2021后疫情时期的全球房市：中国高净值人群海外置业缩水

Original 郭宏宇中国社科院城市与竞争力研究中心 2021-10-10

文章来源于《中国住房发展报告（2020-2021）》

——“世界经济与住房市场形势分析与预测”章节

2019～2020年，新冠疫情对全球经济造成了巨大且持续的冲击。本已趋向低迷的全球经济在疫情的冲击之下极度低迷。除中国大陆之外，主要经济体的经济增速转为负值。总的来看，其影响已经可以和2008年全球金融危机相提并论。但是，新冠疫情的冲击和2008年全球金融危机存在巨大的区别，即此次危机直接作用于实体经济，进而扩散至整个经济体系，而不是在金融领域发生并扩散。其结果，是实体经济受到非常明显的冲击，而主要发达经济体的金融市场却因货币政策的跟进而出现了较为明显的反弹。总的来看，全球经济步入经济周期低谷，疫情则进一步加剧并延长了经济低谷。实际经济与金融市场的背离使得全球住房市场在短期内并未受到抑制，其调整主要是地域结构上的，因实体经济的下挫而影响到全球主要贸易通道上的住房市场，发达经济体的住房市场则得益于宽松的货币政策。

（爱尔兰）

预计在2020～2021年，新冠疫情并不会因疫苗的出现而迅速退却，全球经济仍将继续低迷，但低迷的幅度会有所收窄。全球住房市场则因处于住房市场周期的上升阶段和货币政策的扩张而进一步发展，尤其是主要发达经济体的住房市场会呈现较强的上升势头，但是全球主要贸易通道上的住房市场则会因全球实体经济的持续下挫而继续低迷。中国对全球住房市场的影响，更多地体现在全球实体经济的唯一引擎上，对主要贸易伙伴的住房市场起到较强的拉动作用。

一 2019～2020年全球经济与住房市场形势分析

（一）全球经济形势：金融危机余波、经济周期低谷与新冠疫情三座大山

2019～2020年的全球经济面临百年一遇的特大冲击，按照国际货币基金组织的预测，2020年的全球经济增速很可能降至-4.67%，与之相比，2009年的全球经济增速仅下滑至-1.985%，其冲击强度已是不言而喻（如表2-1）。2020年的全球经济巨幅下滑是三个冲击叠加的结果。一是2008年全球金融危机的余波。尽管人们认为全球金融危机已经结束，但是全球经济始终未能恢复较高的增速。2011～2019年，全球经济的反弹屡屡受挫，无论是国际货币基金组织还是世界银行的统计口径，经济短周期繁荣阶段的增速都大幅落后于危机之前的局部峰值（如表2-1）。这表明2008年全球金融危机对全球经济呈现长期影响，其余波持续存在。二是全球经济短周期的低谷。在经历2017年的局部峰值之后，全球经济已经在2018～2019年持续下滑，2020年正位于4年左右的经济短周期的低谷位置（如表2-1）。三是新冠疫情的失控。发达经济体对疫情的漠视最终造成了新冠疫情在全球范围的大流行，使得疫情从局部风险扩大为全球范围的系统性风险。

新冠疫情的冲击直接作用于实体经济，无论发达经济还是发展中经济体都难以独善其身。除亚洲和非洲的部分新兴和发展中经济体之外，全球各个经济体的经济增速呈现负值。全球主要经济体中，仅中国大陆保持正增速。疫情对经济的冲击与疫情传播有着不同模式。疫情的传播，是从若干散点扩散；疫情的经济冲击，则是直接阻断了商品流通的渠道，从而同时作用于产业链条的各个环节。因此，尽管新冠疫情的传播大致集中在美、欧发达经济体，但是其经济影响却迅速传导到新兴与发展中经济体，使得新兴与发展中经济体的经济增速下滑幅度远远大于2008年全球金融危机，并且其下滑幅度与发达经济体相近，而不是像2008年全球金融危机那样有较大差异（如图2-1）。

在主要的新兴与发展中经济体中，中国有着与其他经济体截然不同的走势。尽管在2020年第一季度，作为新兴与发展中经济体代表的金砖国家普遍出现经济增速的断崖式下跌，但是到2020年第二季度，中国的经济增速便显著回升，其他金砖国家的经济增速则仍然下降（如图2-2）。中国经济的这一走势更接近于主要发达经济体，表明在新冠疫情之下，中国的经济与主要发达经济体呈现出更紧密的联系。

在新冠疫情之下，主要发达经济体的经济走势极为相似，均在2020年第三季度出现反转。尽管经济增速仍然为负，但是已经出现明显的回升趋势。经济增速的这一反转变化与中国相似，但是滞后了一个季度（如图2-3）。与2008～2009 年相对照，可以发现发达经济体的经济增速在危机期间总是有着相近的走势，不再呈现分化，发达经济体的宏观政策也将逐步趋同。

总体来看，新冠疫情与金融危机余波、经济周期低谷相叠加，对全球经济造成百年一遇的冲击。在冲击之下，发达经济体与新兴经济体的差距将进一步扩大。但是，全球产业链也会进一步向主要经济体集中。中国与发达经济体之间的经济联系则会变得更加紧密。

2019～2020年，全球物价水平延续既有的走势，新冠疫情所带来的货币扩张并未产生明显的通货膨胀压力。对新兴与发展中经济体而言，通货膨胀水平仍处于相对高位，但仍低于2008年金融危机之前的水平，并且2020年的预测通货膨胀水平还略有回调。对发达经济体而言，通货膨胀水平明显下降，但是仍是延续2008年金融危机以来的波动模式，新冠疫情带来冲击并不明显（如图2-4）。这意味着全球通货膨胀仍然更多地由新兴和发展中经济体承受，也说明新冠疫情对全球的价格体系并未造成大的影响。

发达经济体的物价走势在2020年出现分化。在此之前，尽管幅度大小有所差异，但是主要发达经济体的物价走势大体一致。从2020年下半年开始，日、美与欧洲地区的物价走势开始出现明显背离：美国、日本的消费价格指数增速持续下降，英国与欧元区的消费价格指数增速则显著回升（图2-5）。

新兴经济体的物价走势逐步趋同。在金砖五国之中，中国、巴西和南非的消费价格指数增速在2019～2020年有着非常相似的走势，印度也有相似的走势，但是幅度大于以上三个经济体，俄罗斯的消费价格指数增速走势则在2020年下半年开始和其他金砖国家趋同（如图2-6）。但是，相对于其他金砖国家，俄罗斯和印度承担着更大的通货膨胀压力。

新冠疫情直接作用于实体经济，对就业有着巨大的冲击。但是，发达经济体所受的冲击更为显著，核心发达经济体（G7）的失业率在2020年4月一度超过9%，以金砖国家为代表的新兴经济体失业率则仅仅小幅上升。这表明对于当前的全球经济，发达经济体的实体经济脆弱性要高于代表性的新兴经济体。

在2020年4～5月，核心发达经济体（G7）的失业率甚至高于发达经济体的平均水平（OECD）。之后，就业开始回升，但是截止2020年10月，其失业率仍处于较高水平，与2014～2015年大体相当（如图2-7）。总体来看，核心发达经济体收到的冲击较大，但是其恢复能力也高于一般的发达经济体。

新兴与发展中经济体之间差异巨大，其就业水平与变动趋势也差异巨大。新冠疫情冲击之下，虽然主要新兴经济体的就业水平大多未出现大幅度变化，但是仍有一些新兴经济体（如南非）失业率大幅攀升（如图2-8）。这一差异体现出“经济依附”与“经济联系”之间的差别。作为经济依附性较强的经济体，在发达经济的失业率大幅攀升时，其失业率也随之大幅攀升；但是如果自身有较强的增长动力甚至内部需求，其就业具有较强的自我调节能力，那么即使发达经济的失业率大幅攀升，仍然可以将自身的失业率压至较低的水平。

新冠疫情对实体经济造成的冲击直接体现在国际贸易上。2019～2020年，全球贸易大幅下降。部分经济体的贸易降幅甚至大于2008年全球金融危机时期。但是，与2008年全球金融危机不同，新冠疫情对贸易冲击的时间窗口较短，并且各经济体的贸易降幅差异较大（如图2-9、图2-10）。这表明新冠疫情对全球实体经济的冲击存在结构上的差异，并且全球贸易的恢复也是比较快的。

新冠疫情进一步抑制了跨国投资行为，导致2020年全球资本流动急剧下降。根据联合国贸易和发展会议发布的《2020年世界投资报告》，2019年的全球外国直接投资（FDI）流量小幅增长3%。虽然幅度很小，但是连续三年的全球FDI下降趋势已经得到扭转。全球FDI的这一回升趋势在2020 年被彻底打断，根据《2020年世界投资报告》预计，2020 年全球FDI流量降幅将接近40%。全球FDI能否继续回升，更多地取决于新冠疫情是否能在短期结束。对全球FDI而言，新冠疫情的后续发展态势有着不同的影响。如果在短期内结束，那么疫情仍可视为对全球经济的短期冲击，只不过造成当前国际生产体系变革的延续。但是如果疫情长期持续至固定资产的更新决策周期，那么新的固定资产投资决策将不得不针对疫情作出适应性调整，从而导致更大规模的投资需求。在疫情全球范围大流行的背景之下，脱离国际分工体系对于隔绝疫情并没有很大的意义，更有价值的是将疫情控制的国际协作融入国际生产体系变革之中，其影响将具有长期性，并带来跨国投资的更大需求。

疫情之下，发达经济体不得不大规模刺激经济，导致更大规模的货币扩张。其中，美国的利率水平急转直下，接近零利率，日本与欧元区则继续维持极低的利率水平与负利率（如图2-11）。极低的利率水平降低了发达经济体对资本的吸引力，也是导致全球资本流动在2020年急剧下降的直接原因之一。

新兴与发展中经济体的利率水平也在2019～2020年呈下降趋势，与发达经济体的利差显著降低，降低了对资本的吸引力。这是新兴经济体对发达经济体的货币扩张政策进行跟随的结果。但是，金砖国家的利率水平大致以中国的利率水平为底线（如图2-12）。对此的解释，是中国作为新兴经济体中国别风险最低的经济体。如果其他新兴经济体的利率水平低于中国，那么在全球范围的资本流入竞争中将无法覆盖国别风险所要求的风险回报。

总体来看，2019～2020年的全球经济发展趋势主要受新冠疫情的冲击，这一冲击直接作用于实体经济，其传导速度甚至大于全球金融危机。是否具有长期影响，则取决于新冠疫情在2021年能否得到控制。如果未能有效遏制疫情，那么当前国际生产体系的变革可能进一步加剧。

（二）全球住房市场形势：疫情不改大势，重心移向欧美

2019～2020年，全球住房市场最令人感到意外的是几乎未受到疫情的大幅冲击，部分发达经济体的住房市场甚至直接扭转了颓势。按照全球住房市场3～4年的周期，2019～2020年的全球住房市场正处于局部低谷期，并开始步入回升阶段。与之前的短周期相比，此次短周期低谷阶段的全球房价增速并没有非常明显的下挫，表明全球住房市场已经基本走出2008年全球金融危机的影响，进入较平稳的时期。2020年的新冠疫情在短期内没有对全球住房市场的回升趋势产生冲击，莱坊（Knight Frank）全球房价指数显示，全球住房价格在2020年上半年仍有较高的增长率，高于近十年以来的平均水平（如图2-13）。

欧美发达经济体成为此轮短周期中住房市场回升的“双中心”，并且欧洲住房市场的回升趋势更为显著。分区域来看，西欧、中欧、东欧、北欧的住房市场均有较高的增速，南欧则整体低迷，只有希腊等国在渡过债务危机之后重拾较快的上升势头。美洲的住房市场则呈现南、北美的巨大差别，北美洲的住房市场普遍繁荣，南美洲的住房市场则非常低迷。大洋洲的住房市场虽然在2019年非常繁荣，但是在2020年已经步入低迷，尤以澳大利亚的住房市场下挫更为显著。亚洲地区的住房市场普遍低迷，除日本住房市场保持持续增长以及中亚部分国家取得意料之外的大幅上涨之外，大部分国家和地区呈低迷状态，其中，中国香港地区和印度的房价下挫更具有代表性（如表2-2）。

欧洲住房市场的繁荣集中体现在德国、法国和英国这三个核心经济体。德国的住房市场呈现长期繁荣趋势，在2008年全球金融危机之后，住房价格指数保持着不断增长的势头。在之前年度的报告之中，我们已经强调了移民、租金管制政策和货币政策扩张对住房市场长期繁荣的推动作用。在2020年，更加值得注意的是住房市场并未受到新冠疫情的冲击。住房市场价格指数的短期回调发生在2019年前三个季度，从2019年第四季度开始，德国的住房市场价格指数增速便持续上升，并且在2020年未被愈演愈烈的新冠疫情所打断。这意味着德国的住房市场价格在新冠疫情之下仍保持了加速增长态势（如图2-14）。法国住房市场的发展呈阶梯特征，其住房价格分别经历了2013～2015年的低迷期和2017～2019年的稳定低速增长期，从2019年第四季度开始，也出现和德国住房市场相类似的加速增长趋势（如图2-15）。住房市场变化最大的是英国。2014～2019年，英国住房市场价格增速持续下降，但是在2019年第四季度之后，住房市场价格增速持续上升（如图2-16）。由于德国、法国和英国的住房价格加速上升阶段均发生在2020年疫情发生之后，所以可以认为新冠疫情不但未冲击欧洲主要经济体的住房市场，反而成为住房市场的助推器。之所以新冠疫情未对欧洲住房市场产生冲击，是由于以下两个原因：一是西方发达经济体倾向于将新冠疫情视为经济的短期冲击，而住房市场的供给与需求均属于长期决策，使得新冠疫情的影响被忽视；二是新冠疫情导致国际资本流动放缓，而各经济体的货币扩张政策又向宏观经济中注入大量资金，这些资金涌入住房市场，推动住房市场价格的快速攀升。

北美住房市场同样在新冠疫情的冲击之下快速增长。2014年以来，美国住房市场价格增速的波动远小于2008年全球金融危机时期，保持着大致稳定的增速，直至2019年开始出现长期波动特征。但是这一波动特征被新冠疫情打断，从2020年6月开始，美国的住房市场价格增速急剧上升，截至2020年9月，其急剧上升趋势趋势仍然持续，并达到2008年全球金融危机以来的月度同比增速最高点（如图2-17）。与之相似，加拿大住房市场价格增速在2019年4月触底之后回升，并且在2020年保持快速回升的态势，仅在2020年7月略有回调（如图2-18）。北美住房市场的发展同样表明，新冠疫情不但未能抑制住房市场的发展，反而对住房市场的发展有巨大的推动。与欧洲市场相似，这同样是疫情导致的宽松货币政策大量注入资金，而资本又难以在疫情之下大量向境外转移的结果。

亚洲住房市场与欧美发达经济体有着完全不同的走势。除日本与部分中亚经济体之外，大多数亚洲经济体的住房市场处于低迷状态。由于亚洲的多数经济体依赖于国际资本流入，所以在新冠疫情期间，住房市场因缺乏资金支持而处于非常低的增速。印度住房市场整体处于低迷状态，从2017年第二季度开始，印度住房市场的增速一改之前的周期起伏模式，进入持续下降趋势（如图2-19）。印度住房市场的低迷可以视为“废钞”政策以来高度不确定的货币政策的结果，使得资金缺少进入住房市场这一流动性较差市场的动力。国际资本对住房市场的排斥经历了较长时期，所以2020年新冠疫情导致的国际资本流动放缓并未对印度住房市场造成显著冲击，其住房市场价格增速仍在较低水平徘徊。日本的住房市场则与欧美相似，在新冠疫情的冲击之下反而上升，并在2020年5月达到局部峰值。从12个月移动平均得出的长期趋势来看，日本的住房市场价格增速新冠疫情爆发之后维持着上升趋势（如图2-20）。中国香港地区作为全球住房市场的传统焦点，自2019年以来便处于低迷状态。这一低迷状态不同于之前中国香港住房市场的历次短周期低谷，呈现较长期的持续特征（如图2-21）。这意味着中国香港地区的住房市场已经进入新的发展态势，并且在境外势力的持续破坏之下，很难在短期内恢复之前的高涨状态。

总体来看，2019～2020年的全球住房市场整体呈现“两分”状态，一面是发达经济体住房市场的繁荣的，另一面是新兴与发展中经济体住房市场的低迷。并且新冠疫情造成的货币政策扩张和国际资本流动放缓成为塑造全球住房市场结构的主导力量。由于货币扩张由发达经济体率先引起，国际资本流动放缓也导致全球资本在发达经济体滞留，所以全球发达经济体的住房市场普遍发展较好。新冠疫情所造成的经济之外的影响也对发达经济体的住房市场产生正向推动，如发达经济体较好的医疗卫生条件。新兴与发展中经济体的住房市场则在新冠疫情的冲击之下处于不利地位，总体上呈低迷状态。

（三）中国住房市场的全球定位：中国与全球住房市场的关联度弱化

2019～2020年，影响全球住房市场的中国因素仍主要是高净值人群的购房需求。与之相比，中国房地产业对全球住房市场的影响几乎可以忽略。

房地产业的对外投资在中国对外投资中的地位并不重要。2019年，中国房地产业的对外投资并购为1.5亿美元，仅占全部对外投资并购的0.44%；对外投资流量为34.2亿美元，仅占全部对外投资流量的2.5%；房地产业对外投资存量776.1亿美元，占全部对外投资存量的3.53%（如表2-3）。虽然后两项指标较2018年有所上升，但是并非对外投资的重点或优势行业。加上住房市场并非中国房地产业主要进入的市场，所以房地产业的对外投资至少在短期内难以对全球住房市场产生显著的影响。

相对而言，中国高净值人群的海外置业对全球住房市场的影响更为显著。在之前年度的报告中，我们已经分析了海外置业行为对局部地区住房市场的拉动作用和当地政府作出的应对措施。但是，中国海外置业的影响正在减弱。

中国高净值人群对传统海外置业的置业投资已经过了高涨期，正在逐渐减弱。美国房地产经纪人学会的报告显示，境外居民在美国住房市场的置业行为在2017年达到顶峰，之后便迅速下降，到2019年便仅有高峰年度的一半左右，2020年进一步降至一半以下。与之相应，中国的海外置业规模也在2017年达到峰值，并且其下降速度大于境外居民置业规模的整体下降速度，在2019年便已不足高峰年度的一半（如表2-4）。无论从绝对规模还是相对规模来看，中国高净值人群的海外置业影响力都在下降。与之相比，来自其他经济体的置业规模下降幅度较小，部分经济体甚至有所增加。澳大利亚的情况与之类似，在前四位移民来源地中，中国大陆的移民数量在2017-2018财年之后呈明显减少趋势（如表2-5），对住房市场的影响力也大幅减弱。

2019～2020年，全球住房市场对中国房地产市场的影响同样可以较弱。供给方面，2019年中国房地产开发企业到位资金中的外资仅为176亿元，较2017年增长62.7%，但是仍仅占全部房地产开发企业到位资金的0.1%。考虑到在新冠疫情之下，全球资本流动放缓，跨国投资对流动性的要求也会增加，以及中国住房市场的严格监管，外资通过非正规渠道进入中国住房市场的规模也会下降。因此，外资几乎不会对中国住房市场产生显著的影响。需求方面，中国对外籍人员购房仍然监管严格，对中国国内住房市场需求的影响很微弱。

（德国房市）

二 2020～2021年全球经济与住房市场形势预测

（一）2020～2021年全球经济形势预测：回升乏力，受制于第二波疫情

对于2020～2021年的全球经济，主要国际机构持乐观态度。2020年10月，国际货币基金组织在《世界经济展望》报告中预测2021年的全球增速可以达到5.2%。这一增速2008年全球金融危机发生之后的经济增速反弹大致相当，同样建立在经济急剧下挫之后的补偿增长之上。

从经济前景指标来看，无论是新兴经济体还是发达经济体，2019～2020年的经济前景指标都与2008～2009年有着相似的走势。但是，在时间跨度上，新冠疫情的冲击要小于2008年金融危机的冲击，以工业信心指标下降的时间更短，恢复得也更快（如图2-22、图2-23）。

但是，以上结论基于2020年第二季度全球经济增长好于预期的事实，而第二季度发达经济体强行重启经济正是全球疫情愈演愈烈的主要原因。问题的关键在于如何认定新冠疫情对经济产生冲击的模式。与2008年全球金融危机相对比。2008年全球金融危机的主要风险源是美国政府向证券市场注入过多的政府信用，虽然是以公共期望的方式注入不同类别的次级贷款衍生债务，但是其风险的爆发是一次性的，即风险一次暴露，之后只是如何消化风险。2020年新冠疫情则是分次发生的，每次均是因为疫情过于严重而采取“封城”、“停产”等措施，并在疫情暂时缓解之后解除封锁措施。因此，2020年前三季度的全球经济增长和信心指标仅仅是对上半年全球各经济体应对新冠疫情的重重措施的反应，而非新冠疫情在2020年冬季再次爆发之后的反应。

频发的“黑天鹅”事件是抑制全球经济复苏的另一个重要原因。在上一年的报告中，我们认为“黑天鹅”事件的频繁出现正是全球经济缺乏复苏基础的表现。截至2020年下半年，全球疫情仍然愈演愈烈，没有达到拐点的迹象。全世界将希望寄托在疫苗之上，但是新冠病毒的变异与疫苗研发中的政治因素一直威胁着新冠疫苗的研发与推广。因此，新冠疫情至少在2021年上半年仍然难以得到有效控制，而对全球公共事件的担忧也会进一步促进国际生产体系变革，并引发全球范围的更多经济冲突。

综上，2020～2021年的全球经济很可能不会出现预期的较大幅度回调，而是在疫情的回潮和全球主要经济体经贸冲突中再一次下挫。

在全球经济的整体下挫进程中，新兴与发展中经济体所受的冲击将更加显著。首先，在疫情冲击之下，中国境内产业链条的境外转移变得缓慢，使得国际生产体系更加依赖中国，从而将中国与西方经济体之间的联系变得更加紧密。紧密的联系并不意味着经贸冲突的减少，反而会因为争夺国际生产体系的核心控制权而变得更加激烈。同时，其他新兴和发展中经济体在国际生产体系中地位下降，导致经济增速的进一步下挫。其次，各国的货币扩张幅度会进一步扩大，主要国际货币会进一步贬值，新兴和发展中经济体所积累的国际储备价值下降，对疫情所造成的经济冲击的承受能力进一步下降。再次，新兴与发展中经济体的进口与出口在新冠疫情冲击之下有着不同的表现。出口的下挫与复苏幅度比较接近，进口的下挫与复苏幅度则存在较大的差异（如图2-9、图2-10），这不同于2008年全球金融危机期间出口与进口变化幅度均比较接近的特征，也导致新兴与发展中经济体在贸易顺差或逆差上的较大差异，这种差异也会促使新兴与发展中经济体相互竞争，给区域经济合作的发展带来更大的压力。

总的来看，在新冠疫情很可能在2020年冬季再次爆发的前提之下，2021年的全球经济增速很可能不如国际货币基金组织预测的那样乐观，而是表现为新一轮的下挫。在此进程中，新型与发展中经济的受损尤为突出，但是中国会在此冲击下独善其身，取得较好的经济表现。

（二）2020～2021年全球住房市场预测：欧洲北美加速上涨，其余地区持续低迷

基于2020年全球住房市场的表现，新冠疫情对发达经济体住房市场起到促进作用。据此，我们认为2020～2021年的发达经济体住房市场仍会在疫情之下有着较好的表现，并带动全球住房市场的发展，新兴与发展中经济体的住房市场也会延续2020年的走势而持续低迷。

欧洲的住房市场格外受益于货币政策扩张和国际资本流动的放缓。本来，随着欧债危机的结束，欧盟的货币政策存在收缩的动力，但是在疫情的威胁之下，欧洲央行推出了大规模的量化宽松计划，并继续执行负利率政策，英国在2021年进行量化宽松并推出负利率的可能性也大大增加。这些量化宽松的措施都在向经济金融体系中注入大量的资金，并在整体上降低了欧洲的利率水平。而在全球资本流动因疫情而放缓的背景之下，金融体系必须增加长期资产的价格，以在长、短期的资产配置中取得平衡。因此，住房市场的相关金融工具，包括住房本身便成为新的资产配置中的较好选择。一方面，住房及相关金融资产整体上具有较长的期限，且经过前一时期的危机冲击之后，住房市场的泡沫已经大致排出，成为风险相对较低的长期资产；另一方面，随着利率水平的下降，住房及相关金融资产的折现价值上升。这都使得欧洲住房市场更具备吸引力，构成较长时期繁荣发展的基础。

北美的住房市场则存在着较大的不确定性。首先，货币政策扩张和国际资本流动放缓的状况同样适用于北美，但是，对美国住房市场而言，国际资本流动放缓是把“双刃剑”，也可能导致美国住房市场的危机爆发。美国的货币扩张需要有一个宣泄的出口。在2008年全球金融危机时期，量化宽松政策将金融体系中过度注入的国家信用由证券转移至美元，并通过美元输出的方式将国家信用导向全球经济体系。在此过程中，仅有资金上的处罚而没有金融监管上的根本变革，导致金融危机的金融机构不但没有得到彻底的整治，反而取得了更快的发展。在新冠疫情之下，美国推出了更大规模的量化宽松计划，但是所见的只是美国股票市场的巨幅波动与应声上涨，这表明在新一轮量化宽松政策之下，美国缺少输出美元并转嫁危机的足够通道。在此影响下，虽然美国住房市场价格也快速攀升，但是产生泡沫的可能性也大幅增加，泡沫破裂的风险也进一步增大。其次，住房租赁市场和住房按揭市场的支付问题日益严峻。新冠疫情导致大量美国居民失业，失去房租和房贷的支付能力，尽管在联邦和地方政府层面均出台了“延缓驱逐令”，但是这些政策不可能无限期地持续。如果无力支付房租和房贷的居民被大量强制驱逐，那么住房租赁和住房按揭市场便存在崩溃的可能。再次，新冠疫情导致的额外成本已经开始向住房市场的需求方转嫁。从2020年12月1日起，美国联邦住房金融局（FHFA）向将再融资贷款项目卖给房地美或房利美的贷款公司征收“不利市场费”，以补贴由政府资助的房地美和房利美在疫情期间的额外支出。这一费用将最终转嫁给住房市场的需求方，使其承担更高的负担，从而增加了住房市场崩溃的风险。

新兴与发展中经济体的住房市场则会整体低迷。在新兴与发展中经济体之中，中国具有完整的工业体系和较好的经济增长势头，与西方发达经济体之间呈互惠互利关系而非依附关系。其他的新兴与发展中经济体则因新冠疫情的冲击而降低与发达经济体的经济联系。尤其是新兴与发展中经济体的利率水平普遍下降，对发达经济体的资本吸引力大幅降低，中国的产业链迁移也因疫情而放缓，住房市场也在短期内失去了资本与产业的支撑。

（三）2020～2021年中国住房市场与全球住房市场的互动：影响仍在，渐趋弱化

2020～2021年，中国对全球住房市场的影响将体现在两方面：一是海外置业对局部地区住房市场的拉动作用，二是新冠疫情之下全球经济的主要增长引擎。

中国高净值人群的海外置业规模已经在缩减。这一方面是由于高净值人群的海外置业行为大多已经完成，另一方面是由于中国经济的竞争力增强，降低了高净值人群的海外置业意愿。并且前一时期的海外置业行为已经造成当地住房价格的大幅上涨，引起了各地政府的普遍反弹。因此，虽然海外置业行为仍然会持续存在，但是其影响力度已经逐渐减弱。并且海外置业通常是家庭重要的资产配置决策，需要对置业地点进行反复考察，在新冠疫情之下，实地考察已经基本不可行，从而进一步降低了中国高净值人群的海外置业需求。

新冠疫情之下，中国作为全球经济引擎的问题变得格外重要。中国的疫情控制成效有目共睹，经济也率先恢复运转，进而带动全球经济增速的回升，从全球主要经济体的经济走势来看，中国经济与主要发达经济体非常近似并领先一个季度（如图2-2、图2-3）。这使得后疫情时期的各国经济复苏进程更多地取决于和中国经济的联系程度。受此影响，与中国经济联系紧密的经济体的住房市场会有较快的复苏和发展，而与中国联系较弱或处于竞争关系的经济体的住房市场会出现较长时期的低迷。·

参考文献

1. 国家统计局网站

2. 经合组织网站

3. 国际货币基金组织网站

4. 世界银行网站

5. 莱坊（Knight Frank）网站

6. 中国香港差饷物业估价署网站

7. 日本土地综合研究所网站

8. 加拿大住房价格指数网站

9. 印度统计局网站

10. 英国房屋抵押贷款协会网站

11. 欧洲央行网站

12. 美国房地产经纪人协会网站

作者简介

郭宏宇：（1978-）吉林省通化市人，

经济学博士、博士后，副教授，现任外交学院国际经济学院国际金融系副主任。

研究领域为财政金融、经济外交、全球住房市场，以及东南亚、非洲、美国等国家和地区的国别风险研究。

曾发表《基于功能视角的第三方支付平台监管研究》、《基础设施互联互通对中国东盟贸易的影响——基于引力模型和边界效应模型的研究》、《从经济协调的重点领域看中国对非经济外交》、《我国国债的财富效应探析——1985~2002年间我国国债规模对消费需求影响的实证研究》、《住宅金融市场发展的两难困境——从美国住宅金融市场改革看住房保障与财政风险的两难抉择》、《日本的地方财政与房地产泡沫》等论文，出版专著《国债规模风险研究》、《保障房建设融资的国际经验、模式创新与风险控制》，

主持北京高等学校青年英才计划项目“保障房建设融资的国际经验、模式创新与风险控制”，参与联合国人居署“全球城市竞争力报告2017-2018”。

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作者：倪鹏飞等

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《中国城市竞争力报告No.15》

《中国城市竞争力报告No.16》

《中国城市竞争力报告No.17》