Casanova | 大萧条的可能性？
开年以后，上海的核心区办公楼租赁市场格外冷。感觉就像还在年节里一样那么冷。跟圈里几个朋友聊聊，大家也都很冷。
几个消息分享：
核心区的几栋标志性的楼不约而同出租率都已经或是降到跌到90%左右。（罕见！要知道这差不多已经是经济危机时的状况了，甚至更惨了。）
价格倒是都还顶着。但只是嘴巴硬，财务报表很诚实。如果有好客户，那价钱可是大大的可谈啊！（但是真心没客户啊……）
人民广场某地标项目有一层楼据说空了一年了……
陆家嘴据说也不好，小编年前乌鸦嘴了一下（请见文后关联阅读）。谁曾想，年后一打听，据说小陆家嘴马上要有7万平米的空置出来，几乎一整栋楼。三件套之一最近对外发出去的Offer传闻7开头（当然，取决于客户品质），非常惊悚。
但，办公楼租赁市场，无论经济好坏，都应是活跃的。经济好的时候，大家扩租、upgrade，经济不好的时候，大家缩租（裁员）、downgrade。因而，核心区所感受到的寒意，我不敢断言是代表整个市场的。Agency的生意似乎也依旧红火。核心区高端市场的寒冷，代表的可能是局部性的需求匮乏。那么，客户哪里去了呢？
核心区新项目的生意明显不差啊（比如大中里）。价格也略有太高，但依旧便宜量又足。
周边性项目的生意也有起色。比如百事、Metlife、Google之类的都算是从核心区外溢的好客户，滋养着新楼们。
高端市场，首先是需求受制于经济环境，有减无增。其次是，市场供应量巨大受困于市场巨大的新增供应量分流。第三点，就是本身当前市况下，各个业主的续租价格都已经非常弹性，市场上不断听闻减价续租的事情，这更加削弱了市场的“流动性”。
鸣谢JLL：
但这次到目前为止，却还真没发生普遍性的价格大滑坡。不似09年那时候，短时间内市场30%以上的价格变化。细想来，这次与09年金融危机不同的状况在于，当年是平地一声雷，雷曼兄弟倒，租金七折来。而今年似乎有些温水煮青蛙，也没出啥大事帮助各位Landlord下决心。大家你看看我、我看看你，“你降价么？” “不降？那我也不降了，大家再熬一熬。” 毕竟降价痛，牵扯的不只是那空置的10%面积，更重要的是每年会有远大于空置面积的续租客户。
但若寒春变成夏霜秋雪，那么剧情似乎就只剩下价格崩塌一条路。
前阵子看到有个公号在文章中援引某共享办公创始人的话说“由于物价上涨趋势，办公楼租金也势必不断上涨”。呵呵……扯蛋！事实上，如果我们看上海核心区的历史租金价格趋势的话，可能现在还不如十年前。更不用说是20多年前上海商城风光的那时候。
历次办公楼市场租金波动的根本，无外乎是“需与求”， Supply and Demand。多么经典的经济学概念。
而大范围市价崩塌的实现形式，也无非是，一个人带头，一群人跟风……这次的带头人，其实已经出现，那就是大中里呗。但跟风的人，似乎还没出现……（别看我，我才不跟风）
如何在这波风雨欲来中独善其身？其实秘诀也显而易见。
出租率！出租率！出租率！只有保持高出租率，方可置身波涛之外。管你七块八块，老子没面积，老子二十块……
出租率是表象，租户品质才是真章。优质的租户就好比不离不弃的爱人，陪你吃苦，不离不弃（虽然世道好了，你还会加她租）。劣质的客户就是露水情缘，今天你侬我侬，一有风起，马上拜拜……一百块违约金也不给你……在市况低下的情况下，租户整体品质好的项目抗风险能力才强，才能更容易守住出租率。
想起09年时的企业天地（那时还没有三座五座，只有一座二座），几乎就是巍峨不动的典型。
怎么办？现如今再去抓好客户似乎为时已晚啊。在寒风暴雨中，原来办公楼业主们的故事与《三只小猪》如此相似。只有平时不偷懒，精心盖好房子的野猪（业主……），才能不怕大灰狼啊。
祝大家满租！
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