德州房产经纪的寒冬要来了吗？房屋买卖方式或发生地震式巨变

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休斯顿在线  德州数以万计的经纪人和卖房者可能会受到一项大规模反垄断诉讼的影响，该诉讼指控德州的几家住宅经纪公司和德州的行业组织合谋人为抬高房地产佣金。

据休斯顿纪事报，在达拉斯的德州东区地方法院提起的这起潜在集体诉讼中，有30多名被告，包括休斯顿房地产经纪人协会、圣安东尼奥房地产经纪人协会、奥斯汀房地产经纪人委员会和德州房地产经纪人协会。该诉讼将全美房地产经纪人协会、总部位于新泽西州的 Anywhere Real Estate 公司和总部位于丹佛的 Re/Max Holdings公司列为共谋者。

该案针对的是全美房地产经纪人协会NAR长期以来让卖房者同时支付买房者和卖房者双方的房地产经纪人佣金的做法。NAR的政策要求卖房者的房源信息中明确说明买房者的经纪人在成交时将获得多少佣金。

消费者权益倡导者认为，该政策迫使卖房者提供更高的佣金，这样买房者的经纪人就不会将客户引向其他房产，而被告行业组织和房地产经纪公司则强制执行了这一做法。

"我们是代表德州的消费者提起诉讼的，我们认为消费者是这种价格操纵计划的受害者，这种做法已经在经纪界存在了相当长的一段时间"，达拉斯Pettit律师事务所的Julie Pettit代表QJ Team和Five Points Holdings两家住宅房地产投资者。她说："我们认为是时候结束这种操纵价格的行为了。

上个月，在密苏里州的一起类似案件中，陪审团认定NAR、Keller Williams Realty和HomeServices of America合谋提高佣金的罪名成立，并责令他们赔偿损失17.8亿美元。被告表示，他们正在寻求上诉。

QJ Team和Five Points的联合律师、Lynn Pinker Hurst & Schwegmann律师事务所的迈克尔-赫斯特（Michael K. Hurst）说，由于德州幅员辽阔，损害赔偿额可能会高于密苏里州的案件。赫斯特说，他希望集体诉讼的认定能在明年获得批准，但该案的时间表尚不明确。

如果德州的这起案件成为集体诉讼，那么该案将代表过去四年中支付买方经纪人佣金的所有德州卖房者的权益。

另一起名为Moehrl诉NAR的联邦诉讼预计将进入庭审阶段，可能会影响到20家多房源服务公司，包括达拉斯、休斯顿和圣安东尼奥的公司。

房屋买卖方式可能发生地震式巨变

在这股诉讼和联邦调查的浪潮中，房屋买卖过程可能会发生巨大变化。

据估计，这种影响可能会改变消费者支付给房地产经纪人的方式，并刺激整个行业的变革，使全美范围内的经纪人佣金每年减少多达300亿美元。在法律诉讼继续进行的同时，休斯顿的房地产经纪人正在为可能发生的地震式转变做好准备。

"这将颠覆我们的行业。这仅仅是个开始，"休斯顿地区Tricia Turner Properties 的房地产经纪人Tricia Turner说。此案或其他案件带来的任何全国性变化都可能影响到NAR的近160万会员，其中包括德州的15.5万会员。

独立于NAR的休斯顿房地产经纪人协会HAR预计，Sitzer/Burnett 案不会对休斯顿产生直接影响，因为两名被告已经表示希望上诉。但专家们认为，随着其他一些类似诉讼的发生，房地产佣金标准的改变只是时间问题，有可能会对全美产生影响。

预计明年将开庭审理的联邦集体诉讼案Moehrl诉NAR案将影响到20家房源上市服务公司，包括奥斯汀、达拉斯、休斯顿和圣安东尼奥的公司。另外，美国司法部对NAR提起的法律诉讼尚未结案，联邦贸易委员会也在仔细审查标准佣金做法。

以后卖家可能不用向买方代理支付佣金

通常情况下，卖房者需要支付佣金，即售价的5%至6%，由卖方代理和买方代理平分。买方代理可以在MLS网站上查看待售房产的预期佣金率。虽然卖家可以协商佣金，但消费者权益倡导者认为，这实质上是迫使卖家向买家代理支付高额佣金，否则买家代理就有可能将客户从其房产中剔除。此外，消费者权益倡导者还对买方代理的佣金是预先确定的这一事实提出异议，无论其服务水平如何或在交易中花费了多少时间。

专家称，诉讼最终可能导致卖房者不再向买方代理支付佣金，为卖房者在每笔交易中节省数万美元。这样一来，买方可能要为自己的房产中介支付数千美元，因此，一些买方可能会选择放弃使用房产中介。

预计签约经纪人的佣金可能会下降1%-2%，房地产经纪人的数量可能会减少 60%。这可能会引发抵押贷款承保方式的改变，使购房者有能力直接支付佣金。专家认为，购房者可以选择一种混合方式，自己寻找房屋但聘请中介来撰写合同。

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