【物管百态】女业主一纸诉状把物业告上法庭，物业公司有何过错？

女业主一纸诉状把物业告上法庭

物业公司有何过错

昨天，一份判决书在郑州市内多个小区的业主群和微信群里迅速传播。什么事能引起这么多人共鸣？

原来，郑州二七区一个小区物业利用电梯、院内空地等从事经营活动，但却不向业主公示相关的经营收益，该小区一位女业主把物业公司告上了法庭。

这位女业主她居住的小区位于嵩山南路。该小区还曾被评为“国家级物业管理示范小区”。

今年4月，她和其他业主发现小区内的电梯内经常出现商业广告，且小区院内的公共场地时常有人来摆摊卖东西。

她向物业公司发去了书面函件，要求物业公开是否利用小区业主的共有资产、设施和空间开展了有偿经营活动，是否向经营者收取了费用。

物业公司并没有按其要求公开这些事项，于是她便一纸诉状把物业公司告上了法庭。

法庭一审宣判，物业公司应限期公开对小区共用部位、共用设施设备及相关场地的使用情况。

据了解，该小区从2002年、2003年开始陆续交房，至今已十多年，一直没有换过物业，目前物业公司是在赔钱运营。所以物业公司才利用公共场地，租给商户摆摊经营。

那么，物业的收入包括哪些呢？

1、从业主方收取的物业费，即业主们在购房之时，通过签订物业协议（一般指前期物业服务协议），按照合同约定的物业金额每年交付一定金额的物业服务费用。

2、小区公共资源的租赁费用，如常见的电梯广告、展位广告等。

3、小区公共设施的使用费用，如将小区门口，或者小区内公共活动的区域，租赁摊位。

5、合作商家的入驻费或提成费，如居民饮水机用到的净水器装备（放在小区内打水的装置）、固定的广告宣传（经常在家门口收到的广告传单）、商家业务办理等。

6、变卖业主私人信息的资料费。如刚入住小区，就会发现装修短信一个接一个。

除了这几个收入之外，还有很多隐形收入，作为外行的我们都很难察觉。从上面这六种比较常见的收入来源来说，除了第一种费用，通过物业协议，业主可以看到有清楚的条文。其他的收入，对业主们来说，却是“模糊地带”，在物业行业，也被隐晦的称为“灰色地带”。

物业抽取公共收益合理吗？

小区电梯、楼道、户外展板都是各种广告，周末小广场也被叫卖促销的小摊贩占据，业主们的生活环境受到严重影响。当然，更重要的是，这些广告、租出的摊位，这些占据了小区公共资源获得的收入，难道不是小区的公有收入吗？物业抽取公共收益合理吗？

按照《办法》第七条，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：

(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业服务企业办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

由此可见，物业服务企业的利润确实是在物业服务费用中。

最初因为物业成本上涨，物业寻求新的方式增加收入，平衡支出。慢慢的，却在利益刺激下，出现了“灰色收入”。尤其是一些物业公司没有注意到及时把信息进行公示，增加了业主与物业公司之间的矛盾。这种不透明的行为，不仅让业主没有了知情权，被动接受小区的各种变化，而且也让业主和物业的矛盾更加激化。

小区共用部位的经营收入，不能是一笔糊涂账。解决小区物业与业主之间利益纠葛的最佳办法，就是公开透明，这样才能消除物业和业主之间的隔阂。

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