学区房真要凉?
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金三银四五月凉。
过去两个月,学区房市场又经历了一波疯狂。总有人说,这是最后一波,我觉得这并不重要,因为接下来的一幕又一幕,颠覆了你对“隐形有钱人口”的认知。
今天 石榴叔想说
上周,一个房产中介和我说,他的一个客户,看中了两套一线学区老破小,晚上回家和老婆商量了一下,第二天两套都被人买走了。后来又有一套房子出来了,房主当天不在家,只是在楼下远远的指了指房子的位置和楼层,他就说“要了要了”。
4月中旬,一个朋友看中了市中心一套老破小,学区一流,南京前三,每个平方85000元,总价480万。准备草签合同那天,房东突然翻脸,说要加10万,不然不签。朋友准备玩拖延战术。第三天中介通知,493万卖了。
陪朋友去看一套有双学区的房子,二胎伤不起。小区一般,没有装修可言,一楼返潮。当天除了房东,还有6个中介和5个意向客户,房间挤爆了,最后在门外现场抬价。不少邻居都来凑热闹,准确说,想知道自己的房子能卖多少钱。
这都是石榴叔的亲身经历。
“单价8万元买了一个猪窝”,学区房真的已经疯狂到这个地步。
有人说,买学区房,不能让孩子输在起跑线上,这个逻辑没有错。因为冲民办越来越难。
上图中的录取率,让想冲民办的家长,有点紧张了。因为千军万马挤独木桥,录取率越来越低。
别急,下图会让我们更恐慌。
这是南京2008-2017年出生人口统计,2020年和2022年将是两个幼升小的爆点,人口相比上年增幅达到24.7%和33.1%。
这还是比较保守的数据,因为没计算外来人口。
问题来了,多出来的孩子,去哪里上学?要知道,这一波很多是二胎,家庭条件并不差,有些已经持有学区房,甚至还是双学区的。
最近一年,南京的学区房单价平均上涨了30%,成交量占到整个二手房市场的六成。
成交集中在三个区域:
爱马仕——拉力琅芳;
高性价比——五老村、赤壁路、天正等;
新城区——新城、银城等。
前些日子,有人问我,“拉力琅芳未来能涨到多少?”。
石榴叔觉得,政策不改变,按照目前的节奏,15万单价没问题,最快两年。
这是供需关系决定的,千万不要因为穷限制了现象力,这年头砸锅卖铁,在南京能凑出五六百万的家庭真不少,为了孩子孤注一掷的家庭也不少。
问题是,政策真的不会变吗?
这几天让很多准备购买学区房,以及持有学区房家长不安的是北京和上海两地新政的出台。
北京——多校划片
1、630或1231之前购房的仍按学区入学,之后购房的实行多校划片(老人老政策,新人新政策)。
2、学籍占用不得入学。
3、非本区户籍,在北京其他区无房产的,在本区稳定工作三年,租房可以入学。(这条可以忽略)
上海——公民同招
1、报名民办如果没被录取,原公办学区又满了的话,统筹安排。
2、学籍占用不得入学。
3、按户籍地与居住地一致、人户分离、非沪籍等排序入学。
家长最关心的是,南京是否会跟进?是否也会这么玩?
作为做喜欢吃螃蟹的秦淮区,早在2013年就开始在初中施行多校划片。为什么选择秦淮区?教育弱势,不伤害大部分人利益。
去年石榴叔和老秦淮搞教育的朋友吃饭,席间谈到这个事情,用他的话说,当年是老局长想搞试验田,结果大家都知道,败了,现在也没办法改回去。
这几年,秦淮区一直都是教育改革的急先锋,就在昨天,我们得到非常可靠的消息,瑞金北村小学和御道街小学合并了。
这几年,包括马道街小学和小西湖小学的合并,五老村和三条巷小学的合并,石鼓路、汉中门、秣陵路小学合并成立新石鼓路小学,都是大秦淮一手导演的一场好戏。
这一切,只说明一点,教育改革的脚步在南京从没有停止。
教育部早就已经要求南京等24个重点大中城市:
在教育资源配置不均衡、“择校冲动”强烈的城区,合理确定片区范围,缓解学区房问题。
而南京市教育局发言人,在各种场合很直接的表态:
我市鼓励其他有条件的区积极稳妥推行多校划片入学,促进辖区内教育资源的均衡布局。
谁也没有办法预测,政策真正落地的时间表,但面对即将到来的人口高峰,主管部门早就已经未雨绸缪。
根据可靠消息,鼓楼区教育局已经就多校划片展开可信性调研,虽然这会是一个超级难题。
究竟哪个区会先动手?
1. 秦淮区
随着瑞北和御道街小学的合并,一中初中部返回旧址已经是倒计时。
这个区域情况比较复杂,未来涉及钟英、一中、五中三个初中(主城校区已无法扩大),一旦一中回归,各校学区必定重新划分,最佳解决方案就是多校划片。
游府西街小学集团化办学并不影响多校划片,火瓦巷小学和游小合并传了好多年,本质就是一个吃得撑死,一个吃不饱,带上慧园街小学,如果真的一起划片,千万不要奇怪!也许早就在集团化办学的时候,下了药。
2. 建邺区
奥体新城在建立之初,就是非常明显的划片,包括河西南外、新城等教育集团,9年一贯制教育为主。
目前新城小学仍要摇号分校舍。不过建邺区在教育上从来都是保守派,甚至可以说不作为,所以在多校划片上,有可能会熬到最后。
3. 鼓楼区
拉力琅必然不会是急先锋,因为涉及因素太多,且非常复杂,价值洼地只有汉口路,你愿意赌吗?
倒是龙江片区实施多校划片存在太多可能性,初中有树人中学、宁海中学分校和金陵汇文,小学有树人小学、宝船小学、芳草园小学、龙江小学、金陵汇文小学和银城小学、白云园小学等。相互之间的距离都不远,并不违反就近入学的原则,组合众多。
未来学区房该怎么买?
1、顶级老破小未来会成为烫手的山芋,这是多校划片最大的牺牲品。
因为供需关系发生变化,既然孩子都要摸彩靠运气才能上最好的学校,何必砸那么多钱去买一个猪窝?家长疯狂的背后是需要的是100%确定的结果,99%都不行。况且,随着学区的扩大,选择空间也更大了。
2. 多校划片是学区房的短期利空,但一定是建立在保护大多数人利益的基础上。
随着政策落地消化,1-2年市场会趋于平稳。多校划片的目的是稀释资源,用不确定性来抑制学区房上涨的冲动,挤走炒房客,而学区房这个概念依然会存在,资源相对均衡的优质学片是未来最抢手的资源,比如鼓楼区。
教育均衡是本质这是误读,古今中外,从来没有平均主义过,这也是不可能的。
3. 从各种案例来看,新人新政策,老人老办法的思路不会变!
所以该买还是要买,学区房是用来上学的!千万别输在“等”这个字身上,但要量力而行,对于风险要有足够的认识,未来出手的时候亏本概率不小。
4. 不要买太大,也不要买太小,60平方刚好。次新房是最好的选择,有很好居住属性的房子更保险了。
5. 双学区的意义会消失。
6. 就南京来说,多校划片一定是逐步推进。
7. 对穷人来说,这是一个机会。
8、投资绕行。
今天这篇废话 石榴叔想说
现阶段,没有必要再去把那些政府的老文件拿出来一个字一个字的研究,这没有意义!无非是自我安慰,心里舒服。
政策的变化,不是谁可以左右的,也不是谁可以预测的,我们当下要做的就是有充足的心理准备和抗风险能力。
至于公民同招,在南京实施的难度很大。不过有民办学校已经自嗨起来,青奥村小学、致远、金陵河西就把面试时间安排在同一天。签约鼓楼实验的,不允许考南外。
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作者:石榴叔,资深媒体人,从业二十年,持证法师,专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力,擅长挖掘新闻背后的真相,穿透产品。真相比真理更重要。
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