改造前的打浦桥斜三地块（由中共上海市黄浦区委党史研究室供图）
葛文卿，1987年～1992年任卢湾区副区长，分管城建工作，参与领导了斜三地块旧区改造的前期工作。
口述 ｜ 葛文卿
整理 ｜ 张健 董海婴
时间 ｜ 2013年4月8日
打浦桥地区是当时危棚简屋比较集中的地区，而斜三基地就位于打浦桥地区。基地之所以用“斜三”命名，是因为这里大部分属于斜三居委会所在的范围，打浦桥以西，瑞金南路以东，卢湾中学以北的区域，占地约3公顷。基地上的居民有1300多户，单位20多家。这个区内的危棚简屋非常密集，其中最典型的是打浦路53弄，居民的居住条件极差。斜三基地北面的徐家汇路，原来路面很窄，只有现在马路的三分之一宽，它的南面还有一条跟它平行的斜徐路，夹在两条路中间从打浦路至瑞金南路的这一段狭长的范围内，更是当时出了名的棚户区。斜三基地西面的瑞金南路，当时叫日晖东路，西侧一段河道从徐家汇路起往南直通黄浦江，这里曾经是有名的日晖港。原卢湾区环卫部门的粪码头和垃圾码头就坐落在这里，这里是全区垃圾、粪便的转运站，每天在这里装船后再经黄浦江运输出去，因此，这一地区空气中总是散发着阵阵臭味。加上周边还有一些印染、漂染等污染企业，不时排放难闻的气味，使得这一区域的环境更加恶劣，居民怨声载道。
1984年，上海市政府确定全市23片地区必须改造。其中，卢湾区有2片，而“斜三基地”则是重点推进地块。1988年11月，原卢湾区政府出台《卢湾区1989—1995年城市建设发展规划》，斜三地块被正式列入综合开发类改造项目。斜三地块的改造项目困难重重：1300多户居民要动迁、安置，20多家街道工厂和商店要搬迁，周围的环境要改造，臭水浜要填没，道路要拓宽……这一切都需要钱。当时，区政府做过测算，再“精打细算”，最少也需要2个亿的资金。向市政府要支持，当时全市全部改造旧区专款为4个亿，不可能把一半的专款给卢湾。盘算卢湾的家底，1984年卢湾区全年财政收入仅有1.65亿元，确实是有心无力。当时，区里的建设和改造项目都要经市政府或所属管理部门批准，并且要有配套资金才可以实施。从财政体制来看，主要是市一级财政，区一级还是定基数超额分成的办法，财力十分薄弱，再加上区级财政的基础是吃饭财政，仅仅依靠区级财政很难搞大的建设项目。从市场来看，当时老百姓居住要改善、要解困，主要靠单位、靠政府，“房屋”还未形成商品、还不能交易。1988年，市政府决定各区县从实际情况出发，建造若干侨汇商品房，这成为斜三地块改造的一个机遇。当时上海的侨汇房很紧张，华侨买不到好的房子。市里允许各个区建造一批侨汇房，这给改造斜三地块上的危棚简屋带来一丝希望，老百姓期盼已久的居住难问题也有了解决的可能。1992年10月30日，斜三地块的海华花园举行开工典礼（由中共上海市黄浦区委党史研究室供图）
根据当时的政策，“斜三”是块毛地，要在上面造楼建屋，是不允许外资介入的。这样，寻找投资合作人成为了首要任务。此后的两年时间里，经过几番寻找、接洽、谈判，几经周折，1991年上半年，我们同香港中国海外建设工程有限公司开始有了接触。中国海外建设公司是国家建设部所属的一个企业，是在香港的房地产开发国企，孙文杰是香港公司的总经理。他们在香港建造过很多各类用途的项目，也搞过旧区改造项目，在这方面有点经验。他这次跟我们合作，一方面是想到上海来尝试一下，抱着吃只桃子尝尝味道进入上海房地产市场的心态；另一方面他也讲过，他说他是上海龙华人，想为上海做点事，即使亏了就当为家乡作了贡献。斜三基地改造协议签订后，各方面的前期工作都很顺利，按计划进度有步骤地进行。这时开发商中国海外建设公司在考虑新房建成后的销售问题。尽管当时上海新建成的住宅还比较少，特别标准比较高的外商投资建设的住宅房（那时称侨汇房）更少。按当时的政策，外商投资建设的侨汇房只允许卖给有上海户籍的华侨，这样销售对象就有很大限制。外商考虑是否将当时政策允许的“合作改造”协议变为“土地批租”性质的旧区改造建设方式，这种按国际惯例的土地批租方式如能批准实施，销售对象就突破了非要上海户籍、非要归国华侨的限制。从卢湾区政府方面来讲，斜三基地改造从“合作”转变为“土地批租”方式，是借鉴国外通用的级差地租批租的办法解决旧房改造中资金和房屋出售问题，有利于危棚简屋的旧区改造，有利于招商引资工作，有利于建设发展。区里的想法得到了市有关部门的肯定和支持。中国海外发展有限公司就向市土地管理部门申办土地批租手续。1992年1月25日，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建的上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了斜三地块中19790平方米土地，建设4幢31层的外销商品房（海华小区）的项目获得批准，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河。斜三基地从“合作”开发改为“土地批租”。对投资方来讲，意味着房子可以完全商品化了。
建成后的海华花园（由中共上海市黄浦区委党史研究室供图）
斜三基地，是上海第一个利用级差土地批租来实现旧城区改造的成功案例，因此被誉为“海上第一块”。它为利用外资加速旧区改造起了带头的作用。为此，上海市领导高度关注，黄菊同志曾亲临批租地块视察。正是由“海华”为开端，上海的土地批租形成了一个高潮。“斜三”地块改造建设后，昔日的棚户区已高楼林立。斜徐路上的棚户“孤岛”改造成为街心花园，徐家汇路路幅由13米拓宽至50米，由6条机动车道、2条非机动车道和3条绿化分隔带组成，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。1995年9月21日，这条路在海华花园建成后不久竣工通车。在卢湾区委中心组对于斜三基地的调研报告中，这样评述其“样本意义”：斜三基地的批租成功，使大规模的旧区改造从希望变成了现实，探索出了一条运用土地批租形式、利用中心城区土地级差优势、改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子，实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。