徐州的房价什么时候见顶？答案是....
今天看了一篇有10年研究地产经验的博士学者对于影响房价的文章，以他的感悟，他总结了一句话：“长期看人口、中期看土地、短期看金融'”。
What!What!What!
他在文中有这么一句话：“我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。”
毫无疑问，大家对于徐州这1-2年的房价肯定是涨的，不论是从国家统计局对于徐州房价指数的公布还是徐州房管局对于徐州房价的公布，徐州的房价已经连续上涨了18个月，而且涨幅不稳，时而收缩时而扩大。
那么以现在徐州城市的定位来看，未来徐州的房价是继续涨呢？还是不涨呢？我们来分析下
据南通统计局2016年对于江苏各个城市的城市人口流入和流出数据来看，徐州的人口流入比例为-16.36%，说明徐州在2016年的时候外流人口依然占据很大的一部分，仍然是流出大于流入，而且环比2015年还在扩大，按照专家的说法，徐州的房价应该是不涨的，为什么却是大涨呢？
2015年江苏各城市人口流入、流出情况
随着淮海经济圈建设持续推进，徐州作为淮海经济圈中心城市，近年来产业结构不断优化，2016年第三产业对GDP贡献度近50%，服务业成为拉动经济增长的重要动力。“十三五”时期更是徐州市政建设高峰期，规划显示2020年3条地铁线将通车运行，城市吸附力显著增强。值得留意的是，徐州人口开始出现回流迹象，常住人口由前期负增长转向正增长。
从近年来，苏南和苏北城市的增长情况来看，苏北部分城市，特别是地级市区人口增长丝毫不让苏南，苏北变化特别明显，已经完全逆转，从人口下降变成人口正增长，而苏南的人口增长速度，全面回落，特别是徐州，市区人口增长快速恢复。
数据来源：徐州统计局
据徐州国土资源局官方数据公示，2014年徐州市国土资源局共出让土地46宗，其中两宗土地流拍，土地成交总面积为368.87万平方米；2015年成功出让45宗，土地成交总面积达320.8平方米，环比降13.2%；2016年国土局共成交56宗土地，成交面积235.87万方，环比降26.47%。
从土地供应来看，徐州政府对于土地的出让是不断缩小的，以此来改变之前供过于求的局面，全力去库存，来达到如今供不应求的新局势，房价自然是潜伏上涨，在还处在外流人口多于流入的城市来讲，减少供地无疑是最佳的调控方式。
对于未来，如果徐州人口增长率在不断上涨，常住人口量也同步增长，货币供应量继续扩大，需求旺盛，土地供应继续减弱或平衡的情况下，徐州的房价在10年规划期间肯定是上涨的！！
为什么这样说，大家都知道，徐州已经被定位为二线城市，城市的等级地位得到很大的提升，加上淮海经济区中心地位的确立，未来，不管是城建、交通、企业、环境、公共福利工程设施一定会不断强化，才能跟上定位的方针。
中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。我们先来举几个例子：
就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。
举这两个例子的目的就是说明无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。
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本期监制/小向向 编辑/小向向
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