独家干货 | 9大港资开发商内地发展研究报告(最终篇)
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完结篇来了！
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最后两家，本篇继续👇
8⃣『地产界的历史老师』
九龙仓 (HK:00004)
打开九龙仓官网，满屏扑面而来的霸气侧漏，仔细看九龙仓的LOGO——"始创于1886年"...好有历史感有没有？这是一家与香港这座城市同发展的企业，130多年了，据悉，这名字原来是香港九龙尖沙咀最大的货运港的名称。(知道为啥海港城在这了吧？哈哈)
From:九龙仓官方公开发文
资料显示，这家港资大牛原本是香港英资「怡和洋行」旗下产业，后经历一场商战，最终归属于一代船王包玉刚先生麾下。开挖前看了一堆资料，简直是被上了一堂历史课！感兴趣的朋友可以去看看九龙仓的集团宣传片(官网公开) 以及时任主席吴光正在2015年交接班前撰写的《主席报告书》，摘录一小段原文 👇
在九龙仓的日子，我们见证了中国市场改革开放的第一波，以及由1970年代后期至2012年间的经济腾飞。在这期间，九龙仓积极参与到改革开放的前沿、抓住先机，因而受惠。
《南华早报》资深记者对这家港资的评价——「九龙仓是东方主义视角、苏格兰商业精神和中国人勤奋创业的混合体」。(这评价，，，满分拿好！)
怪不得LOGO配色也是英伦范的感觉。这家港资发展至今，酒店、物流、通讯传媒业务多元，现代货箱码头拥有尤具价值的港口。不过活跃于内地&香港的地产发展是其重点业务。
至2016年财年，九龙仓投资物业组合的账面值为3,193亿港元，占集团核心盈利的64%，综合资产总值达港币4,438亿元。上海项目也是一大堆 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
大家对九仓印象最深刻的，恐怕还停留在那些年和绿城的"情感纠葛"上？一直以来，九仓只做豪宅(豪宅定义:面积、装修、社区打造缺一不可)，风格也是清一色法式！松江、南汇、新江湾，法租、陆家嘴、静安寺，可谓遍地开花。环上海也是一大堆。
九龙仓上海开发的第一个住宅项目是新华路一号，六年前，就卖到了接近10w单价，2,000多w起！上海目前未售在售的有两个，讲到这个著名的E18，想当年本人还未踏进纯地产圈，网上搜到一个专题，原来拍地那天也是上演了一出大戏啊！
总价48亿元，楼板价3w5，溢价率41%
“X王”这词现在是不是算禁词了？
再来看看同一天其他地块的成交情况 👇
松江大学城1w，三林2w，，，价格恍如隔世，却只是...发生在2010年。
陆家嘴，上海的名片之一，纯住宅，这本身已经自带光环了，其实E-18北面还有块mini纯宅地，2013年也是吸引到港资争相火拼。对有江有水有山的地方特别钟情，这也许就是纯纯的港资固有的情节吧哈哈。😍
好了，back to retail，相比较住宅开发，九龙仓在上海的收租项目真心不多。
淮海路龙门路这个丁字路口，用现在时髦的话讲就是“有点妖”，懂的人自然懂。然后，大上海时代广场作为一枚安静的美男子一直以来都有点"半死不活"(不过本人还是对他有好感的，就是因为人不多，舒适度加分，以前一直去楼上看电影...)
From:九龙仓官网
东西两栋塔楼+底部商业，妥妥港范，酒店式公寓和办公貌似一直也挺稳定，so连卡佛后来算是给商业part带来新生了吗？一晃眼，也建成快20年了。
From:九龙仓官网-写字楼租户组合
上海的另一个收租项目会德丰广场，颜值&租金一直在线，很多人大概并不知道这两个项目都是九仓的吧？
其实讲到内地的投资物业里，不得不提的是位于成都的国际金融中心IFS。总楼面面积共76万方，其中包括酒店、住宅、购物中心及写字楼。个人觉得，这才是代表了九龙仓近些年来综合体开发的一贯水准，当然，也是商业地产圈考察必到的打卡地啊。目前还在重庆、无锡、苏州等地持续复制中(就是要做地标)。
2016财年，这个经常会被刷屏的熊猫爬楼项目，20万方的购物中心共录得38亿多营业额，同比增长了17%。
From:九龙仓官网
好了，讲到这家港资，真心不能不提下他们在hk的资产组合，没有最牛只有更牛。最最最著名的，作为赴港游客签到地之一的超级无敌大体量地标购物中心——海港城 (应该很多人都去过吧？找店找到生无可恋有没有？)还有，位于港岛铜锣湾，也是多部港剧的外景取景地之一——时代广场，都是九龙仓旗下地标项目。
海港城楼面面积93w方(double+环球港)，营业资产达1,700多亿港币，2016年更是创造了100亿港币销售额...
From:九龙仓2016年年报
盈利好高有没有？年报里的料也是有点多，按租金、面积及销售额的租户组合 👇 其中，零售类占比超高啊！and，这项目一年的访客数也比较惊人。简直绝版地段的综合体巨擎啊!!!
From:九龙仓2016年年报
时代广场一年营业额接近30亿港币。内地&HK，2016财年集团营收共466亿港元，其中可售物业录得400亿港元销售额，破集团创纪录收入。香港负责收租(接近130亿港元)，内地负责卖楼(超200亿港元)。
From:九龙仓2016年年报
之前深八过的山顶豪宅组合Mount Nicholson，更是不断刷新着亚洲乃至世界的洋房成交记录！更多八卦 👉 内含八卦|一直在被刷新的楼王、地王为什么总是在这里？ 复习一下咯。
From:九龙仓2016年年报
最后来看土地储备，目前还有约750万平方米，遍布15个城市。另外集团旗下业务还包括酒店(马哥孛罗酒店)、货箱码头(太仓&深圳)、天星小轮等。
最后，九龙仓集团副主席前些年公开采访时候的一段话 👇
在2014年的餐叙会上，周安桥曾自评自己——“香港公司当中谁最了解中国房地产，我想我们起码排在前一、二名吧！” 凭借着在大陆36年的深耕让这句话听来并不像是浮夸。
因此，这大概也就解释了，为啥这是为数不多，依然出手频频在上海拿地的港资吧。
9⃣『非流水线的缓慢与用心』
太古地产 (HK:01972)
对于上海市场，这家港资绝对算是一张“新”面孔，如同她的股份代码，太古创立于1972年，曾经的“四大英资洋行”之一，一直以来都专注于地产&酒店的投资开发，在hk资产也是一大堆，also涵盖住宅、商办、酒店等综合体。
官网上有个flash页面做的蛮有意思的，一键带你回顾这家企业发展至今这四十多年来发生的每一件大事记 year by year，配合那些黑白影像(仔细看，每一页里的小图都是各年份开发项目的外立面诶)，在本文所研究的九家港资的企业介绍里绝对算是用心制作了，感兴趣的朋友不妨一看。👇
From:太古地产官网
太古旗下最有名的一个项目叫太古城，位于港岛东区，1974年获批开发，整个规划占地接近100w方，包括61幢住宅大厦，近13,000个单位，是全港最大型的屋苑之一。1987年，住宅部分完成全部开发。这项目也奠定了这家港资企业发展初期的重要基石。
From:太古地产官网——太古城
怪不得总感觉太古在内地发展步伐很慢，敢情人家上世纪七十年代就已经把手伸向了美帝，在彼时的夏威夷岛上发展洋房住宅项目波雅丽 (Puu Alii)。总之在1997香港回归之前，太古已经是在香港本地发展极为成熟稳健的开发商之一了。
From:傲璇官网
去过港岛浅水湾的朋友们，有没有对背后山上的这栋造型特别的建筑印象深刻？嗯，这个位于山顶区司徒拔道的豪宅——傲璇(OPUS HONGKONG)也是made by 太古。现代建筑设计大师FRANK GEHRY的作品，感兴趣的朋友可以去看看项目官网，有许多关于设计&施工的故事，也是挺有意思的。
From:傲璇官网——未开发前项目位置图
看看这个位置，已经说明一切了不是嘛？！提供面积范围在447-505平方米(实用面积)的殿堂级顶豪(大平层)。然后两年前，就已经卖出了单套近5亿港元的天价，当年亦创下亚洲分层豪宅总价新高记录(我们的汤一，最高单套是3亿不到) 具体的买家在这就不八了，大家可以上网搜。😁
From:傲璇官网
好了开讲内地，目前只在北上广&成都开发项目，总开发楼面面积接近100万平方米，清一色全是地标综合体！
正式进入内地是在2000年左右，当然是在我大魔都，回忆一下，第一个项目是啥？大概很多人不知道吧？其实是南京西路三杰之一的——中信泰富广场，太古拥有该项目10%权益... 😌 然后至今，上海项目就一个刚开业没多久的兴业太古汇 👇
貌似太古在内地还是比较偏保守的？！北京、成都&上海市场，都是靠与其他开发商合作或者收购项目而曲线进入，基汇资本、远洋、兴业&上海前滩... (why前滩项目没有写进年报里？)
From:太古2016年年报
正儿八经着手开发的内地第一个项目是位于广州的太古汇(97%权益)，那是在2002年。总楼面面积接近36万方，涵盖购物中心、写字楼、酒店式公寓，以及广州首家文华东方酒店。
From:太古官网
开发周期也挺久，直到2011年购物中心才刚开业，彼时该项目获奖无数，品牌也算各种high-end。作为目前太古地产在内地开发最大的一个项目，也是在很长一段时间内，作为商业地产圈人士考察广州的签到地 (可以去看看广州太古汇里dyson的全套洗手间水龙头，有没有一种置身科幻片的错觉?👇)
2010年之后，太古明显加快了内地开发的速度👉 北京三里屯著名的...优衣库😁 所在项目——三里屯太古里，北京第二个项目颐堤港indigo，还有位于成都的又一个刷屏“网红”签到地——远洋太古里。街区式购物中心，开阔大广场配合各类品牌主题活动，无不给这些城市带去了更为洋气的商业氛围。
年报显示，2016财年太古地产共计录得167亿港元收入，组成如下👇
From:太古2016年年报
可见，商业办公的租金收入占到总营收的六成👆所以太古貌似也走起了恒隆的路子？轻资产重运营？
看了一下项目类型，写字楼的比例好高。香港这弹丸之地，已建成103万方啊，是太古在香港零售物业面积的三倍。写字楼部分市值1,300多万港元，去年一年收租接近60亿港元。年报里还有个租户行业划分👇
From:太古2016年年报
香港零售去年收租26亿港元。但是太古还是蛮聪明的，内地的零售部分要大于写字楼，去年收租26亿港元，其中零售部分占六成以上。
太古在内地四个城市总共才开发了96w方多的楼面面积(含酒店)，不像瑞安，仅上海一个城市就已经是220w方，大连更是达到惊人的300w方+。so香港的各类项目还是占比租金的大头的👇 ☺
From:太古2016年年报
说回上海，早在2006年就拿下"大中里项目"(还是比较喜欢这个项目名称....)50%权益。原址很多魔都土著们想必一定都非常怀念吧？想当年的吴江路啊！说拆就拆了啊...那些年的今日美食可没少去拍哈哈。可是，结果，竟然造出了并不是那么...的两栋塔楼(有没有一种 ...都...了，就给我看这个 的feel呢？以上仅代表个人审美感受) 😔
商场还没有完全开业不多评价(其实是本人至今还没去过哈哈)，但是相比较北京&成都项目，上海大中里至少写字楼的颜值...你们觉得在线吗？！(最后一家了，请收下这一丢丢的吐槽吧)😷
From:太古2016年年报
其实，大中里还是有亮点的，那就是除了办公&商场外，还有太古旗下的两家酒店会入驻！作为老牌英资洋行，其实酒店业务也是太古的核心业务线，不同于流水线般的五星级连锁品牌打造，太古的酒店是走精品路线的。已落成提供接近2,000间客房。
From:太古2016年年报
东隅、瑜舍、博舍...光看这名字就觉得逼格满满有没有？！身边住过的小伙伴表示评价还挺高的。大中里貌似是一个全新的系列叫“镛舍THE MIDDLE HOUSE”。属于太古酒店“居舍系列”（The House Collective）中的第四间酒店。
👆 “居舍系列”（The House Collective）的各类风格展示。
👇 内地主要项目模型展示图
至于土地储备，太古倒真心没什么存货，相比另外几家，这位港资同学多年来在内地的发展倒有点像英国绅士般的缓慢&优雅...要做就要做到最好。💪
前阵太古地产行政总裁白德利（Guy Bradley）先生的一段采访原话或许解释了这位“优雅绅士”多年来内地发展的策略 👇
对于房地产开发来说，没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况，适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。
太古也是做商业开发为主，去年我们就出售了香港九龙湾的一个商业物业。这不是太古的核心物业，我们对核心物业都是以长远的眼光来看待。这一原则不会改变。
不管怎样，在内地只做出租型物业，就已经说明了这份用心吧。
“像港资房企这样的家族管理主要为了长治久安, 更多需要的是稳定的商业物业来获得现金流, 并通过良好的银行关系以确保低廉的融资成本。”一位投行分析师表示。
终于深八完这九家最具代表性的港资，改天有时间再来补个番外篇，因为本人对香港置地&南丰也是蛮感兴趣的。😜
港资对内地的影响？
回到本文写作初衷，香港回归祖国二十周年刚刚过去，这二十年来，中国房地产行业发生了翻天覆地的变化。在经历了后十年(2008-2017)的高速发展后，港资究竟给我们内地带来了些什么？
1⃣设立行业标准
研究了这最具代表性的九家港资后我们可以发现，他们中的绝大多数都是创立于上世纪七八十年代。97年后，正好赶上内地城市一波“招商引资”政策红利，得以在内地以极为优越的条件获取位置极佳的土地。
商业地产开发要比可售性物业难度系数上一个台阶，一个mall的前期定位、设计、招商、运营、物管等等环节，都是极为考验开发商实力的。
彼时早已经历过几十年发展的港资开发商，普遍具备专业管理团队、项目开发运营经验、资源&资金，这在90年代末的内地，几乎是鲜见的。因此他们的到来，是给整个行业带来了专业&标准化的参考依据。
2⃣引进土地批租规则
甚至内地当下的土地批租玩法(延续多年的"公开拍卖价高者得")，也是参考HK的。资料显示，香港的第一次土地拍卖是在...1841年。😱 开埠100多年后，香港逐步形成了一套完整的地权法，主要包括《房屋转让及业权条例》《土地登记条例》等等，而这些条例，都包含极其详尽的细则，清楚界定了土地交易中各方的权益。以上这些，全部发生在上个世纪啊。
可以这么说，中国内地房地产行业的起步和发展，是与学习港资分不开的。
中资的反攻？
随着市场规模逐渐庞大，标准化的操作流程建立并发展成熟后，更多内地品牌开发商通过原本的标准化操作来实现“快进快出”的高周转策略，这结果就会导致整个行业的利润率越来越低，港资的竞争优势逐步缩小。
步子跨的慢也可以理解，曾经在中国房地产市场独领风骚的港资开发商逐渐出现了一些暗淡，毕竟，他们也是一批经历过97亚洲金融风暴的人。所以我们会看到，2010年之后，港资出手拿地的频率变的越来越低。
与此同时，一大波内资开始崛起“反攻”，这一幕幕也变的不再让人感到惊讶👇
这两家内资分别是龙光地产（03380.HK）与合景泰富（01813.HK），联合体以168.55亿港元(约合人民币149亿元)的价格竞得香港鸭脷洲利南道高端住宅地块，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。(虽然这个总价最高纪录并没有保持太久)
万科、中海、龙湖、五矿、平安、世茂、华润、保利等等熟悉的面孔近几年都在瞄准hk市场，老的启德机场板块，保利&海航更是拿下多块土地。
不过，内资还是以拼住宅地块为主，纯商业or商办用地，依然还是本土港资的大舞台！比如恒基&南丰，一言不合就甩你“中环最贵50万楼板价商业用地”。。。可见，港资在大本营做老本行还是信心十足的！
或撤或逃？我们不再需要港资了？
这些港资给内地多个城市带来了一个又一个城市封面...封底代表作👍。前十年，他们在内地的发展普遍较慢，一个项目恨不得开发个十年，善于“屯地”是常见标签，但依靠其物业组合，现金流稳健。相比较而言，内资企业则普遍是高负债，高周转，对现金流要求极高。
简单粗暴的发展规模和方式在这一行已经一去不复返，各家年报中披露的对内地战略的步调也越来越呈现分化，有的开始战略收缩和聚焦，有的则寻求合作伙伴继续加码。
然而不管怎样，港资也要现实地面对市场的变化，寻求调整与突破以顺应内地高速迅猛的市场变化，此刻也显得尤为重要。
-END-
个人认为，港资开发商这二十年来的深耕和坚守大家有目共睹，也祝福他们未来的发展会更好。👏 (还有比如嘉华、丽丰、华置、力宝...还有没点到名的吗？)
本文仅代表个人从业至今的一点看法，不足之处望指正，感谢追到第三集的你们！好吧终于可以下课了！😁
突然想到，下一个连载写一写外资好伐？凯德、丸红、铁狮门、汉斯？欢迎补充👋
再贴一下😝
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