Casanova | 办公未来的模样？

延续之前的一些思考：

最近看到过好几份研究报告里都有雷同的关于办公楼未来的设想。

这样的观点其实大行其道。也不鲜见大佬加持。大致的特征有以下亮点：

1. 灵活空间
   多次在大行活动里听到这样的观点，每栋楼都应该有联合办公（服务式办公室）。这个逻辑粗想之下，似乎合理，站在用户角度考虑，楼内扩租的需求、全周期租户需求的匹配等等。下意识里又觉得这是不是忽悠，潜台词似乎是“佣金准备好、装补准备好，如果不想被淘汰，就快来拥抱联办新时代！”
   

2. 多功能、高整合
   办公楼几乎是要往综合体的方向去发展了。餐饮、居住、健身、社交……应有尽有。粗看之下，也是无比Fancy，正如Mori那本出名垂直城市那般，给人一种未来感。

这就是办公未来的模样吗？这是否已经是行业的共识？
其实我有不同看法。

1. 这只是客户需求的速写
   我们如果抛开这些具象化图片的背景，擦掉那些楼状的图案。其实余下所有的功能项，仅仅是罗列了一个办公楼租户可能涉及的到功能需求。如果说为何这样的图像，仍能得到一定的行业共鸣，大抵上是这浮躁的行业里，思考过租户需求的人都并不太多。

2. 差异化需求
   在这种乌托邦式的无脑罗列之下，其实忽视了一个问题。我们现在所触及的任何一个项目，除去少数鸟不拉屎的穷乡僻壤之外，都不是孤立的个体。你有邻居，有周边的社区。对于一个典型的核心区项目来说，你的周围会有餐厅、有健身房、有酒店、有社区，固然会存在方不方便、好不好的问题，但人群的需求本就五花八门，你在楼里做的可以满足楼里所有人的需求？？？？完全不可能吧。这样的模型意义何在？可能对于个别真的穷乡僻壤周围规划扑街的独立项目而言尚有意义，但是最终的结果，你能满足的可能只是最基础的刚需，而不用谈得上什么体验，配不上“办公的未来”这样的高帽子。

3. 自身定位与差异化竞争
   这样的模型，忽视了市场的一般格局。完全没有什么可操作性和可参考性。大概只能算是第三方的自嗨。看了都觉得浪费时间。再回到之前写过的一篇文章，Casanova | 租户市场之下的业主差异化竞争。里面的四个C与此雷同。而我的观点也一如既往。差异化竞争才是办公市场的未来。而差异化竞争没有标准答案。在寻找自己的细分市场的过程中，应该会发现需求模型之下各有轻重缓急，赤橙黄绿之上才是行业多彩的未来。

期待看到大家的评论。

关联阅读：

---

脚踏实地，心存远方

地产与远方