深度解读！苏州新政后首次挂地！等降价的可以醒醒了

撰稿//周晓白&邓小小

重磅！！！

吴江再次挂地两宗涉住宅（含配建酒店）地块

这是7.24新政后的首次挂地

很有看点

有不少媒体说楼面价降了，实则不然！！！

苏南房地产观察深入地做了一番研究，而且成功预判啊。

我们先看下大体情况。

这是绝大多数的算法，起拍楼面价=总价/（出让面积*容积率）

按照这个算法分别楼面价是8041元/㎡和7393元/㎡。

❌错！！！

这两块地的出让条件里分别有不小于45000㎡和20000㎡的酒店，100%自持。

那这个就不能算到住宅楼面价里。

所以，根据吴地网挂[2019]10 号出让公告。

起拍楼面价分别为019号14474元/㎡，020号13308元/㎡。

苏南房地产观察认为，这个住宅楼面价应该是=总价/（出让住宅面积*容积率），我们按照公式重新计算了一下。

我们得出了三个单价：起拍楼面价、现房单价、最高单价。

019地块：起拍单价14474元、现房单价15198元、最高可能单价15994元。

020地块：起拍单价13308元、现房单价13973元、最高可能单价14706元。

这个单价，比起之前亨通和城投地块最高18156元/㎡的楼面价，是便宜了不少。

不过亨通是多层和小高层的项目。按照公告里54米≤限高≤80米的规划要求，应该是18~27层的小高层和高层建筑。

今天展厅公开，案名为「亨通&朗诗熙华府」。

这个价格差，相对合理。

按照这个楼面价来算，未来不会超过2W8的售价。

大家呼吁的2万以内的售价，是不可能了！！！

想要降价的，可以绝望了。

我们再来看看一些有趣的。

第一，一次性推出两宗地块，未来总建面积（含酒店6.5万㎡）将可达42.63万㎡。

2宗地块中分别含有商业地块，且都是100%自持，19号地块的酒店建筑面积不能小于45000平方米；20号地块则不能小于20000平方米。

（WJ-J-2019-019地块）

（WJ-J-2019-020地块）

这个住宅一下供应了三十多万方，稍稍缓解目前苏州可售房源不多的房荒。

第二，要求成品住房面积比例达100%，2宗地块均要求成品住房面积比例达100%。

注意！

所谓成品住宅，是指房屋所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房卫生间设备安装到位，基本达到入住条件的住宅。

这个概念采用的是建设部有关规定来定义的，装修的标准可高可低，与“精装修”概念有区别。

因此，成品住宅并不等于精装修住宅。

也就是说，这两块地未来很可能因为限价，简装出售。

第三，我们通过地图来看下位置。

（WJ-J-2019-019地块）

（WJ-J-2019-020地块）

我们特地把地图重新研究了一下，有两个亮点。

第一个亮点，地块在湖边，但按照箭头所指，目前是个水泊，未来要填平啊。工程打桩要多花点心思了。

第二个亮点，我们再看一张图。

我们将两个地块拼到了一起，这是正宗联体的地块啊！！！

那么问题来了，会不会有一家一起拿了呢？

第四，有趣的出让条件。

首先，要求具有房地产开发一级资质的企业，这就先过滤掉一部分房企。

要配建酒店、且与住宅同步开发建设、要成品住宅交付、还要报批环评，条件可以说比较苛刻了。

我们再来给开发商算账。

两块地保证金分别为5.2亿和4.8亿，假如两块都报名，就是10个亿。

假如都要拿下，理论上最高要超36亿元土地款。

不超指导价，拿地后1个月首付款60%，剩余40%三个月内付清。

超指导价，拿地后1个月首付款60%，剩余40%两个月内付清。

在目前形势下，要求很高啊！！！房企融资难！！！需要有实力的开发商。

我们继续。

这个就更有意思了。

假如两块地被同一开发单位取得，那么规划和指标可以统筹平衡，红线和建筑退界可不作要求。

也就是说，降低成本了。

我们觉得，有很大机率是由同一家房企同时拿下这两块联体地块啊！！！

而且，很有可能现在已经有意向了！！！

你觉得哪家最有可能拿到这两块地？欢迎后台留言，结果出来前，猜中奖励红包88.88元。

分享一张部分周边二手房最新挂牌均价

我们最后总结一下：

第一，新政后首次挂地，意义重大。30%的保证金让房企更加谨慎。

第二，起拍楼面价并不便宜！！！不要幻想房价会突降！！！预计成交很可能在楼面价15000元，未来售价28000元/㎡。

第三，很可能是某实力房企拿下这两个地块！！！其他房企，可以提前沟通沟通，看能不能参与。

第四，给买房人的建议，新政不是降房价，而是让苏州房地产市场稳定！！！现在有便宜的房子，请尽快入手！！！如果新房买不到，可以看看二手房。上车最重要。

开拍时间：

8 月 28 日 09:30 WJ-J-2019-019 地块
8 月 28 日 10:00 WJ-J-2019-020 地块

附原文公告如下：

苏州市吴江区自然资源和规划局
国有土地使用权挂牌出让公告
吴地网挂[2019]10号

经吴江区人民政府批准，苏州市吴江区自然资源和规划局决定以挂牌方式出让2（幅）地块的国有土地使用权。现将有关事项公告如下：

 一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求

二、竞买资格：竞买人或其控股方须为具有中华人民共和国房地产开发一级（不含暂定一级）资质的企业。凡中华人民共和国境内外的公司、企业，除在本区内欠缴土地出让金的单位（含法定代表人与股东）及法律另有规定之外，均可申请参加。竞买人应在报名阶段书面说明购地资金来源并作出承诺。如在签订土地出让合同前发现竞得人申报自有资金情况不实的，取消竞得资格并没收保证金；在签订土地出让合同后发现受让人申报自有资金情况不实的，终止出让合同并没收定金，并将相关违法违规行为纳入企业诚信系统。

三、本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。

四、本次挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。申请人可于2019年07月26日至2019年08月14日，到网上获取挂牌出让文件。

 五、本次国有建设用地使用权实行网上挂牌出让，通过吴江区国有建设用地使用权网上交易系统（http://221.224.76.18:8086/）(以下简称网上交易系统)进行。符合报名资格条件的竞买申请人可于2019年08月15日 起至2019年08月27日登录网上交易系统提交申请。缴纳竞买保证金的截止时间为2019年08月27日16时。

竞买申请人按规定交纳竞买保证金，经江苏省用地企业诚信数据库比对合格后，系统将自动赋予竞价资格。

 六、本次国有土地使用权挂牌地点为网上交易系统；各地块挂牌时间分别：

1、地块编号：WJ-J-2019-019；
报名时间：2019年08月15日 09时00分 至2019年08月27日 16时00分；
保证金缴纳时间：2019年08月15日 09时00分 至2019年08月27日 16时00分；
挂牌时间：2019年08月15日9时 至2019年08月28日9时30分；

2、地块编号：WJ-J-2019-020；
报名时间：2019年08月15日 09时00分 至2019年08月27日 16时00分；
保证金缴纳时间：2019年08月15日 09时00分 至2019年08月27日 16时00分；
挂牌时间：2019年08月15日9时 至2019年08月28日10时；

七、其他需要公告的事项

 竞得人不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。
 (二)
        
 八、联系方式与银行账户
联系地址：苏州市吴江区地产交易中心
 联系电话：[phone]
 联 系 人：李先生 袁女士
开户单位：
开 户 行：
账       号：
 

苏州市吴江区自然资源和规划局
2019年07月26日

— END —

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