前言
每每提及苏州和南京这两座新一线城市，笔者都会有一种既生瑜何生亮的感觉。
经济维度，苏州多年来都是江苏老大；政治以及科教文卫体维度，省会南京是江苏天然的老大。
苏州VS南京，尤其在住房政策，以及房价方面，更是成为省内相互PK的标杆！在业内，南京的政策，苏州关心；苏州的政策，南京也是高度关注。房价也是如此。6天前，南京市六合区在购房政策上又放了一个大招，温柔地对限购政策变相的松了松！一石激起千层浪。笔者这几天也一直在观察，六合限购温柔一松后，房市和土拍市场的反应。南京江北远郊区六合确实热了！但原计划10月23日开拍的栖霞区两块地，却变相流拍了。美其名曰：优化周边路网提档升级...
那么问题来了：作为省内仅有的两个新一线城市，一向彼此对标的苏州、南京，“南京市区”限购稍微松了松，苏州会不会跟进呢？01
“今天起，在南京有居住证，大专学历的外地人也可在六合开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税！”这句话这几天刷爆了业内朋友圈。
政策原文是：外地人只要大专学历并提供居住证和学历证明即可。单身买房提供个人身份证和户口本，已婚家庭相关婚姻材料，即可在可在六合不动产登记中心开具购房证明。该购房证明只限于在六合区内购房。
为什么是南京六合区？
外地人可能有所不知，作为南京江北远郊区，六合区距离南京江南主城的距离相当的远，基本上类似于张家港到苏州主城区的距离。（南京已经没有县的改变了，全部并区）
六合作为南京一个特立独行的区，经济基本面倒数，人口吸引力较弱，商品房库存压力较大，去化较慢。
此次限购温柔放松，可以说是有点迫不得已。毕竟从经济地理的角度，六合区和围绕南京的安徽几个地级市发展水平，可谓半斤八两。再不利用南京这个响当当的名号，放松政策，难得的窗口机遇就要错过。
从相关基本面数据可以看出来，据统计，2018年南京市各区GDP排名，六合倒数第二。
根据南京网上房地产数据显示：截止2019年10月25日，全市可售商品房数量38469套，六合可售套数5190套，仅次于江宁和浦口，排名第三。
而根据链家APP二手房数据显示：9月份六合参考均价14644元/平米，从今年以来的挂牌价曲线图可以看出六合的挂牌均价呈现缓慢下降的趋势，并不乐观。
与其说南京六合区限购放松，不如说是六合区的一场自救！从这几天笔者了解到的情况看，六合区限购放松的效果还是不错，市场比较买账，毕竟好歹也是省会六合。
从六合当地部分中介处了解到，六合的新房量很少，二手房交易较多。而且普遍二手房价格低于新房市场价格。二手房1.4万/m²左右，新房主要集中在六合经济开发区和六合新城区。新政出来这几天，就有上海人、东北人、南京主城区人过来咨询房子，问学区、位置、靠不靠近地铁之类。而且网络预约看房多了很多。
▲六合街道
02
4年来，南京楼市作为这一波房地产牛市的“四小龙”之一，和苏州楼市最大的区别就是：无论政策如何调控，南京楼市基本上没有什么较大幅度的调整，大部分时间处于横盘+缓涨的状态。
尤其南京楼市的结构存在较大隐患，楼市价格梯度不够，各板块价格没有拉开差距，这样房价结构，对于刚需和新南京人，似乎不太友好。
由于购买力有限，选择余地被大大压缩。核心地段高攀不起，边缘地段也买不起。
这一点，苏州市区各板块做的比南京就好很多。
懂一点股市常识的人都知道：再强悍的牛市，也会经历一个一定幅度的调整。“洗洗”更健康！今年6月份以来，随着南京土地供应量的大增，以及上市楼盘房源数量的大幅度增长，南京楼市似乎有了那么一点后劲不足的感觉。楼市分化严重，土地流拍不断，这也是六合放松限购的一个大的背景。据笔者观察，作为城市楼市的先行指标，6月份以来，南京土拍市场流拍不断，没有流拍的地块大部分都以底价成交。部分有溢价的地块，也比同板块其他地块前两年地价下跌不少。“凉凉”二字一点不为过。就在前两天，官方宣布原定于10月23日拍卖的栖霞山G71、G72地块停止出让！据相关人士透露，停止出让原因是：栖霞区想进一步优化周边路网规划，提档升级。
笔者统计，这是今年南京第三次地块终止出让：8月燕子矶停止出让！10月板桥地块停止出让！
市场冷暖、行情趋势，开发商嗅觉最灵敏。不可否认，资本市场融资这块的艰难，极大限制了各家开发商拿地的能力，高价拍地成为土拍市场一个比较敏感的词汇。
但更为重要的是，是各家开发商对市场趋势的前瞻判断趋同。南京这一轮四年的房地产牛市，也到了该歇歇才能继续上路的时候了，调整不可避免。没有只涨不调整的市场。
从二级市场观察，南京楼市进入下行调整的迹象更为明显，江北核心区一手热门房源，就算摇号，现场选房的弃号率大增。置业顾问连环夺命CALL，催促摇号靠后的买房人，来现场“捡漏”。这样的故事6月以来，屡屡发生。
如果仔细观察非热门地段的加推房源，“凉凉”的感觉更为明显。某某楼盘降价促销，某某楼盘一成首付起，这样的广告语，4年来，第一次出现在南京市场。
南京主流市场都进入一个下行调整周期了，更何况六合区楼市呢。覆巢之下岂有完卵。六合区楼市政策此时不放，何时放？
03
苏州楼市的周期和南京楼市其实差别蛮大的。自2016年春节后，苏州房价呈现阶梯式上涨。随后，政府在2016年3月出台“楼市十条”、“房八条”、“新十五条”等多项调控政策，来稳定房价。
紧随其后的2017、2018两年，苏州楼市实际上已经先行进入了调整周期。2017年苏州商品房销售面积下降了22.3%，2018年虽有所恢复，但仅微涨3%。苏州楼市经过中间两年的调整，2018年年底前调整到位的迹象非常明显，底部非常夯实。
市场是最公平的！2019年开始，苏州房价迅速升温。据上海易居房地产研究院的数据显示，今年4月份，苏州二手房成交11748套，环比增长99%，同比增长84.1%，逼近2012年以来的历史最高值。苏州楼市处于上升周期的特征凸显。
但就在苏州楼市调整的两年时间内，南京楼市仍旧处于一个横盘+缓涨的上升周期。都说南京调控最严。说句良心话，苏州楼市调控比南京更严。
5月11日，苏州出台限售政策，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让；苏州工业园区全域二手住房，购房人自取得不动产权证满五年后方可转让。
5月16日，苏州再出学区新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年。以此减少学区房炒作现象。
7月24日，苏州“最严”调控政策正式开始实施，以应对房价的高速增长。新规显示，苏州新房限售期延长为3年，二手房限售期延长为5年，而且苏州市区、昆山和太仓都被纳入到严格限购的范围。
苏州楼市上行周期，限购等调控加码封顶。南京下行周期调整，倒逼六合率先松动。
至此答案显而易见，“南京市区”限购放松，苏州暂时不会跟进！因为苏州和南京楼市完全处于两个不同的生命周期，因城施策，苏州有自己的节奏！
04
苏州楼市的未来，一片光明！对标东部沿海南京、杭州两个新一线城市，苏州楼市的整体均价仍旧处于洼地。两万＋的均价，相较于南京、杭州市区三万+的均价，上升潜力空间较大！
就算苏州园区的均价在苏州是比较高的，但是对比其他新一线城市相同核心区的话，其实算低的了。因为苏州园区的GDP是在苏州主城区是最高的，和很多城市相比都算高的，它的经济支撑得起它的房价。
不相信的话，可以看看南京河西房价，以及杭州钱江新城的房价。回头看看苏州工业园区整体均价，作为同能级城市，洼地效应凸显！
作为新一线明星城市，苏州有着数百万的流动人口，每年全国各地大学毕业生还在源源不断的流入。市场需求持续旺盛。当下，房住不炒成为楼市共识！苏州楼市的未来，在于长期持有，享受未来城市发展的溢价！
“南京市区”限购放松，苏州不跟！苏州楼市依然按照它固有的节奏，茁壮成长。
—END—
作者：伍豪资深撰稿人，苏南房观常驻嘉宾
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