对本轮地产组合拳的5点理解【国盛宏观熊园团队】

国盛证券首席经济学家，熊园 博士

国盛证券宏观分析师，杨涛

事件：5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，央行、金监总局等多部委联合出台一系列政策。

核心结论：“形势比人强”，本轮地产组合拳属于政策思路的大转变，凸显了稳地产、稳需求的决心；短期内市场对经济和政策的预期可能会乐观些，权益资产的风险偏好有望提升，债券利率则更多要看政策落地效果、尤其是地产能否实质企稳。

1、本轮地产组合拳指向中央对经济仍担心，政策重心再次聚焦稳地产、稳需求。

2、本轮地产组合拳的核心是刺激居民购房需求、对应政策已“应出尽出”，对各地收储的支持力度则偏克制、国家尚未直接“下场”。

3、对比近三轮地产刺激周期，本轮力度强于2023年8-9月、低于2008年和2014-2015年。

4、本轮政策有助于减缓地产下行斜率，实质企稳仍需“以时间换空间”；未来政策也有进一步加码的空间，尤其是北上广深等大概率会进一步放松限购，房贷利率（5年期LPR）也有望再下调。

5、对资产而言，本轮地产组合拳有望提振权益风险偏好、对债券偏中性。

报告正文：

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1、“形势比人强”，本轮地产组合拳可谓政策思路的大转变，凸显了稳地产、稳需求的决心。今年1-4月商品房销售面积同比-20.2%，地产销售连续第3年下降、且跌幅在2023年收窄后再度扩大；70城房价同比2022年以来持续负增，4月二手房价同比-6.8%，跌幅有扩大趋势。在此环境下，4.30政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，本次保交房会议强调“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，央行等密集出台新一轮地产组合拳、积极落实政治局会议部署。总体看，本次地产组合拳指向中央对经济仍担心，政策重心也再次聚焦稳地产、稳需求。

2、本轮地产组合拳的核心是刺激居民购房需求、对应政策已“应出尽出”，对各地收储的支持力度则偏克制、国家尚未直接“下场”。本轮地产政策主要有四类：1）下调首付比5个百分点，其中首套、二套房分别降至不低于15%、 25%，此前为不低于20%、30%；2）取消首套、二套房的贷款利率下限，此前为房价连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房利率下限；3）下调公积金贷款利率0.25个百分点；4）设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房用作保障房。综合看，本轮政策主抓手仍是刺激居民购房需求，可谓“应出尽出”；但在市场期待的政府收储属于偏克制，一是并未提及备受关注的中国版“两房”、国家住房银行，也即国家尚未直接“下场”，二是如后文分析，本次用于收储的增量资金相对有限。

3、本轮地产组合拳整体力度如何？对比近三轮地产刺激周期，本轮强于2023年8-9月，低于2008年和2014-2015年。

>首付比降至历史新低：2008年首付比下调10-20个点，2014-2015年二套下调20个点，2023年8月下调10个点，但实际上此前多地首套已降至20%、二套降至30%，仅少数核心城市较高，因此实际降幅有限。本次首付比进一步下调5个点，创历史新低，实际降幅低于2008、2014-2015，但高于2023年。

>利率下限取消扩展至二套房：公积金贷款方面，本次下调25BP和2008年幅度接近。商贷方面，2008、2014-2015年均将利率下限降至基准的0.7倍，2023年8月二套利率下限下降40BP（此前房价连续3月下跌的城市已可取消首套利率下限），本次则是全面取消利率下限，边际上主要利好二套房。从实际降幅看，目前房贷利率3.7%，虽然还有进一步下降空间，但与2008、2014年从高位回落相比，潜在降幅更小。

>保障房再贷款规模有限：针对消化存量房问题，央行本次拟设立3000亿元保障房再贷款，支持地方收购存量商品房用作保障房，根据央行估计，预计将带动银行贷款5000亿元。考虑到我国目前我国新房库存偏高、存量二手房体量较大（具体可参考《政治局会议首提消化存量房，有哪些措施与影响？》），即使仅收储少部分，所需资金规模也将达数万亿元，与之对比，本次央行提供的再贷款规模相对有限。

4、本轮地产组合拳效果如何？有助于减缓地产下行斜率，实质企稳仍需“以时间换空间”。2008、2014-2015年两轮刺激效果较好，本质在于政策通过放水刺激经济+放松居民信贷约束，有效推动了居民加杠杆买房。相比之下，考虑到当前居民收入预期、房价预期、购房意愿持续下降的大环境，即使信贷约束放松、居民可能仍难大幅加杠杆买房，换言之，本轮政策将有助于减缓地产下行斜率、但可能较难实质扭转趋势，地产真正企稳仍需“以时间换空间”。

5、本轮地产组合拳有望提振权益风险偏好、对债券偏中性，未来政策还有加码空间。

>资产端看，倾向于认为，短期内市场对经济和政策的预期可能会乐观些，权益资产的风险偏好有望提升，债券利率则更多要看政策落地效果、尤其是地产能否实质企稳，短期紧盯地产销售和房价的变化情况。

>政策端看，短期紧盯本轮政策的落实情况，尤其是北上广深等大概率会进一步放松限购，房贷利率（5年期LPR）也有望进一步下调。此外，5.17 会议“政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”的表态，指向政府收储、以旧换新等消化存量房政策短期大幅加码的可能性不高，实际落地也要面临收益平衡、资金来源等约束。

风险提示：政策力度、经济形势等超预期变化

联系人：熊园，国盛证券首席经济学家；杨涛，国盛宏观分析师；刘新宇，国盛宏观分析师；刘安林，国盛宏观分析师；穆仁文，国盛宏观分析师；朱慧，国盛宏观分析师；薛舒宁，国盛宏观研究助理。

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本文节选自国盛证券研究所已于2024年05月19日发布的报告《对本轮地产组合拳的5点理解》，具体内容请详见相关报告。

熊园    S0680518050004   [e-mail]

杨涛    S0680522070001    [e-mail]

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