【小区物管】不是我耍赖不想缴费，你们总得告诉我，物业公司应该做哪些事？物业不管的事、管不了的事该谁管？

不是我耍赖不想缴费

你们总得告诉我

物业公司应该做哪些事

物业不管的事、管不了的事该谁管

首先，我们先从物业费的构成上来说说物业公司应该为业主做哪些事？

根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下九个部分:

1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。

另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

上面的9大类，实际上还可以进一步细分。

物业公司收了业主的物业费，应该为业主做哪些事，或者说物业公司管理服务的范围有哪些，从物业费的构成上基本上就能知道了。

《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

也就是说，物业公司是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与有关方面反映沟通，争取使问题得到解决。

要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

第二，我们再来说说哪些事是业主自己的事？

家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事。

过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都该政府或产权单位管，现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。

当然，这些事业主也可以委托物业公司做，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围了。另外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，这些事也都是全体业主自己的事。

第三，除了属于物业公司的事和业主自己的事以外，剩下的就是开发商的事，或相关部门、相关企业的事了

1、这些事是开发商的事

保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的事，开发商应该承担责任。

2、这些事是相关部门的事

指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事都是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门等相关部门的事。

这些事情，有的与物业公司没有直接关系；有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作；有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。

3、这些事是相关企业的事

业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决，这些事是相关企业的事。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。因此，一方面，物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收；另一方面，供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。（微资讯综合整理和编辑）

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