海外地产基金哪家行？不会看排行榜怎么行！

文/森

如今国内资金纷纷出海，大家接触海外基金的机会也越来越多了，于是很多读者在后台留了一堆问题。其中有一个小编特别喜欢：“海外基金哪家强？”，今天就强行科普一下。

——分类——

海外的地产基金行业已经发展成熟，然而市场发达以后带来了新问题：产品实在太多太细了！常见的细分标准有：

-      地域：全球、北美、欧洲、亚洲、澳纽等

-      决策：金主直投（Principle Investment）、金主做LP但拥有部分决策权（例如Separate Account）、GP全权决策（Discretional）

-      赎回：封闭式、开放式

-      类型：股权、债权、母基金（Fund of Fund）

-      股权投资策略：核心、增值、机会等

-      债权投资策略：夹层、不良等

幸好有得力的研究机构长期追踪，也有专业的募资顾问（Placement Agent）提供咨询。不同的机构往往会根据自己关注的领域推出不同的榜单。

其中最核心的三个衡量指标分别是：

-       成长性：每年募集到的资金规模

-       总体量：正在管理的资金规模（AUM）

-       活跃度：每年的交易量

（这位问排名能不能买的读者，我很欣赏你）

小编不敢说自己见过所有的榜单，但今天特别选出三份榜单，分别对应上述三种指标：

-      融资量：PERE 50 by PERE

-      AUM：Global Investment Managers by PFR

-      交易量：Most Active US Buyers by RCA

同时小编也会介绍一个好习惯：对于每一份榜单，都要钻研一下他背后的逻辑。

——融资量——

如果你在网上检索谁是最大的地产基金，PERE的这份报告往往会出现在头几条，因此在市场上的知名度也最高。然而需要提醒大家注意的是，这份榜单虽然号称是在排“最大”，但其实排的是近期融资量，而且只有部分融资才算。

PERE 50统计的是过去五年房地产基金的新增融资量，其中只会统计封闭式的（closed-ended）、GP全权决策的（discretional）、增值和机会型的股权类基金。其中先融到资，而后GP全权决策是国内少见的一个概念（当然是在事先约定的范围内，例如单笔投资不超过基金规模的10%），体现了金主对GP专业度的信任。GP自由决策的权利越大，大致说明了GP越牛，议价能力越强。

理解了这个背景之后，我们来看看2016年的前15名：

（点击看大图）

有些名字大家非常熟悉，有些则相对陌生。大家先看个脸熟，一会和第二个榜单对比一下。

——AUM——

市场上的各类股票、债券基金排名，最常用的指标就是旗下管理的总资金规模。因此我们如果要比“最大”，应该看这个。

说到旗下管理的总资金规模，就要定义“管理”两个字。PFR（Property Funds Research）的这份报告覆盖的范围就很广，不仅包括所有的股权类基金，还包括债权类基金。由于各个公司公布数据的口径不同，有些公司的AUM还包括了并非由基金所持有的资产，OK，也算是“管理”吧。

理解了这个背景之后，我们来看看截至2015年底的前15名：

（点击看大图）

和上一张表对比，很明显Brookfield从Blackstone手中“抢”过了头把交椅，相信很多业内人士看到这个就皱起了眉头。这主要归功于Brookfield的美国Core-plus写字楼基金和债权夹层基金，这两类基金在上面PERE 50的榜单就没有计入。另外可以看到第6-10名都是以保险公司/私人银行著称的，和PERE 50统计的基金也有所区别。因此这个榜单和上一份有很大出入，就不足为奇了。所以读者们千万要看清排名背后的逻辑！

一个有意思的点是，Blackstone募到的大多数资金，都是可以进行全球配置的。Invesco和前称Pramerica /Prudential的PGIM也募到了部分全球配置的资金。就像之前提到的，GP自由决策的权利越大，大致说明GP越牛，这点在地域配置上一样适用。

另外，这个榜单还贴心的按照地域分配了AUM，这一点很重要，房地产毕竟是一个Local Business。例如GLP和Gaw虽然在全球AUM上排不进前15，但在亚洲却都是Top 10。

（点击看大图）

——交易量——

这张榜单列的是美国交易金额排行，恐怕会是五大行交易部最爱看的哈哈！期待很快就能看到中国的交易量排行榜。

RCA是一个强大（但不便宜）的全球数据库，强项是记录市场上发生的交易，因此由他们来做这个统计再合适不过了。不过交易金额有个bias：一个上海恒隆广场的价钱，能去张江买一大片。更何况在美国，一次过买十个恒隆广场的Portfolio deal也很常见。

理解了这个背景之后，我们来看看截至2015年谁在美国买得最多：

恒隆这样的位置好、品质高、运营稳的楼，通常被称作Trophy Asset，那谁最喜欢买Trophy Asset呢？主权基金、养老金、保险公司！于是这张榜单的前十名里面出现了GIC（新加坡主权基金）、Caisse de Depot（魁北克养老基金）、Norges Bank（挪威央行）、ADIA（阿布扎比主权基金）等众多喜欢自己直投的大金主。需要擦亮眼睛的是，之前两张榜单排的都是GP，是金主的管家，而这张则是金主管家大乱斗，哈哈哈！

另外，大家可能会关心中资土豪在哪？报纸上不是老说复星、安邦、平安要买下海外吗？为什么榜单上只有国寿一家？咳咳，事实上中资的潜力还大着呢，我们的环球资产配置才刚刚开始！这栋这栋这栋，统统包起来！

下图来自JLL的报告：

各地区大型保险公司的房地产投资配置比较

——Disclaimer——

除了以上这些报告以外，还有很多其他专业机构也很值得信赖，比如Preqin、ANREV、PEI等。小编挑了上面三份并不是因为他们付了广告费（各大机构的公关部，你们还在等什么？！），也不是因为他们最权威，而是正好能代表三种不同的衡量标准。

当然，小编没钱买齐所有人的报告。

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往期回顾 – 地产基金：

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