太古地产做项目常常是“十年磨一剑”，即便在港资地产圈里，太古里/太古汇也是非常出众的。是什么造就了太古商业的独特？除了品牌资源、行业经验之外，更离不开这家企业“长远规划”、“建设可持续增值”、“可持续发展社区”的理念。
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抽丝剥茧：为何太古的项目总那么与众不同？｜iziRetail逸芮
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自2002年进入内地市场以来，太古地产陆续在北京、广州、成都、上海打造了5个商业项目，都非常成功，成为所在城市的商业标杆。
特别是“太古里”系列，除了商业上的成绩之外，还提升了周边社区价值，传达出所在城市特有的文化。如今北京三里屯太古里、成都远洋太古里已经成为城市名片、游客打卡地之一。
是什么造就了太古里的独特呢？
肯定离不开商场精准定位、引进大量首店品牌、精彩纷呈的市场活动。然而，我们认为并非完全源于商业上的娴熟运作。
所以，抛开了“定位”、“招商”、“运营管理”这些商业经营思路，我们转而从企业理念、企业文化的角度研究了太古地产。
太古地产最核心的理念可以概括为3点：
耐心做长线投资，自主持有，致力于建设可持续增值并可持续发展的社区。从项目最初规划、设计，到项目不断增值，都是以长远发展为念。
原创和创新是企业核心，每个项目都会根据城市、地理位置的特点量身定制，把地方特色融入到项目设计中，使之与先进的国际理念相结合。这是一种基于尊重城市、尊重传统的创新。
推崇社区发展的理念，认为商业项目与周边环境是和谐共生的。在项目规划之初，就以社区的整体视角规划设计。在运营中，也会关注周边社区的整体发展，持续贡献力量，促进社区的繁荣和多元化发展。
对照太古地产在内地的发展，特别是“太古里”的成功来看，上面所列的三点核心理念绝非冠冕堂皇的场面话。
下面就以北京三里屯太古里为例，看看它是如何体现出企业核心理念的？
北京三里屯太古里非常特别，既是企业在内地的首个落成开业项目，又是收购的项目，当时建筑主体已经落成（2007年从北京国峰置业手上收购了“新三里屯项目”）。
如今，它已经成为北京的时尚潮流地标，也是全国最具标杆性的街区商业之一，到今年8月，就要满10岁了。在整个发展过程中，一直延续了“可持续发展”、“提升社区价值”的理念。
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04.28-05.13
三里屯太古里「2018 摩登派对」潮流艺术展活动盛况
2007-2008年期间，笔者作为第三方公司工作人员曾参与过北京三里屯太古项目的筹备。当时正值北京奥运前夕，大批商业项目涌现，市场竞争很激烈。
如今这个炙手可热的项目，在当年并非市场宠儿，街区式建筑被认为不适合北方天气、三里屯酒吧街的名声不太高雅、收购之初项目的建筑品质平平，问题频现。
自太古收购该项目以来，三里屯太古里便持续地对项目硬件进行改造、优化。既包括商业用途、消费体验方面的优化，也有从节能环保、可持续发展角度考虑，租户、消费者并不会直接感受到的投入。
为优化动线，商场进行了增加连廊、增加通道等工程改造。比如，在商场南区，曾舍弃部分租赁面积，加设通道（如下图所示），以增强项目的通透性。
在北区，为顺应消费需求的转变，2017年商场把一幢4层的Mont Blanc旗舰店，改造成了可“折叠”的餐饮楼（楼的两个立面可以像打开落地窗一样完全打开），非常有创意，同时也优化了业态结构。
2015年，商场完成了停车场改造，成为北京首家同时实现支付宝支付和微信支付的停车场，并由此获得了北京相关政府部门定向资金支持。
今年1月，三里屯太古里获得LEED O+M（运营与维护）金级认证，成为获得该认证的首个国内开放式商业街区。
通常情况下，某项目为获得LEED认证，从设计阶段就开始按LEED标准执行。而三里屯太古里是一个既未按其标准设计、又未按其标准建造的项目。在“先天不足”的情况下，通过在节省能耗方面的突出表现，才获此认证。
公共区域能耗2017年相比2010年下降45%
用电量减少了850万度
自项目开业之后，节能减排工程从未停止：
2009-2011年：公共空间的空调、照明接入BMS（楼宇自控系统）自动运行控制
2012-2014年：公共空间的灯具（包括停车场）更换为LED灯，以节省能耗
2015-2017年：冷却塔控制系统升级、广场大屏幕更换为更高效率的LED屏幕、完成遮阳膜安装，增强隔热保温力
接入BMS系统、冷却塔升级，都使得设备的运行更实时匹配环境实际需求，从而减少不必要的能耗。
将灯具更换为LED灯、LED屏，也极大地节省能耗，南区广场大屏在换为更高效率的LED屏幕后，能耗下降15%。
未来，三里屯太古里将把节能减排深入到租户空间，采用冷机加风机盘管系统替代现有低效水环热泵系统，以实现高效节能。该工程未来6年投资将超过1亿人民币，并将在完工后每年减少用电量1340万度。
除此之外，商场还会每年为适合的租户进行免费的能源审计、出具审计报告，为租户提供可行的节能建议。据了解，太古地产是行业内唯一有此服务的商业地产企业。
另外，商场投入巨资引进了日本进口垃圾处理系统，安置于南区停车场。实现了干、湿垃圾分开存放，增加新冷库，有效控制了异味和污染，对工作人员和消费者来说都是非常有益的。
三里屯太古里一直非常重视对艺术文化的支持，这主要源于企业对原创和创新的坚持，同时，他们也认为创新的灵感往往来源于艺术文化。
因此，对于艺术文化类机构主动提出的活动场地需求，三里屯太古里向来以开放的心态，愿意甄选合作。当然，丰富的艺术文化活动，也提升了商场的艺术品味，而不仅是物质消费场所。比如：
自2010年以来，连续8年与北京国际音乐节合作，把很多先锋、优质的音乐带到了三里屯。
自2011年以来，陈坤发起的心灵建设类项目“行走的力量”一直在三里屯太古里举办。2017年还在做了“行走的力量分享展”。
2015年10月，摄影师高原“自在生长”摄影展在三里屯太古里展出。展现了当年在三里屯起步的摇滚人物生活，展出之后也勾起附近居民们对三里屯的回忆。
自2016年开始，TEDΧ Sanlitun已经连续在三里屯太古里举办3年了，以会议演讲的形式不断传播好的idea。
2017年7月，在北区举办的以“七日浮生”为主题，为期一周的艺术沙龙。期间，有舞蹈、钢琴、油画等不同形式的表演，观众可以免费观看，让艺术变得更加接地气，也鼓励更多人接触艺术。
做商业难以独善其身，很容易受到周边环境、氛围的影响。对这一点，太古地产早有心得，一直推崇社区发展的理念。
就三里屯太古里来说，首先，建筑上以北京特有的胡同和四合院为设计元素，让一个新项目自然地融入城市肌理之中。多元化的公众空间、表演场地、绿化环境等，也打造了友好、休闲、优美的消费和休闲体验。
它对于环境氛围的打造，不仅局限于项目自身，还会延伸到周边环境，一直在协助优化三里屯社区。比如，2016年打造的瑜舍社区花园：
商场把瑜舍酒店对面的马路边重新修整了一番，重铺了地砖，增加了花卉绿植、雕塑，还有可供小朋友玩耍的简单装置。
此外，商场常与社区互动，组织多种活动，协助社区一起打造“文化三里屯”。比如：在商场举办灯光节期间，联动当地政府邀请周边社区小学的小小艺术家到商场内拍摄。
去年商场联合当地政府面向三里屯地区，举办了文化摄影大赛，特等奖和一等奖的获得者还被邀请参加了“太古文化游-香港/成都”。
今年4月22-28日，当地政府举办了“三里屯文化艺术节”，三里屯太古里作为协办方之一，为故宫博物院副院长李文儒先生《故宫院长说故宫》等名家讲坛、“相约Page One”儿童读书会等活动提供了场地支持。
太古为何在低商业回报的事务上积极投入？
我们认为首先是源于企业“长远规划”的理念，更注重项目的可持续增值。消费者良好的体验、社区的和谐繁荣，都将不断提升项目的价值。
其次，在市场营销学中，按照马斯洛需求理论，把营销分成了3个段位，位于顶端的就是满足“自我实现”。环保、公益这些都属于“自我实现”的范畴。
随着年轻人的环保、公益意识越来越强，三里屯太古里所做的节能减排、支持艺术文化、与社区和谐共处的努力，都会收获年轻消费者的深度认可和追随。
据介绍，太古地产推出了2030可持续发展策略，即，到2030年成为在可持续发展方面领先全球同业的企业。相信未来，它不但会带来精彩的商业，也会在环保、公益等可持续发展方面做出更多表率。
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