8月，苏州这个板块会非常显眼...

撰稿&排版//顾梅梅

前言

7月20日，河南开封取消限售令。

7月21日，开封市住建局：撤销“取消限售”决定 收回相关文函。

朝令夕改啊。

如今，无论是人才优购、人才落户还是政策调控......全国范围都出现不同程度的调控，让楼市呈现出纷繁复杂的格局。五部门：省会及以下城市全面放开对高校毕业生落户限制！

楼市似乎出现了两种情形：

第一、因城施策，调控与松绑并行。

第二、继续稳房价、稳预期。

苏州楼市下半场，在大家的期待中来临了。

回顾2019年上半年，苏州一共进行了6场土拍，仅有1场涉及吴江土地出让。即4月2日，苏州城投竞得吴江太湖新城地块。>>16.77亿！现房销售！楼面价17295元/㎡，苏州城投竞得太湖新城地块

而在2019年下半年首场土拍中，吴江依然缺席。>>下半年苏州土拍首秀，两天176.8亿！（文内附深度分析！）

2019年上半年吴江竟只出让了一宗地块。作为苏州土地成交频发区域，这一结果实在是让人有点匪夷所思。

原来一切都是暴风雨前的黎明。

7月才过半，吴江土地市场就已屡次刷新存在感，大手笔暂时承包下8月土拍专场。

1）7月1号，吴江太湖新城1宗地块挂牌出让，预计8月1日开拍。

2）7月17日，吴江太湖新城2宗地块再次挂牌出让，预计8月16日开拍。

土拍一直被视为楼市的风向标。

吴江太湖新城一次性推出3宗地，再一次引起市场的关注。

01

据统计2016年至今，苏州土拍数据中，吴江共计出让67宗涉宅用地(不含保障房)，其中有18宗“万元地”，而吴江太湖新城就占据了10宗。

2015年前，吴江太湖新城板块地价尚未破万；

2016年，绿地以14076元/㎡的楼面价竞得东太湖大道南侧、夏蓉街西侧3宗地块,直接刷新了太湖新城楼面价纪录；

2017-2019年7月，吴江太湖新城地价稳定在1W+/平。

（吴江太湖新城地块出让信息，制图：苏南房观）

1）品牌房企效应与日俱增

截止到目前为止，板块已汇集了绿地、中海、新希望、港中旅等多家品牌房企入驻。其中，新希望更是2地齐发，可见房企对于板块价值认可度之高。

2）未来售价或可达3W+/平

品牌房企扎堆入驻，吴江太湖新城板块项目迎来百花齐放景象。

板块内目前有5个项目在售，分别是鑫控锦源、半岛印象花园、中海富仕居、新希望锦麟九里、中南紫云集。其中，中南紫云集是本周刚入市的纯新盘。

地价直接对应房价，吴江太湖新城板块“三巨头”：港中旅、亨通、苏州城投，三家地价均在1.5W+/平。

以毛坯售价=（楼面价+1W）*1.1来推算，预计后期售价或接近3W+/平。

//////////

中南紫云集：7月19日首次开盘推出装修高层，户型为95㎡、105㎡、122㎡、136㎡，整体均21000-22000元/㎡左右。预计2期推出2#、5#、7#、8#、10#，具体开盘时间待定。

鑫控锦源：少量220平小高层在售，整体均价3w/平左右，预计7或8月份加推。

半岛印象花园：目前暂无房源在售，预计8月份加推三期叠墅。

中海富仕居：1期房源已全部售完，预计8月份加推15#小高层和3幢高层（6#、10#、16#），小高层户型115㎡，高层户型100㎡，整体价格待定。

新希望锦麟九里：预计8月份加推12#小高层和15#高层，户型为107㎡、127㎡、132㎡，价格待定。

2大纯新盘即将入市

（项目实拍图）

新希望锦麟云境：

预计7月份首次开盘

推出高层和多层洋房

户型为105㎡、128㎡、140㎡

价格待定

（项目实拍图）

缤纷桃李花园：

预计国庆节前首次开盘

推出３＃和７＃高层

户型：132㎡、112㎡、97㎡

价格待定

除了以上2个项目即将入市外，吴江太湖新城还有多宗地块待公开，目前仅亨通地块和港中旅地块正在建设中。

（项目实拍图）

亨通地块规划为34栋多层和9栋小高层。目前地块内3幢住宅在建

（项目实拍图）

港中旅地块规９幢小高层和８幢洋房。目前项目已初具规模

从户型设计来看，板块内项目主要以3房和4房为主。从规划上来看，项目又以低层住宅成主。综合来看，吴江太湖新城板块正在向“改善型”市场进军。

02

在金刚石2019年上半年新房成交数据中，吴江以14019套总成交量，领先其他区域排名第一。

可是成交均价却是各区最低，为16387.42元/平。

（2019年上半年新房各区成交数据，数据来源：金刚石）

二手房市场成交价格却与之相反。目前吴江太湖新城内二手房房源众多，二手房价格基本上稳定都在２Ｗ＋／㎡，部分达到３Ｗ＋／㎡。

（素材来源于链家网）

据我爱我家门店中介介绍，目前板块内房源供应量一直在增加。

随着地铁4号线开通之后，板块内二手房成交量就一直比较可观。

尤其是苏州上半年511限购政策出台之后，吴江太湖新城二手房价格也迎来了一小波上涨。部分品质比较好的小区，类似枫丹壹号，二手房价格甚至挂到３Ｗ+／㎡。

（素材来源于链家网）

顾名思义，吴江太湖新城作为吴江核心区域，价值之高，不言而喻。

03

吴江太湖新城究竟魅力值何在，吸引那么多房企入驻以及购房者进入区域购房。

我们一起来看一下：

1）政策利好，板块发展有保障

长三角一体化上升为国家战略后，上海又提出“上海都市圈”理念，吴江地处长三角城市群核心，又在上海50-100公里辐射范围内，后期直接享受双政策条件利好。

吴江太湖新城作为吴江核心区域，是苏州“一核四城”城市格局中南部发展战略支点，也是苏州迈向“太湖时代”的重要契机。

因此，吴江太湖新城被苏州政府定义为苏州的“浦东”，也被誉为“21世纪苏州城市建设的最大亮点”。

2）配套日渐完善，板块后期升值空间大

交通上，轨交4号线（运营中），未来苏州轨交S3线、地铁4号线东延与上海17号线实现对接。

教育上，苏州中学苏州湾校区（规划）落户吴江太湖新城，与板块内已有的苏州湾实验小学及幼儿园、东太湖实验小学、吴江中学、江苏省笠泽中学等学校，形成了完整的教育资源体系。

商业上，华润万象汇近期开业，万宝财富广场、吾悦广场、苏州爱琴海购物公园（在建）等商业综合体，基本解决了人们的购物、休闲、娱乐所需。
......

总体来说，吴江太湖新城配套完善，后期居住生活方便，也有助于板块内项目升值。

最后，我们再来总结一下：

第一、政策利好，配套完善，吴江太湖新城板块后期无论是自主还是投资，都是置业首选地之一。

第二、目前吴江整体新房成交均价约1W+/平，还处于苏州“房价洼区”。

随着后期亨通、港中旅、苏州城投等地块项目入市，板块房价或将再上一个阶梯。

第三、吴江太湖新城购房群体主要以当地客群为主，那么在已有住房基础上，他们换房的着重点将会放在改善型房源的打造。

开发商在户型设计上会选择改善大面积，以3房和4房为主。

第四、新房限价，导致吴江太湖新城也出现了“房价倒挂”现象，目前板块内二手房价反超新房价格约1W/平。

最后，8月吴江太湖新城将有2场土拍3宗地(15、17、18号地)。

WJ-J-2019-015 竞拍时间：8月1日    9：30
WJ-J-2019-017 竞拍时间：8月16日  9：30
WJ-J-2019-018 竞拍时间：8月16日  10: 00

欢迎大家持续关注，梅梅会为大家持续报道土拍情况。

— END —

梅梅

90后 | 大力写手 | 唯粉

一个另类水瓶心的双鱼梅

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楼市成交数据支持：金刚石房地产云数据系统。

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