Casanova | 办公楼长租约时代？
依稀记得我2006年入行时，在恒隆签的租约长度是2年。每两年涨一次租，30%，不亦乐乎。而后没多久变成3年，明显少了些刺激。但也多了很多稳定。如今市面上，绝大多数的约都是3年的，少数大客，也会签4年、5年。若是更长，往往要么约定租金涨幅，比如当年有名的罗氏诊疗去虹桥天地那种3+3+3的deal。不论涨幅多少，有即是对市场趋势的一种表态。
长租约更常见于商铺租赁中，超市、影院等等，十年、十五年、二十年，都常见。二十年以上可就没有了。合同法规定租赁期最长不得超过20年。这些长约呢，常见于租户投资额巨大、成本回收期较长的项目中。更加典型的例子就是类似于太平洋、百盛之类的百货与大业主签的租赁合同，投入够大、并且需要耐心培育，租约自然要够长。通常而言，超长租期段内的递增租金也是必然。证明经营会越来越好嘛。
显而易见，传统市场上，鲜见主动要签长约的业主。长约大多是不得已为之。跟电影院签20年租约的业主，一定是弱势于签10年的那些。
小编十余年职业生涯（哎，听着好老），只见过一家业主扒着租户要签长约的case。是家做城市更新的二房东。打比方，五块钱从政府那边租下来，捯饬捯饬，八块钱就租给下家了。政府给他十年租约，二房东直接也给下家十年。老板的逻辑是，1）降低管理成本，三年去谈租约好累啊，谁帮我去谈啊，犯不着。有个三块钱利差天天搓搓麻将不好么，爽歪歪了。2）去拉投资的时候，或是哪天混不下去了想甩锅，十年租约锁定的按未来现金流折现更好卖。但我不太认同呢。第一，未能将项目价值最大化，是一种罪过，说严重点，这是与专业精神相违背的。第二，房东与房客的违约成本天然不平等。十年租约，房东没法赶房客走，但房客分分钟可以拍屁股消失在茫茫人海中。这十年租约除了让房东丧失涨租机会外，似乎别无益处。
但是，唯有一种情况会例外，那就是市场大跌。一旦市场存在跌的风险，在租户遵守合同的基础上，长租约无疑可以保证业主安全过冬。而如今的市场，似乎多了不少这种案例。
最近的当红炸子鸡，新项目H签的多数case听闻都是五年租约（原谅小编不能直白地写出项目真名，删帖删到烦，大家自己猜吧，我可没有说什么哦。）不过值得让人留意的细节是，他们在五年租约基础上不太肯给续租cap，估计仍旧对续租涨幅心存期望。因而，我觉得他们的五年租约也不是心甘情愿。现在新租已经好便宜，自己都觉得自己吃亏，为了填满迫不得已，吃下五年租约。不论未来究竟是涨是跌，终不愿把做梦的权力也在此刻放弃。
而老牌地标P，更是出人意外。小编听闻最近他们有对外propose小面积（当然是好客户），5年flat租约的案例。惊人。虽然P家空置压力颇大，但小客户签了也是于事无补，只能当点心解馋，并不能填饱肚子。这5年的租约怕是必然出自于自愿。怕是说明P家觉得未来5年真的就是没什么涨幅。不如顺水人情给客户开心下，打败竞争对手的同时，自己其实也不太会吃亏。
这，无疑是国内业主心理十余年来未见的变化吧。
不过其实在老美土澳大家早就习以为常，人家十五二十年的租约都不稀奇。难道兔子这次要与发达世界接轨了吗？不由得，小编心里算计一下长租约时代是否会来临。
一、长租约存在的市场环境
之前已经说道，对于业主这样唯利是图的群体，如果世道向好，签长约的必然是傻逼。而一边倒的悲观市场中，固然业主会希望安安稳稳，但是啊，租户也不傻不是么。长租约存在的市场环境必然是不好不坏，涨跌不明，对双方都隐现风险，此所谓"L型"经济新常态……
听着正合适现在的世道啊？特别是高端市场，供应和需求都已经趋于稳定。
二、最先吃螃蟹的勇士
行业里，像我这样会吹水的人绝不算有本事。嘴巴上说说长租约有益健康，并不足以作为呈堂证供。想想一下，P家给一个四百方客户五年flat租约需要多大的勇气？阅读此文的各位有无勇气跟自己老板提上这样一句？
这样的决策本身就很容易遇到"囚徒困境"，我们无从证明未来五年市场是否真的不会涨。根本不可能论证，现在签五年的合同对公司是好是坏。特别是市场上现在仍旧鲜见长租约大面积铺开。做带头人是需要勇气的。而长租约时代的到来也必然离不开这样最先吃螃蟹的勇气。唯有部分市场头马将长租约践行到底，余下的租户与业主才会依样画瓢、顺势而为，长租约才会随风见长成为风气。
不过这点目前市场上的条件似乎还不够成熟。长租约的案例还不够多，或者说即使有也仍嫌不够高调。
三、泡沫的破裂
前几天讲到了市场的鬼故事。这怕也是让长租约无所适从的一个原因。市场风起云涌，新玩家层出不穷，而且几乎完全没有经历过所谓经济周期，风险意识无从谈起。资产价格的泡沫有个挺大的特点，就是基本上所有的投资测算得出的估值增长都来自于Rental Reversion，只见人估每年租金涨多少，没见人估Yield每年跌多少的。牛逼的一点还会说"随着CPI增长，办公楼租金必将持续上涨"。
想来，如果市场流行长租约，五年起板，十年到位。这些租金测算岂不是全部泡汤。在投资市场越来越浮躁，但对主流租赁市场影响越来越大的今天，怕是不等一场寒冬来临，长租约的时代都不会到来了……
好吧，看来长租约的时代还远未到来。省事儿了。庆幸我不用给老板写诸如《应用长租约的SWOT及波特五力分析》之类的PPT了。
药丸：
而且啊，不知道大家想到没有，签3年合同的租赁市场与签15年合同的租赁市场需要的人力配置是完全不同的，长租约时代隐含的另一层意思是，市场对于租赁相关人员的需求量将会大大减少（对业主、中介似乎都是一样），啊！真是一个悲剧啊！我要在长租约时代来临前赶紧转行啊！！！
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