不懂贷款，你就不懂理财（五）
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过去四天，老南跑了四个城市，欠了大家不少文章，但也有很多有意思的新故事，有机会慢慢和大家分享。今天我们继续把贷款的故事说完。
上一篇说了贷款利率的故事后，不少网友私信问了各种贷款产品，大部分信息发来，老南都无法判断，因为都是信贷话术类的几句话，很多关键问题没说清楚，所以，看贷款真实利率的方式，还是要看贷款机构提供的“还款计划表”。
今天，我们就从“还款方式”这个小细节，往下探索下，会很有意思。
“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”、“先息后本”四种常见的还款方式，到底有什么区别？脑子里想想想，下面我们举个例子来测算下。
假设贷款利率5.55%，贷款周期12个月，贷款金额10万，我们先看下“实际利率”：
这时我们发现，“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”的实际利率依然是5.55%，而“先息后本”（本篇采用砍头息计算），则实际利率明显高了点。毕竟先付出了利息，实际借贷的本金少了，利率自然高了点。
那前三者利率一致，实际支出的利息一样吗？
答案是并不是，是不是觉得开始有意思了？
“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”，虽然利率一致，居然实际产生的利息居然不一样，“等额本金”实际利息最少，“等额本息”利息其次，“利随本金”和“先息后本”利息最多。那是不是以后借钱都应该选择利息最少的“等额本金”？
先想想我们为什么要借钱？真是因为穷？并不是。是因为你相信借钱购买的东西，未来会涨价！再土豪的主，也不会借钱去买未来肯定要跌的玩意。所以，我们再加上一个维度——“投资收益”。假设每个月还贷后，剩余的本金，投资于一个年化12%的产品（这个数字仅为了计算便捷考虑，当然一线城市房价是达到的），我们算下投资收益情况。
这张图才是每个借钱的人应该重视的，“利随本清”，因为本金占用时间最长，所以投资收益最高，而“先息后本”其次，看上去利息最少的“等额本金”反而是投资收益最少的。
这幅图大家看了，就应该明白，老南一直建议大家，家庭条件允许的情况下，房贷尽量使用“等额本息”，而且不大建议提前还款，就是这个道理。
举个例子，老南有位年费客人，咨询老南买二套房的贷款选择：一是首套房提前还款，二套房利率基准利率，但要倒贴部分本金；二是首套房不提前还贷，二套房利率上浮10%。应该怎么选。
老南帮客人把几种还款方式下的各种现金流一一测算，发现客人只要保证，倒贴的资金，在未来20年，获得年化2.5%的投资收益，就可以打平利率提高部分和多贷款的部分。
实际上，过去十年的CPI按照你懂的公布的权威数据，是2.1%。也就是说，不提前还款，节省的本金，哪怕什么都不投资，光未来二十年的通胀，就会比提前还款 51 29916 51 15264 0 0 1091 0 0:00:27 0:00:13 0:00:14 3101划算。当把这些告诉客人，客人也非常确定的选择了不提前还款，哪怕利率提高10%。而且即使未来加息，老南也给客人留了充足的冲击空间。
是不是觉得贷款很好玩？下集接着说。
写于飞驰的高铁和断断续续的4G信号中
老南曾经说过
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江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，CFP（国际金融理财师），十三年金融从业，化繁为简讲理财。
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