资产证券化大PK - 金茂凯晨vs银泰中心

文：大喜

编：森

昨天聊了CDS和资产证券化的基本知识，还看了重庆大融城的案例。相信大家看的还不过瘾。

今天一次过拉两个案例来PK一下吧！ 

将要正面硬刚的是：

同为北京写字楼扛把子的——

金融街金茂凯晨

vs

CBD银泰中心

金茂凯晨称自己为中国第一单类CMBS

银泰中心称自己为中国第一单抵押型类REITs

其实都是一样的！

你们都是债权类的“有中国特色的资产证券化产品”！

——一号选手：金茂凯晨——

（点击看大图）

-     资产证券化类型：信托受益权

-     基础资产：北京凯晨置业贷款单一资金信托之信托受益权

-     规模：40.01亿元

-     存续期限：18年

-     发行规模：40.01亿。优先级40亿，次级0.01亿

-     产品评级：优先级：AAA，次级：N/A

-     产品期限：优先级：3年

-     增性措施：

• 保证担保：中国金茂股份有限公司及金茂投资管理（上海）有限公司提供不可撤销的连带责任保证担保

• 资产抵押：凯晨世贸中心物业抵押，评估价值129亿元

• 结构化分层：优先级>次级

• 流动性支持：实际融资人对信托贷款本息偿还提供补足承诺

-     优先级最终票面利率：3.3%

小编点评：

昨天小编提到资产证券化的一大特点——

隔离资产和发行人的风险。

这个案例很好的诠释了这个特点。

担保人之一的金茂投资管理（上海）有限公司在今年7月发行了一个规模20亿的债券，票面利率是3.7%。而金茂凯晨计划的票面利率却低于这个数字，是3.3%。

WHAT？子公司（资产）比母公司的风险低？

一点没错！ 

因为这个项目的杠杆率只有31%！

简直了！

现在哪一家金融机构，不想把杠杆干到75%呐！

更何况作为底层资产的凯晨世贸中心

位于办公楼的宇宙中心——金融街

运营稳定，租约常满

租金400+，但金融街分分钟都报700+好么？

大租户是进出口银行、中化集团

而且租约2017年就要到期了

到时候能不涨吗？

好的，小编激动完了

下面请出二号选手

——二号选手：银泰中心——

（点击看大图）

-     资产证券化类型：信托受益权

-     基础资产：信托受益权，原始权益人设立单一信托，向项目公司发放信托贷款

-     发行规模：75亿，其中优先A类40亿，优先B类33亿，优先C类2亿

-     产品评级：优先A：AA+，优先B：AA，优先C：AA

-     产品期限：18年（3+3+3+3+3+3）

-     增信措施：

• 银泰中心物业抵押，评估值105.19亿

• 项目公司股权质押

• 保证担保：中国银泰及北京国俊承担连带责任保证担保

• 保证金支付：若EBITDA未达目标值的1.15倍处罚

• 结构化分层：优先A>优先B>优先C

• 流动性支持：中国银泰及北京国俊对开放退出安排提供流动性支持

-     优先A最终票面利率：4.0%

小编点评：

对照刚才的金茂凯晨，我们先看到很多相同：

-          都有资产抵押

-          都是债权类融资

-          都有较有实力的公司提供担保和流动性支持

所以什么首单CMBS啊、首单债权类REIT啊

你们不就是想叫自己第一名吗？

同时，也可以看到几样不同：

1）杠杆率：

凯晨整体杠杆率31%，银泰则是71%

（70%+看起来正常多了）

即使只看最优先级，银泰也有38%

这部分解释了评级是AA+而非AAA了

也部分解释了优先A的利率4%要比凯晨3.3%高一截

2）结构化分层：

银泰做了三层分级，这和境外常见的夹层贷款很像

也是典型的中国式优先劣后

（所以说中国人的聪明才智是无穷的）

凯晨虽然看起来也做了分层

但次级的体量可以忽略不计

从底层资产来看，银泰中心是一个综合体

这次证券化包括了银泰的酒店和商场

面积比写字楼还大

而众所周知，酒店和商场的运营难度更大

这也部分解释了银泰的评级和收益率

即使仅从写字楼来看，

CBD区域未来五年将有天量供应

这个大家也都知道

所以市场对银泰未来的出租率和租金有忧虑

也是很正常的

但不得不说，银泰赶在了天量供应出现前

一个发证券化产品的好时候

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表面看起来，金茂凯晨的成本更低，大获全胜

但31%的杠杆率真的物尽其用吗？

小编倒觉得有些可惜。

下一次找谁来PK好呢？

亲爱的读者们你们说~

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往期回顾-资产证券化：

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