重磅发布｜中国城市竞争力第18次主题报告：中国楼市“劲草迎疾风”
中国城市竞争力第18次主题报告：
中国楼市“劲草迎疾风”
《中国城市竞争力报告No.18》由中国社会科学院财经战略研究院倪鹏飞研究员领衔，两岸四地城市竞争力专家共同携手联合完成，详细评价了中国291个城市的综合经济竞争力、可持续竞争力以及影响城市竞争力的方方面面。本年度总体报告聚焦从城市看中国，迈向“十四五”及未来15年的城市化中国，有新理论与新假设、新动力与新红利、新格局和新趋势、新对策与新建议。本报告的年度主题是“劲草迎疾风：中国的城市与楼市”，回顾、梳理和比较了中国过去20里发生的四次外部冲击对楼市和城市影响，发现中国的城市和楼市承受住了四次外部冲击，并且在经受外部冲击以后变得越来越强健。本年度报告首次实现中国城市竞争力和全球城市竞争力全方面的接轨。报告对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。
本次主题报告以“劲草迎疾风：中国的城市与楼市”为主题，对近20年来中国房地产成长受到的四次外部冲击及成功应对进行比较研究。报告发现：中国的城市和楼市不仅经受了“疾风”考验而且正愈益健强。
2019年正当我们满怀信心迎接脱贫攻坚和全面小康社会目标，开启基本现代化之旅时，一场突如其来的新冠疫情从天而降，并且在全球蔓延开来，新型冠状病毒肺炎给我国城市的发展带来严重影响和冲击，同时也对正在调整中的楼市产生了重大影响。进入新世纪以来，中国经济遭遇的外部冲击不止一次，从1997到2020年中国大体发生了四起外部冲击事件，包括1997年东亚金融危机、2003年非典疫情、2008年国际金融危机和2019年新冠肺炎疫情等。从1997到2020年中国经济环境发生了重要的变化，由住房改革及加入WTO融入全球经济带来中国经济十多年的高速增长，2008年金融危机后逐步转向中低速增长，内外部经济环境发生深刻变化。从1997到2020年中国房地产市场经历了从开启到快速发展和再到成熟的过程，自1998年全面启动住房体制改革以来，房地产市场需求获得极大的释放，住房市场体系也在不断的完善。1997年到2020年的二十多年时间里，中国经济政策体系也在逐步完善，宏观经济逆周期调控、宏观审慎调控，精准调节的能力在强化。与此同时，这二十多年里中国的城镇化也在快速推进，大型城市以及城市群不断崛起，城市格局随之演变。
过去二十余年里发生的历次冲击都给中国经济带来一定的影响，但每次危机我们都有效化解并安然度过，有必要对几次典型冲击进行系统回顾和梳理。因此，回顾1997-2020年中国经济所经历的四次外部冲击是非常有意义的工作。我们遵循外部冲击——宏观环境——政策应对——楼市反应的逻辑思路，围绕城市与楼市，从这四个主要方面细致的分析四次外部冲击，并做深入比较分析。整体分析逻辑及框架如下图1所示：
图1 分析框架
一、四次外部冲击：事件性质各异、经济影响有别
从1997年到2020年的20多年间，中国城市经济和房地产都在快速成长中，期间受到四次重要的外部冲击事件，包括1997年东亚金融危机、2003年非典疫情、2008年国际金融危机和2019年新冠肺炎疫情。这些外部事件相对于中国城市经济及楼市而言，既有相似之处也存在着很大差别。这里着重分析四次外部冲击的特点及性质，比较并理清它们的差异性。
亚洲金融危机属于外地直接冲击。1997年的亚洲金融危机起源于东南亚地区，发端于外汇市场，危机期间东南亚各国货币大幅贬值，股价和房价也出现暴跌，国际资本大量撤离，进而引起这些国家和地区严重的经济衰退。相对于中国城市和楼市而言，亚洲金融危机发端于中国本土之外，属于经济系统内的外地直接冲击。金融危机引起出口创汇压力增大,外资流入减少等影响，对我国城市经济增长带来一定负面影响。
非典疫情属于本地间接冲击。非典型肺炎（SARS）2002年12月在中国广东发生，并扩散至东南亚乃至全球，在中国内地主要集中在北京和广东地区，这两地属于重灾区，受感染人数较多，且受到的冲击影响较大些。相对于中国城市和楼市而言，非典疫情属于经济系统外的本地间接冲击。中国部分城市由于疫情影响而间接导致城市经济与楼市暂停，进而经济下滑导致楼市刚性需求下降。整体来看，非典疫情对中国城市经济的负面冲击主要体现在2003年的第二季度，局部地区如北京和广东两地受影响比较大，随后各地都快速复苏并保持强劲增长势头，整体冲击效应并不显著。
图2 北京、广州、深圳经济增速
国际金融危机属于外地直接冲击。2008年的国际金融危机起源于美国住房次级贷泡沫的破灭，由于次级贷款市场的大量违约，大批金融机构出现亏损、破产倒闭以及被接管等，全球股市出现暴跌，信贷市场也严重紧缩，并带来经济的严重衰退，后续的复苏也显得极为乏力。相对于中国城市和楼市而言，国际金融危机属于经济系统内的外地直接冲击，是经济系统内部事件冲击但冲击来自国外。美国次贷危机导致外部需求大大减少，同时带来全球性的金融市场动荡，影响到国内投资和消费，从而给国民经济和楼市带来负面冲击。
国际金融危机对中国城市经济增长的负面冲击很明显，以北京、广州和深圳三个典型城市为例，在2009年一季度GDP的同比增长均出现大幅下挫而达到个位数，后在强力经济刺激政策下逐步复苏。房地产方面，受金融危机的冲击，各个城市房地产开发投资在2009年上半年均同比出现大幅下降，其中一季度的降幅最为明显。房价也受到很大的冲击，自2008年下半年至2009年上半年，三个重点城市房价同比增幅都出现大幅回落。期间广州和深圳房价表现出大幅的下跌，深圳房价同比下降幅度最大，而北京房价同比只是表现出微弱下降，可见金融危机期间北京的房价表现得更为坚挺和具有韧性。
图3 北京、广州、深圳经济增速
图4 北京、广州、深圳房价指数同比增长趋势
新冠疫情具有多重冲击属性。新冠肺炎自2019年12月在武汉爆发并迅速在全国和全球扩散流行，目前疫情在中国得到有效控制，而全球还处于加速扩散的状态。截止到目前（2020年9月）全球累计确诊人数已经突破2500万，死亡病例则超过80万人。从传播的影响面来看，新冠肺炎或许可以与100年前的西班牙大流感比肩。新型冠状肺炎是百年不遇的重大传染病事件，第一，从持续时间上看，目前已经超过大半年，且仍在快速传播中，持续一年是大概率事件。第二，从空间上看，目前已经传遍全球各个国家和地区。第三，从规模上看，全球确诊病例数量8个月时间就突破2000万。第四，从速度上看，不仅6个月确诊人数超过千万，而且3个月时间就广泛传播到全球，从百万到千万仅用时86天，这超过历史上的绝大多数疫情。此次新冠疫情的影响范围广、时间长，并且给经济社会发展带来更深远的影响。
新冠肺炎疫情对城市经济的负面冲击非常明显。2020年第一季度，绝大部分城市的GDP同比增长都下降到历史记录性的最低水平，除个别城市外，均为负增长，可见此次疫情的冲击影响之大。对于疫情重灾区的武汉，其经济受到的负面冲击最大，一季度GDP同比下降幅度达到40.5%。
图5 重点城市2020年第一季度GDP增长
相对于中国城市与楼市，新型冠状肺炎属于经济系统内外的多重冲击。首先，由于疫情影响导致中国城市经济与楼市暂停，进而经济下滑导致楼市刚性需求下降。其次，由于疫情传播扩散导致国外城市疫情发生，国外经济受到冲击，并且境外疫情输入的回传影响随时都可能发生。再次，外部经济暂停则从经济体系内部，从国外间接对中国城市经济产生负面影响，进而对楼市产生多重影响。
总结：四次外部冲击相同点在于都不是楼市内生问题的冲击，都是楼市外部事件带来的外部冲击。其中，两次金融危机属于社会事件冲击，同时属于系统内的外地冲击事件。两次疫情属于自然冲击事件，首先都属于经济系统外的本地冲击事件，但是当前的新冠肺炎同时转化为经济系统的外部冲击，因此，新冠肺炎疫情的影响更为复杂，具有多重属性。
二、宏观经济背景：不同的发展阶段，一致的内需导向
在四次外部冲击发生的1996-2020年，总体的发展阶段处在中国城市快速崛起与剧烈转型的重要时期；总体的发展环境仍处在战略机遇期，但也面临着挑战；总体的发展潜力在于经济结构性的转型；总体的主要矛盾还是经济发展与人民需求增长之间的协调问题。但具体发展阶段，内外环境以及外部战略机遇期的内涵发生了变化，发展潜力和主要矛盾却有所不同和发生了变化。
图6 主要宏观经济变量的表现
图7 中国常住人口城镇化率
自1996年以来，中国的城镇化发展进入加速期，人口不断向大中城市聚集，城市规模也越来越大，不同城市的发展状况也出现一定分化。城市经济的增长遵循着整体宏观经济发展的周期性趋势，但也表现出自身的特点。以三个典型城市北京，武汉和昆明为例，三个城市具有不同规模等级，且分属不同区域，经济增长表现出较大差异性。北京作为首都和超大城市，经济体量庞大且经济发展已经很成熟，经济增长的趋势一直较为平稳，与全国经济增长趋势较为一致。武汉和昆明作为二三线城市的代表，发展速度很快，多数时期远高于北京，但经济增长波动性也很大，尤其武汉在2003年至2012年的十年间发展速度异常迅速。在近几年整体经济下行的大背景下，昆明经济增长却大幅提速，这是该城市发展比较突出的亮点。
图8 北京、武汉、昆明经济增长率
从四次外部冲击的宏观经济背景来看，它们所处的发展阶段以及外部环境等都有所不同，由此带来不同的经济冲击效应。
（1）1997-1998年亚洲金融危机：改革红利催生高增长，内需不足存隐忧。
宏观环境方面，在亚洲金融危机前后，中国的市场化改革在快速推进，经济处于高速增长阶段，出口竞争优势不断凸显，城镇化进入加速期，但同时也表现出内需不足的隐忧，经济增长对外需的依赖程度较大。冲击前中国经济处在短周期的下行阶段，经济增长率及固定投资等都出现周期性下行；亚洲金融危机的爆发对中国经济构成比较严重的冲击，尤其是出口方面的外需受到冲击很大。
（2）2003年的非典型性肺炎：融入全球化释放红利，经济持续高增长。
宏观环境方面，中国在2001年正式加入WTO全面融入全球经济，拥有较好的国际环境，处在较好的战略机遇期。在冲击前后，中国经济仍处于高速增长阶段，发展潜力巨大，出口依赖度进一步提高，但同时内需仍然不足。冲击前，中国经济正处在短期周期的上升阶段，经济维持着快速的增长势头。非典冲击对中国城市经济造成的影响相对短暂和轻微，主要在广东和北京等地，疫情的冲击主要表现在2003年的第二季度，而对全年经济增长的影响不大，经济仍保持着快速增长。
（3）2008-2009年美国次贷危机：经济增速下行，城镇化潜力不断释放。
宏观环境方面，在国际金融危机前后，中国长期仰仗的廉价劳动力成本的比较优势以及外贸优势开始下降，经济增速有所放缓，同时存在收入增长和就业增长的压力。然而中国的城镇化仍在快速推进，逐步展示出消费需求方面的巨大潜力，居民消费从衣食温饱逐渐升级到住行娱乐主导。金融危机冲击前中国经济出现明显过热，保持了数年的高速增长，危机期间政府采取强力刺激政策，使得经济增长总体保持平稳，但国际金融危机之后经济增速放缓并持续下行，增长动力仍显不足。
（4）2019-2020年新型冠状病毒肺炎：经济增长换挡中，内外部压力凸显。
宏观环境方面，经济正处于增长速度换挡期，增速持续下行的压力明显，同时外部压力突出，中美贸易冲突及全球保护主义都不断显现，挑战前所未有。长期来看，虽然发展机遇有所变化，但在快速城镇化以及经济服务化的主导下，经济增长的结构性潜力仍然存在。新冠疫情冲击之前中国经济就处于增长速度持续下行的阶段，疫情的爆发给国民经济造成巨大冲击，尤其对一季度经济运行的冲击是史无前例的，各项指标的降幅均破历史记录，2020年一季度GDP增长为-6.8%。由于中国经济发展处于比较特殊的阶段，且全球疫情还在蔓延扩散，长期负面影响将持续显现，因此疫情冲击后经济复苏会比较缓慢。
三 、政策应对策略：制度变革渐次推进，政策调控因时抉择
1996-2020年，宏观经济及房地产政策，围绕调控目标因应情势变化尤其是四次外部冲击不断进行调整，与此同时制度和政策体系不断完善。一方面，总体基调不变即扩大内需，扩大就业，保持增长。另一方面，宏观政策从保增长到稳增长再到多目标，房地产则作为重要手段之一。
图9 货币供应规模及增长
图10 全国土地出让金及其增长
（1）1997年：促使鼓励住房消费的政策形成，制度与政策齐发
住房市场大变革，培育增长新动力。当东亚金融危机发生后，政府采取积极的应对政策。宏观政策方面从侧重刺激出口转向刺激内需，为寻找新的增长点和消费热点，应对外需恶化的冲击，房地产开始进入政策视野。为了呼应扩大内需，培育住房消费市场，楼市政策做出重大调整和改革，房地产制度与政策实现从计划向市场的根本性转变。1998年开始取消福利分房，实行住房分配货币化，推行商品房制度，并进行金融信贷政策方面的配套改革促进消费，促使房地产业成为国民经济的支柱产业。
（2）2003年：收紧楼市发展并确立支柱地位，制度政策齐发力
宏观政策趋于收紧，土地改革奠定基础。非典疫情的发生，虽然给经济带来一定的冲击，但整体经济仍有些过热，前期的财政政策偏积极，且物价上涨较快，为维持经济平稳，宏观经济政策由之前的刺激转向抑制，房地产调控政策方面则由鼓励转向收紧。这个时期土地制度出现重大调整，土地出让开始市场化，土地财政之路开启。为抑制房地产过热，金融信贷政策出现收紧。
（3）2008年：刺激楼市以对冲外部冲击，制度稳定而政策发逆转
积极宽松应对，强力刺激助推经济快速复苏。面对国际金融危机的冲击，政府采取的宏观政策从抑制趋紧转向刺激宽松，金融危机爆发前整体经济过热，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。然而危机发生后政策则出现逆转，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，尤其是四万亿经济刺激方案影响重大。房地产政策方面由控制转向救市。金融危机之前，一系列涉及行政、金融、土地和财税的政策不断出台以平抑房价，然而从2008年年底开始，各种刺激扶持楼市的政策出台，降低首付比、贷款利率、交易税费等，银行信贷也不断放松。各个城市地方政府也纷纷出台救市措施，此轮楼市刺激政策带来房价的快速上升。
（4）2019年：保持楼市稳定应对冲击，政策稳定与制度变革并行
政策应对以稳为主，目标追求更多元化。这个阶段政府采取的宏观政策发生重要调整，开始追求多目标。从之前的宏观目标“六稳”转向“六稳”和“六保”。宏观政策实行的是稳健灵活适度的货币政策和积极的财政政策。疫情发生后，积极的财政政策变得更为积极，提高赤字率，发行抗疫特别国债，大幅增加地方政府专项债券规模。房地产政策方面则保持调控目标不动摇，疫情爆发前后，继续坚持“房住不炒”，并强调不将房地产作为短期刺激增长的手段，因城施策，以稳为主的总基调不变。
四、楼市发展表现：一个成长周期的四个关键节点
1998年住房制度改革拉开房地产市场化的大幕，过去20余年是中国房地产市场从全面开启到加速成长，再到逐步成熟的过程。四次外部冲击的楼市背景不同，楼市受影响的程度不同，楼市在经济中发挥的作用也不同。经过二十多年的发展，中国房地产市场已经从婴儿走向成年，并且经历过开启、加速、调整和成熟等四个关键节点的完整成长周期。
图11 商品房价格及增长率
图12 房地产开发投资及增长率
图13 国房景气指数
为了更细致的观察中国楼市的发展特点，我们选取三个重点城市北京、武汉、昆明，这三个城市具有很好的代表性，一二三线城市均有涵盖，且其房价呈现梯度变化。自1995年以来，各个城市房价处于趋势性上涨中，而且不同等级的城市之间房价的分化程度在加大，如北京作为一线城市其房价与武汉和昆明地区的房价差距非常明显，这种格局还会继续延续下去。
图14 北京、武汉、昆明房价变化趋势
（1）1997-1998年：亚洲金融危机冲开了房地产市场的大门
楼市走向市场化，居住需求待释放。此阶段的楼市表现短期来看较为平稳，主要任务在于消除住房市场化改革过程中的存量，然而长期来看，中国住房市场处于极度短缺的阶段，大量住房需求仍然有待释放，供需缺口极大。1997-1998年亚洲金融危冲开了房地产市场的大门。在危机的冲击下，中国楼市呈现出V型的调整，为了寻找新的增长点和扩大内需，1998年开始住房市场化改革正式铺开，极大的释放了国民的住房需求，由此住房市场快速复苏并走上快速发展的道路。这一次的危机倒逼出住房制度改革，给房地产后续的发展带来历史性契机，随后房地产业保持着近20年的繁荣发展，也成为中国经济增长的重要动力之一。
（2）2003年：非典疫情加速了房地产市场的发展
楼市平稳上行中，支柱地位引领快速发展。2003年“非典”给楼市带来的影响只是短暂干扰，冲击中楼市下滑时间短程度轻，出现短暂波动，但整体仍然在上行期，冲击后楼市恢复快并出现过热。长期看，当时房地产处在加速发展的积累期。此阶段土地出让正式市场化，金融政策较宽松，城镇人口快速增加，这些都极大的刺激和支撑着房地产供给和需求层面的快速释放，因而在非典疫情的冲击下，只是局部地区楼市受到暂时性的影响，而整个楼市发展的上行趋势并没有改变。在良好的宏观大环境下，一系列的制度及政策利好更是促进了房地产业的快速发展。这个时期中国融入全球经济的程度更大，出口导向的发展特点明显，同时房地产对经济的拉动作用也越发显著，由此开启房地产与出口导向为主导的内外需双轮驱动发展模式，保持着两位数的高速增长。
（3）2008-2009年：次贷危机带来了房地产市场的重要调整
楼市V型大反转，扶持下走向非理性繁荣。在国际金融危机的冲击下，此阶段的楼市表现短期出现重大逆转，由前期的过热转向下行趋势，危机对金融市场及实体经济均带来明显的负面效应，对住房需求也产生很大的打击，房地产投资、销售及房价等均出现回落。然而随后的强力刺激和扶持政策使得房地产市场迅速回暖甚至出现过热。究其原因来看，金融危机后，以出口导向为依托的外需逐渐下降，拉动力有限，故而各地依托房地产进行强力刺激再次拉动经济增长。然而此阶段中国的住房整体上仍然是处于短缺状态的，在宽松的货币政策环境下，过度的刺激和扶持房地产反而带来了非理性的繁荣和过热，危机过后房价的快速上涨就是重要表现。面对房地产表现出的过度繁荣，2010年开始中国各个城市出现新一轮的调控潮，然而房地产已进入过度繁荣的上行通道。
（4）2019-2020年：新冠肺炎疫情带来了房地产市场的聚降稳升
楼市运行趋于平稳，结构性潜能有待释放。此阶段的楼市表现短期平稳，有轻微V型变化。新冠疫情带来房地产市场交易及投资开发的暂停，期间房地产投资及销售均出现大幅下降，然而住房价格却整体平稳，热点城市反而继续上涨。疫情的影响使得住房成交量减少，在住房投机与刚需并存的市场格局下，房价就表现出平稳并上升的趋势。当前一二线热点城市的住房被视为核心资产，在新冠疫情带来不确定性和恐慌的情况下，热点城市的住房依然炙手可热，资本的趋利性和避险性在这里表现得比较突出。当前外部环境更为严峻，内生增长动力不足，经济增长趋势性下行。在外需变得更为不济的情形下，房地产也变得有些透支，越发扭曲实体经济发展以及整个国民经济内需结构的调整，尤其对消费内需的抑制更为明显。疫情冲击之下，一边是快速复苏回暖的房价，而另一边则是迟迟难以回升的消费，未来房地产的发展更应该明确其在经济中的定位，服务于居住功能的实现以及经济结构的调整。
长时期来看住房市场基本快饱和，但结构性潜力仍然存在。尤其值得一提的是中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大，是极需满足的。中心城市、大都市圈和城市群等人口集中流入的地区还存在住房短缺，新市民的刚需、部分改善型需求和老城改造的重置需求还有一定的潜力，但是楼市存在的风险也不容忽视，一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。新冠疫情有望为房地产带来新一轮的制度变革机遇，把握住房市场的结构性潜力，弥补住房的结构性缺口，回归到健康理性的房地产发展道路，这应该成为房地产应有的定位。
五、主要结论
（1）总体相同点
第一，均为外部偶然事件但在积极政策应对下获得有效化解。这四次冲击事件相对于中国经济及楼市而言，都是外部发生的偶然事件，或直接或间接的对中国城市经济及楼市产生一定影响，但都获得很好的控制和化解，最终都未演变为我国经济系统内的危机事件。
第二，在楼市自身潜力和政策调整的影响下外部事件对楼市冲击会演变成正向作用。历次的外部冲击对中国楼市的影响基本都是带来短期性的调整，随后都复苏并快速发展，其中2008年金融危机期间的冲击相对最大，但在刺激政策的作用下反弹力度也更大。因为中国房地产还处于相对短缺的阶段，需求并未完全得到释放和满足，在外部冲击的影响下，政府制定的刺激政策以及宽松的政策环境使得房地产获得更为有利的发展条件，尤其是金融信贷政策，给楼市提供了极大的缓冲空间。所以，最终在政策作用下短期回调后又都会快速复苏并重新繁荣，外部冲击反而给楼市提供了契机，演变为正向的推动作用。
第三，外部冲击均带来中国城市经济和楼市的周期性波动。由于长期宽松化的货币政策环境，使得整个经济及楼市的金融化程度变得更高，在外部冲击来临时，新的经济周期起点会由此产生，而高度金融化的经济和楼市在冲击下也变得更为具有弹性空间，并引发城市经济及楼市的周期性波动。
第四，外部冲击不断改变着中国城市和楼市的分化格局。随着城镇化的不断推进，大型城市以及城市群不断形成，中国城市体系的发展格局在不断演变，这也决定着楼市的格局。历次外部冲击之下，一二线的强势中心城市与其他弱势城市之间的差距在冲击中会出现分化趋势，发展潜力大以及基础面好的城市能抵御外部冲击，并重新获得新生和快速发展，而中小城市面对外部冲击如果不能很好的应对就将走向衰落，由此城市与楼市之间的分化就会进一步被强化。
第五，应对政策上倚重基建和货币扩张而疏忽技术创新。历次外部冲击来临时，为了维持增长经济目标，以基建投资为主导的刺激政策都会受到特别的倚重，同时货币信贷规模也会大幅扩张。这样的政策应对模式，不仅会带来一些负面效应和经济效率扭曲，同时还会带来政府债务规模的扩大，给以后的经济发展带来隐忧。冲击下政策应对偏好于短期性的熨平经济波动，而在依托于技术创新推动经济增长方面则做得相对不够，技术创新才是推动经济潜在增长率的根本和跨越经济周期的核心动力。
（2）总体不同点
在总结四次冲击的共性特点之后，更有必要理清这四次冲击的不同之处。很明显，四次冲击给经济及楼市带来的负面影响程度不同。从冲击爆发及演变的情况来看，此次新冠疫情给经济社会带来的冲击可能要远远大于前三次冲击的影响。而且还应该看到，新冠疫情冲击后经济发展的内外部环境变得更为复杂。在叠加新的经济社会不确定性及风险因素的状况下，此次新冠疫情冲击会给整个经济带来更为持久和深远的影响。因此，新冠疫情冲击更为复杂化，与前三次冲击的区别也更值得关注。归纳起来看，主要包括以下几点主要区别：
第一，第四次冲击与前三次外部冲击在性质上显著不同。这四次冲击可分为三类，两次金融危机属于社会性外部冲击，非典疫情属于自然性外部冲击，但是第四次的新冠疫情冲击与前三次完全不同，叠加着自然性和社会性的双重冲击特征。新冠疫情冲击带来的经济社会影响更长期、更广泛、更严重，其不仅对中国本土产生严重影响，而扩散至全球，并带来全球经济的衰退，这又会间接的产生回传效应，对国内经济带来更长期的潜在影响和冲击。
第二，第四次冲击与前三次的宏观经济背景有明显不同。虽然四次冲击面临的宏观环境都不完全相同，但是总体上前三次与当前的第四次冲击时显著不同。首先是整体发展阶段不同，前三次冲击时中国经济处于中高速增长阶段，而现在处于中低速增长期，增长动能略显不足；其次，外部发展环境不同，前三次冲击时，中国面临的外部发展环境较稳定，并能快速融入全球经济，而现在则面临着中美贸易战及贸易保护主义等各种挑战；再次是发展潜力不同，前三次冲击时中国经济尚处于各种红利不断释放，资源配置效率提升的阶段，而现在则面临前期发展红利释放完毕，经济结构性矛盾突出的状态，发展潜力受到制约。总体来看，前三次冲击时经济都处于上行趋势并偶有调整，总体增长潜能还比较大，而新冠疫情前后经济整体处于下行阶段，增长潜能不足，各种制约因素不断凸显。
第三，第四次冲击与前三次时的楼市整体态势有明显不同。前三次冲击时中国房地产刚好处在市场化改革起步并快速发展的繁荣周期之中，而新冠疫情来临时，楼市发展仍然比较繁荣，但相对更为饱和且出现分化格局。楼市的发展环境方面，前三次冲击发生时中国经济整体处于繁荣的上行期，而现在整体经济则处于趋势性下行阶段，对楼市具有不利的影响。
发展潜力方面也有明显不同，前三次冲击发生时，楼市整体处于短缺状态，潜力巨大且发展迅速，而现阶段，楼市整体上仍具有潜力，但更多体现在结构性需求所引致的发展潜力。矛盾问题也有所不同，前三次冲击时期，楼市发展的主要矛盾在于满足基本居住需求与住房供给之间的匹配，而现在则更多体现为住房改善型需求与住房供给之间的矛盾。
第四，第四次冲击与前三次在政策应对上也表现明显不同。前三次冲击中，两次金融危机时政府宏观政策都极为宽松，并强力刺激住房消费，而非典时期因为冲击较小且整体经济过热，政策上采取收紧的手段，不过此期间土地领域的制度出现重大调整，为房地产的后续繁荣发展奠定了基础。新冠疫情来临时，中国的整体经济形势以及楼市发展状况均出现较大变化，因而政策应对方面也会有很大不同。现阶段在宏观政策上，保持货币政策灵活稳健的同时，财政政策需要更加发力以维持经济的稳定增长，但目标更为多元化；房地产政策方面则以稳为主，保持“房住不炒”总基调，并强调不以房地产作为短期刺激经济增长的手段，考虑到各个城市楼市的分化格局，因城施策式的调控模式成为主流。
第五，第四次外部冲击与前三次的作用机制显著不同。前三次冲击对经济的影响作用相对比较单一，亚洲金融危机和国际金融危机均是外部经济系统带来的冲击，对经济及楼市的影响比较直接和单一，非典疫情只是对中国局部地区产生一定冲击影响，且主要侧重旅游及服务业等。而新冠疫情冲击的作用机制相对更为复杂，涉及到全球疫情及经济形势回传作用的影响。此次疫情先由本地局部冲击演变为全球性冲击，在冲击中先影响到本地经济及楼市，随后疫情在全球扩散并影响到国外经济运行，国外经济的负面冲击进而又会间接的影响到国内经济的运行。同时，外部疫情的蔓延也会对国内疫情的防控和稳定带来很大的潜在风险。全球疫情还在持续，并且全球经济的衰退已成为定局，随着时间的推移，外部低迷的经济形势对我国经济的负面影响可能还会持续存在并逐渐凸现出来，滞后性的影响不可忽视。
六 、经验启示
（1）要基建投资，更要技术创新。
一直以来，基建投资在中国经济增长中的主导作用都很大，尤其面对外部冲击时，为了快速使经济复苏，基建投资往往是最直接有效的和立竿见影的，然而长期以来过度的依赖投资驱动发展模式，将会带来越来越多的负面效应和扭曲，同时地方债务也会快速增加而带来一些隐患。2008年以基建投资为主导的刺激方案就显得有些过度，随后引起房地产的过热发展，同时对实体经济产生一定挤出效应。面对外部冲击，未来在基建投资方面应该转换思路，更多侧重新基建，并侧重通过科技创新推动经济增长，技术创新才能提升经济潜在的增长动力。
（2）要政策调整，更要制度改革。
第一，需要及时调整政策，面对经济中的外部冲击，放任经济自行恢复是不现实的，所以合理而及时的政策刺激非常有必要，并且也应该根据经济形势变化做出适应性调整。第二，需要加快倒逼改革。现阶段传统的人口红利及改革红利等逐渐消退，需要通过制度变革创造新的红利，以外部冲击为契机，克服利益阻碍因素倒逼出改革。1998年在亚洲金融危机的冲击下住房市场化改革推出，现在面对中国经济发展的新阶段以及经济结构转型的需要，住房制度有必要进行新一轮的制度改革，加大住房保障力度，回归居住本位。第三，制度政策有的可以变，有的不可以变化。在经济及楼市发展中的各种政策和制度，基础性的和优良的制度应该继承下来并继续完善，而具有阻碍作用及缺陷的政策制度就应该尽力摒弃或改变。
（3）要逆势而动，更要把握力度。
在历次危机的冲击下，逆周期的宏观调节政策都会被大量采用，但逆周期的调控政策需要把握好限度，充分考虑当时的经济环境和状况，而不能刺激过度，否则容易给后期经济发展带来负面影响。如2008年危机之前我国整体经济过热并处于下调期，而金融危机期间的逆向调控政策力度过大，带来一些经济后遗症。也正是在这一轮的大力度刺激政策的推动下，楼市在随后的两三年里出现报复性的上涨，给后续的楼市调控带来很多问题和挑战。政府对房地产市场的每一次救市或刺激都会带来房价的爆发式上涨，所以政府对楼市的调控应该把握好度，考虑到中国房地产市场缺口的结构性矛盾，对热点城市的持续性调控应该成为楼市的一种常态和长效机制，同时兼顾好因城施策。
（4）要发掘潜力，更要防止透支。
第一，必须充分利用和发掘潜力。对于中国房地产业来说，其潜力确实还有，但是属于长期性的和结构性的潜力，不可一次用完，也不可全面使用。未来主要潜力在于中低收入群体住房需求以及保障性住房需求。第二，防范掉入陷阱，带入新的陷阱，又要少留后遗症。第三，必须把握好短期应急与长期繁荣的关系，既要应对经济中的短期冲击，也要做好长期发展的规划。2003年美国互联网泡沫破灭后，美国政府寄希望于房地产刺激整体经济的恢复，然而当时美国的住房市场潜力有限，过度的刺激反而带来新一轮的房地产泡沫，由此带来2008年的全球性金融危机。中国房地产的发展应该充分吸取其教训，防止房地产过度繁荣并透支整体经济的发展潜能。
（5）要发挥政府优势，更要及时退出。
危机面前，政府的主导作用是很重要的，四次危机中，政府的宏观调控及把握能力都具有很好的体现，但市场经济的特点决定经济自身的调节能力有时更有效，因而政府对经济及楼市的干预作用需要适时适度，必要时应该及时退出。经济发展过程中发挥政府的能动性和优势，积极参与到经济活动中有时能提升效率，尤其在危机时期，通过多个政策应对措施强化政府的作用，可以更快速的复苏经济，但政府发挥干预作用时应该进退有度，这样才能保证经济运行更为高效和具有活力。
（执笔：倪鹏飞，彭旭辉）
作者简介
倪鹏飞
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，
中国社会科学院财经战略研究院院长助理，
研究员，博士生导师。
主要致力于城市经济学、房地产经济学、竞争力经济学等研究。
中国城市经济学会副会长，
中国城市百人论坛秘书长。
中国社科院-联合国人居署联合课题组组长、
首席城市经济学家（2016-2022）。
香港中文大学荣誉研究员、华中科技大学、南开大学等兼职教授，国务院特殊津贴专家，文化名家暨“四个一批”人才，
多个省市的政府顾问和智库专家。
主编和专著《中国城市竞争力报告》、《全球城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《中国国家竞争力报告》中英文著作40余部，在Urban Studies、Cites、《中国社会科学》和《经济研究》等权威杂志上发表论文数十篇。
代表作《中国城市竞争力报告》获孙冶方经济学著作奖（第十一届），多项要报成果获得国家领导人批示并多次获得中国社科院优秀对策研究特等奖和一等奖。
作者简介
彭旭辉
华中科技大学经济学博士，中国社会科学院财经战略研究院博士后，主要研究领域为城市与区域经济、房地产经济等。
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作者：倪鹏飞 等
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GUCP全球城市竞争力研究：
http://gucp.cssn.cn/
联合国人居署网站：
https://unhabitat.org/
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