东南亚买房 最后的忠告
海外买房，这个话题，最近半年就没有降温过。
以至于我们几个月前，针对希腊、泰国、越南、柬埔寨写的，一系列购房防坑指南，到现在每天全网还有几万的点击。
旧金山房地产经纪人米希-奥尔森（Michi Olson），刚刚从上海一场国际房地产展会上回来。
他表示，今年与往年最大的不同是价格。
最初，富有的中国买家在美国，购买价值数百万美元的房产，全部是现金购房。
现在，越来越多的中国中产阶级买家，正在寻找价格较低的住房，更频繁地使用抵押贷款。
是的，他们买房的逻辑是，“哪里便宜，就去哪里买，反正迟早都会涨的”。
今天 石榴叔想说
别掩耳盗铃——国外房价都在跌
曾几何时，作为中国海外移民，主要目的地之一的澳大利亚，是中国人海外置业的热点地区之一。
其房屋均价，过去10年增长了45%，过去20年增长了210%。
然而悉尼房价，在过去一年，跌了7.4%左右，是自1990年2月以来，最大的年度跌幅，如果用速度来算，是30年来最快的下跌速度。
预计到2020年，悉尼和墨尔本的房价，将从峰值大幅下降20%左右，平均价格回到2015年上半年的水平。
香港房市，经历了近15年的牛市，如今也在遭受重挫。
一周前，香港特区政府土地注册处，公布的一项数据显示，香港楼市自11月，住宅销售遭遇腰斩之后，12月销售量再度暴跌，住宅成交额也腰斩。
根据中原城市领先指数显示，截至12月28日，香港12月房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%。而11月的跌幅为3.43%。
这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。与此同时，毁约退房事件不断增多。
加拿大多伦多更惨，去年以来成屋销售价格和销售数量都呈现直线下滑，房价下跌了14%，是近30年来最大降幅。
美国呢？纽约楼市买方报价低了20-25%，销售期也拉长到最少18个月。华人"土豪"钟爱的曼哈顿地区，2018年全年房价下降14%，为2009年美国房地产市场崩盘以来最大年度跌幅，而且是连续五个季度持续下降。
全球楼市究竟怎么了？是约好的吗？
我们去年的文章中反复提到，随着美国加息，全球去杠杆，流动性趋紧、及外国买家流入减少是主因。
看看过去几十年，美、中、欧、日的利率，无一例外的大幅下降。
欧洲和日本已经负利率一阵子了。美国提前加息了，中国也在金融去杠杆。接盘的人还在，钱没了。
就在一个多星期之前，香港首富李嘉诚在接受彭博社采访时表示：
香港房地产市场今年或有更大的波动，购房者应当谨慎管理自身财务。同时他呼吁对全球经济前景保持警惕。
这意思还不明白吗？
当然，很多人会选择性失聪，因为他们坚信，便宜的房子才不会跌，买房子才是最好的投资，未来10年全球经济看东南亚。
2
谁在导演信息不对称
“今年去东南亚买房，相当于十年前投资了北京”。
就是这样一句话，加上一系列经济数据，才让国内炒房客像入了魔一样的去买买买。
在石榴叔海外购房系列文章写出后，很多人在后台留言，问这里能不能买，那里能不能买。
为什么我没有直截了当的告诉你们答案？因为能不能买房，需要缜密的逻辑分析，节奏感是投资之王道，可惜逆人性，大多数人听不进去！
什么是逻辑？
在买房这件事上，有人说，买房打死不出三环；有人说，买房跟着地铁走；有人说，买房要买学区房；有人说，买房要买河景房……
逻辑的源头是“价值发现”，问题来了，我发现很多人看到的，连查到的数据，都是错的。
看看上表，是不是觉得分分钟可以泰国房产入手一套，然而事实真的不是这样。
互联网上大量伪造的数据，只是在为卖房服务，报喜不报忧，选择性发布。
因为语言的原因，用户根本不知道去哪里查询真实的数据，最后，难免又被中介洗脑。
别忘了，人家的工作就是让你买房。
某度？
已经属于重污染区，真实数据，早就被淹没。
3
逻辑错了，房子就买错了
为什么再次强调逻辑？因为独立思考太重要了。
中国房价这一轮为什么会涨?
因为中国发生了世界上最大的区域人口流动，城镇化、棚改和金融杠杆推动楼市，靠的是资本，卖地的钱，拆迁的钱，外加杠杆的钱，还有政策。
对了，还有丈母娘。
未来中国还有大规模城镇化的需求，从长远来看，一线和强二线，核心位置的房价，还是有足够的支撑。
美国为什么能涨？
因为美国也发生了大规模的移民，富人的移民。
次贷危机后的美国楼市，得益于全球资本的流入，大量国际买家撑起了美国楼价。
那么东南亚呢？主要是外资的涌入。
然而，东南亚各国的经济体量都不大，各国的货币或多或少，承受着不小的贬值压力，对外的经济依存度太高。
只要有风吹草动，资本开始撤出，楼市马上就会降温。要知道，这些国家的本国购买力极弱，没有接盘侠。
最近东南亚看房团特别多，大V负责招募抽成，中介公司出中间费用。
基本是5天4晚，每个团15人，只要出来回机票钱，期间全程有人“陪同”，标准的普通话，有一半时间在各大售楼处参观。
柬埔寨金边，一套30平方的公寓，50万拿下，就这样，一不小心成了国外有房的房东。
只有，当人们都疯狂的时候，泡沫就要破了。
今天 石榴叔想说
所以，不妨好好想想。
当真钱多到有大笔闲置？当真已经富到需要全球资产配置？钱这么出去？又怎么回来呢？至于买房养老？这根本就是伪需求。
2019开年，写这篇文章，并不是打击，准备海外购房的投资者。而是要警告那些中产和伪中产，这并不是你们玩的游戏。
毕竟，富人，是有富人的玩法。
-END-
作者：石榴叔，资深媒体人，从业二十年，持证法师，专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力，擅长挖掘新闻背后的真相，穿透产品。真相比真理更重要。
欢迎转发
这个满满干货的公众号
往期精彩