为你点歌No.87 | 诡异！限购限贷限卖却抢地抢房，现在楼市是不是疯了？

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本公众号法律顾问：北京大成（苏州）律师事务所 叶云开律师。

明天是哥哥祭日，送上一首他的代表作。

最近的楼市很诡异，之所以用诡异，我来解释一下。

第一，楼市新一轮调控已经蔓延到全国四十多个城市，限购、限贷不算，有几个城市如广州，变态到产证满两年后才可交易！再如北京，商住不能卖给个人！苏州连墓地也限购，外地人不能死在苏州！

第二，开发商拼命抢地，一二线拿不到地后蜂抢三四线，现在连太仓、张家港、金坛都成了香饽饽。

第三，三四线城市趁机多推地，连多年不见挂地的常州，今天都在金坛土拍了！

第四，签约量再创新高，苏州上周有单日破千套的记录！曾经的鬼城常州（现在不是么？），如今出清周期只有4.1月。

第五，一二线城市因为政策的强压（限价），价格趋稳，三四线的房价则暴涨。比如张家港，原先2015年我所负责的张家港朗诗国泰城是当地最贵的，均价16000元，整个市场8000元/㎡，如今华丽丽地奔2去了。

以上四点，哪怕单独任意一条发出来，我都觉得很正常，因为已经疯狂了。但集中组团地出现，那就显得诡异了。

按理来说，政策在拼命打压房地产（再看不出来就是傻逼了），为什么还要拼命的买地，买房，还要涨价呢？

开发商和买房人的脑子坏掉了嘛。

这，简直无法用常理和逻辑来解释。

 中国的房地产市场，和石油、钢铁、煤炭等不一样，是不受全球经济规律制约的，起码我活着的这三十多年没看到过。

我试着来挨个分析一下以上诡异现象的存在合理性。

第一，为什么开发商还在拼命拿地?

这位同学请坐下，这个问题问得很好。假如我说我不知道，肯定要被鄙视。

我想从两个方面探讨一下，第一是开发商总部高层董事会。尽管今年很多地产大佬表示对市场很悲观，比如万科、融创，但是地产在未来十五年还是个比较理想的行业，未来趋势大家看得都很透。这个趋势就是，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，百强房企排行榜换手率迅速而且频繁，你土地储备足够，就能够往前排，没有土地储备，慢慢就退出舞台。千亿公司越来越多，未来将很可能就剩下这些行业寡头，其余的房企陆续消亡。那么这些房企的总裁、总经理们，只有面临被裁撤的命运，再去找工作？真有那么强的能力么？未来的人才更多是从内部选拔，而不是外部去高薪猎挖。

地产行业越来越规范，制度大于人治，人没那么重要。

从这个角度，开发商们只有拼命拿地，才能保证在未来有饭吃。

另一个方面，利益的驱动。房地产行业目前是国内GDP第一推手，应该没人反对，所以从业者的收入也是高于社会收入水平也是毋庸置疑。很多房企采用高薪、高额奖金、项目跟投等形式，迅速扩张，网罗人才。一个城市公司，或者项目公司，有没有在售项目，有没有地块开发，都严重关系到个人收入，听说某20强公司项目总经理多的能拿到1000万，某狼性营销团队项目负责人月薪八九万到手很正常。

再有一点，就是如今地产公司因为地价越来越高，各项成本控制也已经到极限，行业趋于标准化，利润摊薄，如果还要维持利润，只有拼命多拿地。哪怕这块地在曾经看不上眼的太仓、张家港、无锡、常州，也得拼命抢，因为大家都在抢，饥不择食了。

以上三点结合在一起就可以很好解释开发商为什么要拼命拿地了。

两句话概括，为了生存，为了赚钱。

第二，为什么地方政府拼命挂地？

这个就很好解释了呵呵。既然各大开发商在一二线城市很难拿到土地，为了生存，只有去三四线城市找机会。

趁着政策的东风，三四线城市地方政府看到苏州、南京、杭州、合肥等城市在土地财政上赚得盆满钵满，顺带还加速了城市化进程，把农民都赶进城市来买房子。

这是多好的节点，多好的窗口期！错过这一次，可能后悔一辈子，所以我们才会看到曾经拿一两块都得小心谨慎，私下找当地房企座谈咨询的地方国土局们，如今是挂地不眨眼，都敢限价和摇号了！因为有需求，所以就有了底气。

多挂地，多一些财政收入，也有足够的钱来做政绩，何乐而不为？

第三，为什么三四线城市量价暴涨？

曾经有个话题叫做“逃离北上广”，因为北上广的房价太高，买不起房只能回到家乡三四线城市安家置业了。

但现在恐怕连你的家乡都难逃此劫，因为房价还没来得及去炒，就被吓上去了。

先说成交量，原来三四线比较安全，房价也比较稳，所以大家多一套和少一套房子没有区别，但大家在前年和去年的房价暴涨中看到了机会，买不起也不能在一二线买房，干脆退而求其次在家乡买，无论你人在一二线还是家乡，所以一下子就把库存给清空了。

再说成交价，这个有两方面因素。三四线城市的房价原来是不高的，因为本来就不好卖，你价格高了，等于帮别的楼盘打广告。如今房子好卖，物依稀为贵，开发商都是追求利润的，价格慢慢就上去了。而且，这波土拍价都不便宜，也出现了面粉高过面包价，有一二线的成功例子在，房价再贵也要买买买！

第四，为什么限购阴影下，大家还是要买房子？

这是在补充回复第三个问题。

第一点是草民们真的对调控失望了，每一轮调控之初，都能听到来自权威部门权威人士信誓旦旦的保证房价能下跌，但调控结束后，必然是新一轮的报复性房价反弹。甚至有一种说法，调控就是为了更好的涨价。你说，这样能不慌么？而且从去年10月份号称史上最严调控出台至今，房价没有明显下降，反而。。。你懂的。这样看来还是要买。

第二点，刚需和刚改客们再不出手就没机会了。一是价格越来越高买不起，二是社保、纳税、套数的限制，一纸无脑政策出来，很可能没有精确打击到炒房客，反而打击了无辜的刚需和刚改，让人欲哭无泪。最近微信朋友圈里有很多段子，就不一一举例了。

这样分析一下，原本我们觉得很诡异的现象，似乎都合理了。

哪怕政策调控再严，对未来预期再低，该买的还是得买。

如果再概括总结一下，会发现：这个房地产市场，已经疯了。

那么，问题又来了，现在还能买么？一二线的房子买哪里合适？三四线的房子能不能买？

同学们，都坐下，不要激动，一个一个来。

第一个问题，现在还能不能买房子？

中国有很多专家，对于这个问题的答案一般都是一个回答：现在就是买房的最好时机。

我的看法是，假如你是刚改、刚需，抓紧买，因为未来的房价（核心城区）肯定会涨，而且你未必有资格买，所以趁着苏州还没出台更严厉的政策，赶紧出手吧！

假如你是炒房客，也赶紧在一二线或者三四线的最最最核心位置去买，但你要做好长期持有（套牢）的准备，假如你只是想靠杠杆来撬，那么劝你别动这个心思。

第二个问题，一二线的房子要买哪里合适？

假如你是刚需，能买到就不错；假如你是改善，在你工作的附近区域买，这样上班不堵车；假使你是投资客，学区、地铁，价格在你承受范围以内就好。

第三个问题，三四线的房子能不能买?

假如你是当地人，没房子，可以买；假如你是外地人，投资客，那还是别买了。

简单点说，没人接盘。

那么最后最关心的问题就是：房企们饮鸩止渴般在三四线拿地，最后谁来接盘？

我的答案是：这一波调控不是全国一刀切，是因地制宜，关门打狗，关门的人大家都清楚，至于谁是那条狗？

谁最终接到手里，谁就要被打。

一路看涨的好日子即将到头，不信咱们走着瞧。

那怎么解决呢？

房企转型，干点有技术含量的，去赶下一波热点，比如特色小镇；

从业人员转型，比如有的销售人员已经去干保险经纪了。

大家冷静一下，不要急着拿地啊。

我闻到一股阴谋的味道。

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