儿子出国父亲代其卖房但未过户，20年后儿子儿媳来要房，是无权处分还是表见代理？
1、请求法院判决涉案房屋归原告所有；
2、请求法院判令被告腾退涉案房屋返还给原告；
3、诉讼费由被告承担
原告于1997年因私出国至加拿大，留有一套房产（即本案争议房产）。2019年6月因原告父亲去世，原告回国处理父亲后事，发现争议房屋由被告占有使用。
原告认为，原告在外国期间未对争议房屋作出过任何处置行为，亦未委托过他人处置过争议房产，现原告以争议房屋所有权人的身份请求法院判令被告腾退争议房屋，以维护原告自身的合法权益。
原告与被告已经签订了售房协议书，已将案涉房屋出售给了被告，因此案涉房屋应该属于被告所有。理由如下：
（一）被告与原告签订的售房协议书有效，原告应该履行协助更名过户的义务。
1、2000年8月10日，原告委托其父亲与被告签订了售房协议书，协议书中约定了房款等事项，并于同日被告将购房款交付给了原告父亲，原告父亲出具收条一份，并将案涉房屋相关手续包括房产证等同时交付给被告，被告接收房屋并占有使用至今；
2、案涉房屋面积37.87平方米，价格人民币53,000元，其房屋价格符合当时的市场价格。因此从房屋价值上可以证明，其售房协议是原告的真实意思表示。
3、2000年9月9日，原告出具委托书一份并盖了原告的名章，对原告父亲签字的售房行为进行追认，被告有理由相信是出售房屋是原告的真实意思表示。
4、依据查询到的现有出入境记录（并不是其全部记录）仅在2009年至今10年内，原告就回国11次，其对父亲出售房屋的行为不可能不知情，房屋在出售后一直由被告使用，但其从未找过被告，反而是被告不断联系原告，要求其承担更名过户的义务，但原告先是提出由被告承担1500加拿大元的费用，后又提出被告向其补偿人民币70,000元的要求，在被告没有满足原告的情况下，原告一直没有向被告履行房屋过户义务。原告在此期间一直没有提出相关的要求，而是原告在其父母双亡后，法院无法对原告父亲当时的出卖行为进行核实的情况下，原告才向法院起诉，原告明显存在恶意。
5、现在房屋为双学区房，房屋价值已经达到人民币700,000元左右，原告在诉讼前又提出让被告拿给其人民币400,000元才配合更名过户的过分请求，因此可以看出本案是因为房屋价值上涨引发的诉讼，按照法律规定的诚实信用原则及维护市场交易稳定原则，案涉售房协议应合法有效。
（二）退而言之，假使原告对其父亲与被告签订的案涉《售房协议书》不知情，也不符合行使撤销权的条件。
1.依据《合同法》第五十五条规定的“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”及《民法总则》第一百五十二条“当事人自民事法律行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的法律规定。
2、依据该法律规定，原告在2000年将房屋出售给被告，时至今日已经接近20年，早已超过法律规定的5年最长除斥期间。
3、2015年4月23日，原告以房产证丢失为由重新在房产局申领了房产证，原告既然能重新办证，就不能说原告不了解案涉房屋的真实情况，同时已经有证据显示原告多次往返国内，其对房屋的情况一定是知情的，其也超过“当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年”的法律规定。
（三）关于对第三人辩称其对案涉房屋的出售不知情，原告父亲出售案涉房屋的行为构成无权处分的意见：最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。该条法律规定同样适用于本案，被告乙女有理由相信原告甲男授权其父出售案涉房屋的行为是其夫妻双方共同的意思表示，同时其已将《房产证》、房改手续、房改缴纳钱款的相关收据、授权委托书等都交给了被告乙女，乙女作为房屋买受人对出卖人的主体身份和房屋权属状况进行了审慎审查，乙女有理由相信该房屋买卖行为是甲男夫妻的共同意思表示，应当认定乙女为善意购买人。
并且其根据交付的《房产证》上，其房主登记仅为甲男一人，共有人一栏中为空白，更可以证明甲男有权利处置该房产。对于甲男与第三人是先离婚再处置房产，还是先处置房产再离婚，均不应影响其买卖房屋合同的效力。
如果第三人认为其对涉案房屋的权益没有得到保护，其也应另案向原告甲男单独主张，而不应在本案中主张。因此本案不能突破婚姻法相关解释，应保护乙女作为善意第三人的权益，维护市场交易公平稳定。
第一，按照房产证的重申申领时间是2015年4月23日，依据申领条件，房产证必须公示2个月才能申请办理，也就是说原告在2015年已经知情将房屋出售给被告，即使原告行使撤销权，也超过了撤销事由1年的法律规定。
第二，丙女作为第三人参加本案诉讼是基于曾经的婚姻关系主张权利，因此丙女不能突破婚姻法及司法解释的规定，即婚姻法司法解释（一）第十七条（二）项的规定。
故，请求驳回原告的诉讼请求。
第一、原告甲男与原告的家属从未签订过争议房屋的交易协议；
第二、争议房屋是原告甲男和第三人丙女的共有房屋，1998.6.23日原告与第三人在加拿大离婚时，仅对子女抚养问题进行处置，未对争议房屋进行处置，1998年离婚后非婚姻关系，不能适用《婚姻法》及其司法解释，另外争议房屋不仅仅属于原告甲男自己，争议房屋的份额在未有约定或分割的前提下，其50%所有权属于第三人丙女所有，且第三人丙女于2015年4月23日就案涉房屋补办了新的房证。现第三人坚持对诉争房屋享有50%的所有权。
原告与本案第三人于1985年5月4日登记结婚。1996年10月31日，原告与学院签订了《标准价（成本价）出售公有住房协议书》一份，约定原告以人民币14,463元购得案涉房屋。
1997年4月26日，房屋产权登记发证办公室将案涉房屋登记在原告名下，并颁发了《房屋所有权证》。1997年原告因私出国至加拿大，2000年8月10日，原告与被告签订了《售房协议书》一份，《售房协议书》约定将涉案房屋卖给被告，房屋价格伍万叁仟元，该协议由原告的父亲盖章。被告于同日将房屋价款交给原告父母，原告父亲出具了收条，同时原告父母将房屋交付给被告居住使用，并将案涉房屋的原始收款收据及与原产权单位的出售公房协议书一并交给了被告。
2000年9月9日，原告出具委托书一份，追认了房屋卖予原告的事实，并约定后续的换证事宜等均由被告处理。
庭审中，第三人丙女自述，“其在1998年6月23日，与原告在加拿大离婚。嗣后，第三人丙女移居美国，并加入美国国籍。2006年，第三人丙女来到中国工作”。法庭责令第三人丙女提供经使领馆认证的其已和原告离婚的法律文书及离婚时财产分割的状况明细及清单，但第三人未予提供。
2015年4月23日，原告以原房屋产权证遗失为由，委托本案第三人丙女向房产局申请补办了案涉房屋的房产证，登记时间是2015年4月23日，补正事由：遗失补证。
另查明，案涉房屋现价值人民币700,000元左右。
一、本案的法律适用问题
根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第八条之规定，涉外民事关系的定性，适用法院地法律，同时，该法第三十六条之规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案案由为（不动产）所有权确认纠纷，故本案应适用中华人民共和国的法律。
二、原告父亲与被告乙女于2000年8月10日签订的《售房协议书》的效力问题；
（一）原告父亲与被告乙女于2000年8月10日签订的《售房协议书》，将案涉房屋出售给原告的行为，应视为重大家事行为中的表见家事。
本案原告与其父的至亲血缘关系，以及原告出国远在异国他乡的客观情势，都足以使本案被告对原告父亲出售案涉房屋的行为产生合法性信赖，况且，原告父亲持有案涉房产的原始购房合同及凭证，本案被告基于房产登记在被告名下的信赖，基于在外观上本案合法家事的表象，支付购房对价给原告父亲的行为亦无恶意之嫌，况且，在嗣后在长达近二十年的时间内，原告仅2009年后至今就十余次回国，本案原告亦未对房屋出售事宜提出异议（直到2019年6月，原告父亲去世后，原告才诉诸本院），故，本院对被告提供的“2000年9月9日原告出具的委托书（追认了房屋卖予原告的事实，并约定后续的换证事宜等均由被告处理）”的真实性予以认定，原告父亲与被告乙女于2000年8月10日签订的《售房协议书》的行为，系基于原告的授权行为；退而言之，即使诚如原告说述，其父出售案涉房屋的行为系越权行为，基于上述分析，该行为亦可以视为重大家事行为中的表见家事，表见家事本质上属于越权家事范围，在对本案善意的被告乙女产生的法律效力上与基于原告的授权行为而产生的法律后果无异。
（二）第三人丙女对诉争房屋是否享有50%的所有权，其是否有权主张撤销原告父亲贵与被告乙女于2000年8月10日签订的《售房协议书》。
在本案原告与第三人未提供合法有效的离婚证明的情形下（第三人丙女是否与甲男离婚，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条第二款之规定，涉及身份关系的证据，应当经所在国公证机关证明并经我国驻该国使领馆认证，第三人丙女主张其与原告甲男离婚，尚待有明确的在域外形成的公证及认证的法律文书证明），其对“离婚事实”这一身份关系的自认不构成诉讼中的自认。我国《婚姻法解释一》第十七条规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”基于上述分析，在原告甲男与第三人丙女存在婚姻关系的前提下，本案第三人丙女不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人（本案被告乙女）。
退而言之，在本案第三人丙女未向法庭提供经所在国公证及我国驻外使领馆认证的其已和原告离婚的法律文书的情况下，即使诚如第三人丙女所述，“其在1998年6月23日，与原告在加拿大离婚”第三人丙女能否在案涉房屋产权婚内份额未有约定的情况下，基于其与原告甲男对案涉房屋的共有人身份，对案涉房屋主张享有50%的所有权？
1．第三人丙女已经基于除斥期间经过，已经丧失对案涉房屋买卖合同的债权撤销权。
第三人丙女自述，“其本人于2006年回到中国工作，一直在其他工作，偶尔节假日返回原居住地看望父母”。2015年4月23日，第三人丙女受原告甲男的委托，前往市房地产登记中心，以原房产证遗失的理由，补办了案涉房屋的房产证。第三人丙女在回国九年期间，对其与与原告夫妻关系存续期间的共同财产状况应当有所了解，无论案涉财产是否在离婚时分割（第三人丙女是否与甲男离婚，根据上述事实和日常生活经验法则，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（四）项之规定，可以推定第三人对案涉房产业已由本案被告乙女实际占有的状态以及案涉房屋已经出售的情形应当是明知的，毕竟案涉房屋系家庭重大财产事项；退而言之，假设诚如第三人丙女所述，“其于1998年6月23日，与原告在加拿大离婚，对与原告夫妻关系存续期间的共同财产未予分割”，那么，在本案第三人丙女在2006年来到我国后，基于案涉房产的共同共有人，至少在2015年4月23日补办房产证时，应发现案涉房产已经被出售，应及时行使债权撤销权，撤销案涉房屋的买卖合同。显然，本案第三人丙女至少在在法律规定的除斥期间一年内行使上述权利，根据《民法总则》第一百五十二条之规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内……没有行使撤销权……”基于除斥期间的经过，第三人丙女已经丧失撤销权。
2.原告甲男委托第三人丙女受前往市房产局申请补发案涉房屋产权证的效力问题
2015年4月23日，第三人丙女受原告甲男的委托，前往市房产局，以“原房产证遗失”的理由，补办了房产证。如上所述，该行为系原告在授权原告父亲与被告乙女于2000年8月10日签订的《售房协议书》后，原告在明知案涉房屋已经出售的情形下，第三人丙女受原告甲男委托，以原房产证遗失为名（原房产证现在被告处），补办房产证，故，应认定原告甲男委托第三人丙女存在事先恶意串通，损害第三人（本案被告乙女）利益的情形。依据《民法总则》第一百五十四条之规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。故，原告甲男委托第三人丙女受前往沈阳市房产局申请补发案涉房产的行为无效。
3．原告甲男与第三人丙女作为原真实权利人，如主张本案受让人被告乙女交易过程中不构成善意，应当承担举证证明责任。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条之规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。本案中1997年原告因私出国至加拿大，2000年8月10日，原告与被告签订了《售房协议书》一份，该协议由原告的父亲盖章。被告于同日将房屋价款交给原告父母，原告父亲出具了收条，同时原告父母将房屋交付给被告居住使用，并将案涉房屋的原始收款收据及与原产权单位的出售公房协议书一并交给了被告。2000年9月9日，原告出具委托书一份，追认了房屋卖予原告的事实，并约定后续的换证事宜等均由被告处理。在诉讼过程中，原告甲男与第三人丙女作为原真实权利人，未能向法庭提供受让人（本案被告乙女）不构成善意的相关证据。
综上所述，原告父亲与被告乙女于2000年8月10日签订的《售房协议书》合法有效，原告甲男与第三人丙女无论是基于婚内共同共有法律关系，还是离婚后共同共有人法律关系，均应认定原告甲男、第三人丙女无权主张对诉争房屋的所有权。
依据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第八条、第三十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十二条、第一百五十四条、第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第十条第一款第（四）项、第八十五条之规定，判决如下：
驳回原告甲男及第三人丙女对本案案涉房屋所有权确认的诉讼请求。
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