倪鹏飞：房地产企业转型意义重大

5月25日，第18届蓝筹年会在北京举行，中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞应邀出席并作“城镇化四大洪流与房地产结构性机会”主题发言。他指出，房地产进入下半程后，房地产总体潜力将下降，结构性风险在增加，但结构性机会仍存在，需要精准应对。以下为演讲内容节选。

很高兴出席今天的论坛，我今天报告的主题是：城市化的趋势和房地产的机会，也包括风险。

首先，我们说中国城市化已经处在下半程道路上，住房发展也会发生重要的趋势性变化，就是：中国住房增量的拐点到来已经为期不远了。

联合国过去曾做了一个预测，这个预测和国内许多机构的预测基本一致，认为2030年城市化会达到70%。但是大家都知道，刚刚公布的第七次人口普查数据显示，2020年常住人口城镇化率已经达到63.89%，将近64%。

过去十年，大家认为城市化速度在下降，但根据这个统计数据好像这十年没有下降，每年提升1.42个百分点，与2000-2010年每年提升1.35个百分点还高点。

按照这个趋势，2025年城市化率预计能够达到70%，所以比预测要提前五年。30%到70%一般判断为城市化的加速期，过了70%以后，城市化率可能会逐渐放缓，所以，城市化率变化的拐点要提前了。

与此相对的，过去40年中国城镇人均住房的数量或人均住房面积增长也是出乎意料的快。我记得多年前，国家相关部门在制定2020年实现小康目标的规划时，关于城镇住房的小康目标就是人均35平米。但城镇人均住房面积2015年已经超过35平米，2019年达到39.8平米。按照之前所规划的趋势外推，2025年城镇人均住房面积才能达到人均40平米，但是现在已经达到了这个目标，几乎提前6年。

按照业内的共识，人均达到35平方米，可以说是告别短缺进入了饱和，何况达到人均40平方米。比较一下主要发达国家，原来我们比较落后，但由于发展很快，目前已经处于较高水平的行列里了。

基于存量积累和城市化发展趋势，以及人口变化等因素，我们团队的预测是：2025年左右城镇新建住房面积的增量将会出现拐点即年增量由持续上升转向绝对下降。

记得去年底预测，2021年新建商品住房的销售面积还会创新高，但是过不了几年就可能转而下降了。这个总体判断可供大家参考。

在住房市场总体潜力和机会下降的情况下，房地产还是存在一些结构性机会，这个机会与下半程城市化的变化有很大关系，概括为四大洪流。

第一，城市化人口从原来的求职谋生转变为现在的居住生活。基于这个洪流，针对新市民的住房潜力相对较大。前面说到人均40平米，实质意味着城镇户籍人口的住房差不多基本上解决了，在一些城市和一些家庭可能还富余。

但是新市民，原来城市求职挣钱现在想转移到城市生活的新市民，住房缺口还十分巨大。

2000多年前亚里士多德曾经说过两句话，第一句是“人来到城市是为了生活；第二句说“人居住在城市是为了更好的生活”。用来表示2000年后中国城市化的任务非常贴切。

第一句话讲的是城市化的上半程，农民工来到城市不是想着永远住在这里，是想挣点钱再回到家乡解决住房及改善生活。

但是到了下半程，农民工新市民不仅在城市工作、还需要在城市过上更美好的生活。因此，住房是重要的需求，当然，除了住房还涉及到居民生活的许多生活需求和产业，这给房地产企业发展和转型带来了重要机会。

从《中国农民工调查报告》数据看，2019年，在50万人口以下的城市，农民工是人均住房23平米，500万以上的城市仅为16.5平米，因此缺口和潜力还是较大的。

人口城市化这个变化的洪流还反映在职住关系的变化上，原来是职住城乡分离，现在要职住同城一体，就是要在工作的城市生活和居住。

我看到并比较了58同城的两次相关调研，2000年初调研的结果是返乡置业占70%左右，在就业所在城市置业意愿30%左右。但2021年初的调研倒过来了，在就业所在地购房置业的意愿比例近70%，在家乡的只有30%。这个调研反映了我们的关于城市化洪流对住房潜力的判断。

第二，城市化的规模形态从中小城市主导进入都市圈和城市群主导。这决定中心城市及周边城市群、都市圈的住房需求潜力相对较大。我曾经就城市化率与城市规模形态的关系做过实证发现和理论概括，城市化率与城市规模形态有一定关系，当城市化率在40%以下，是小城镇主导城市化，这些我们都经历过。

后来城市化率50%左右是大城市主导。现在城市化率超过60%，已经进入了都市圈和城市群主导城市化的时代。都市圈和城市群包括大城市和大城市周边的中小城市，进入了这样的发展时代，意味着人口主要向这些区域聚集，他们需要求职，也需要求居住，刚才说的职住一体主要也是在这些地区。

统计数据总体证明，过去十多年，90%以上新增人口聚集在中心城市、都市圈和城市群，但是住房投资和住房销售增长远远跟不上城市圈的需求。

同样数据显示：过去十多年，中心城市、都市圈和城市群的新增住房销售面积占全部的比例是仅64%，中间缺口有百分之二十多。

总体反映出住房短缺主要是集中在都市圈，包括中心城市及周边中小城市，因此我们说房地产潜力空间主要在这些区域。

第三，城市化人口从乡村向城市的流动转向城市之间的流动。统计数据显示：2020年全国农民工总量28560万人，比上年下降1.8%。其中，外出农民工16959万人，下降2.7%。虽然疫情影响是重要因素，但反映出城市化的趋势变化。

但是城市间人口流动在增加，一方面，年轻和高素质人口，再从小城镇到中小城市、中小城市到大城市、大城市到都市群，从四线到三线、三线到二线，人口流动非常频繁。当然也存在着反向流动的现象。

城市化发展接近和进入成熟期，受产业转移、变迁和人口年龄、需求偏好的影响，人口城市间流动会更加频繁，发达国家已有先例，这将产生较大长期性的租房需求。与此同时，前述新市民转向居住在城市里过上美好生活。但新市民到城市落脚就要先租房，没有说新买房子到城市居住的，因此租赁住房虽然是一个过渡性需求，但是非常重要的需求。对一个人、一个家庭是过渡性需求，对一个城市和国家来说是持久性需求。目前中央政府特别强调了新市民的租赁住房问题，应该说是住房市场的重要潜力。

另一方面，租房市场供给的潜力也非常大。前面讲到城镇人均住房面积早已超过35而达到40平米。央行调查，城镇居民两套及以上家庭住房占比达到40.5%，户均1.5套。也就是说城市有大量家庭有两套及以上的房屋，这些过剩的住房是可以租出去的，存量供给还是比较大的。租赁市场的供需都有潜力，这也是房地产相关企业的重要机会。

第四，城市化空间从规模扩张已经转向存量更新。这为与之关联的旧房改造带来很大的机会。 城镇化进入相对成熟的中后期阶段，城市建设发展正在转向以内涵提升为主、转向存量更新和增量调整并重的新阶段。有关方面已经做过预测，未来旧城改造的重点区域、重点改造对象所涉及的旧房改造30亿平米的规模。我认为广义的旧房改造远远不止这些，考虑到未来住房及社区低碳住房和智能住房的改造，未来几乎300亿平米左右的居住住房，还有其他各类住房都将会有涉及，规模应该十分巨大。

总之，房地产进入下半程后，房地产总体潜力是下降的，结构性风险依然存在，甚至一些区域、频率是上升的，但依然存在结构性的潜力和机会。

机会来自四个方面以及延伸出来的城市发展、城市建设、城市运营、城市产业等诸多方面机会。对房地产企业来说，一个重要的建议是：总体上要转型、转移、转行。

转移，原来开发的全面铺开的遍地开花，投资、开发和建设向现在热点地区、潜力地区即都市圈和中心城市转移，当然这是总体趋势，具体还有因时因地制宜的情况。

转型，就是发展模式要进行变化，从原来的靠资金、靠土地，高周转、规模扩张的发展和竞争模式，转向靠管理、靠技术、高质量的集约发展的模式和竞争模式。

转行，由原来主要做住房转移到与住房相关的房地产服务业上来。在新建住房增量下降，意味着新建住房市场进入内卷化时代，激烈的竞争必将使越来越多的企业难以立足。但是与房地产开发相关的领域前面已经讲过前景广阔，包括租赁市场、旧房改造，以及与居住相关的服务业，随着大量新市民到城市居住，以及老市民居住需求质量提升，相关产业需求潜力较大，具体怎么发展、在哪里发展需要探索。

还有就是向与房地产不相关的产业转。房地产发展好的时候，制造业、科技产业都转入房地产，现在是否转回去，要转向制造业，甚至是转到高端制造，转到高端服务业。

关于房地产企业的转型升级，实际上已经呼吁了很多年，但效果并不显著。我有一个非常有趣的观察，即：房地产形势不太好产业整体发展困难的时候，企业想到必须转型，房地产形势一旦有所好转，立即忘记转型甚至转了的又转回来。这是近年房地产转型举步维艰、进展缓慢的重要原因。但从目前总体发展趋势以及重要房地产定位和调控的决心看，转型不仅大势所趋，而且越早越主动。

房地产企业的转型意义重大。因为这不仅是房地产的事情，房地产转型其实既是中国经济转型的内容也是中国经济转型的关键。当前中国经济一个重要结构性问题就是经济脱实向虚，制造业下降过速，经济房地产化趋势明显。

通过房地产转型，不仅是房地产占比和内部结构将发生积极变化，房地产回归到合适的角色中，中国宏观产业结构中，不仅实体经济主角地位可以强势回归，而且创新产业高端产业会得到发展。所以，房地产转型对中国经济的转型意义重大。

通过外部倒逼和自身努力，房地产企业不仅自身能够实现向好的转型和突围，而且能够带动更多的产业企业转型和突围。因为房地产企业已经成为中国各产业企业中的一个主力军团。研究发现：相比较各产业的企业阵容，房地产企业不论资金、管理、人才、品牌、资本运作、资源整合等都十分突出和比较强大。相对其他产业更有转型的条件，如果真是定下壮士断腕下的决心，转型是能够成功的。

目前一些房地产企业已经开始尝试，大多是与房地产相关的衍生产业：从住房+XXX转向XXX+房地产，这个领域是非常广阔。也有一些不相关产业转型：转向科技创新产业、电动汽车、智能制造。这些转型不仅更够促进经济转型升级，而且更够真正满足人民日益增长的多样的物质文化需求。我们非常乐见这样的转型，期待也相信这些转型能够成功。

注：本文转载自公众号“蓝筹地产”，由经济观察报记者田国宝根据倪鹏飞教授发言整理。

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