价预算下，买星耀面积肯定更大，起码多一个房间，住起来也会更爽。

所以，从自住来考虑，想要上班方便，配套成熟，住得舒服，住得爽的话，买星耀反而更适合她一些。

你们觉得呢？

◆ 灵动空间

哦，说到这里，二娃再补充一个信息。这次踩盘，我了解到，越秀星耀TOD预计5月开盘。

他们不仅有4栋住宅卖，还有2栋商办产品卖。主流面积有三种：36㎡双钥匙户型（适合买来出租）、52㎡、65㎡创意空间（适合自用）。感兴趣的朋友可以去看看。

弱弱地问一句：如果你是这位粉丝，黄埔新城和越秀星耀TOD，你会买哪里？

欢迎留言讨论，如果对以上两个盘还有其他疑问，可以进群讨论，也可以咨询二娃。

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