Casanova | 我们是否可能嫁接联合办公与传统办公的各自优势创造一个新的事物？

前文提到，市场供应爆发之下，不少项目空置激增、去化乏力，而联合办公作为需求主力，成为了传统业主的纾困选择。（具体回顾请参见文章最后关联阅读链接）

顺着这个思路往下，有些想法萦绕心头，挥之不去，凑成文字与大家分享。

很显然，联合办公与传统办公各有优势，也各有缺陷。根本谈不上谁代替谁。那么为何一定要你是你、我是我？我们是否可能取两者之长，融合成一种新的产品？

解剖一下两者。

对于一个普通租户而言，联合办公的核心优势在于：

1）免装修；2）公共空间、社交空间；3）由此产生的lifestyle的向心力。

传统办公的优势会是：

1）更加成熟的企业形象；2）可以对应更广泛的企业生命周期（从一百平到几万平米都适用）。

如果我们结合两者，可能是这样一个东西：

在核心区有一栋位置优越但租金有提升潜力本身硬件条件落伍的旧楼。如果要具体化一点，打比方，可能是北京的财富中心、上海的K11这种？我们把整个大堂、以及1-2个可租赁楼层拿出来重新装修，作为整体的公共空间。大堂可能对应的会是像一个Living Room、客厅的感觉，可以会客，可以喝咖啡，可以apperitivo/happy hour，千万再在大堂角落放一个星巴克了，整个大堂应该做成一个整体。楼上的1-2个可租赁楼层，做的是更加exclusive的公共区域。可能一部分用来做GYM/Yoga Studio，一部分做桌球室、游戏机、Phone Booth、发呆区、whatever，就像是wework的公共区域，有咖啡、啤酒，不想在自己办公室办公的时候，可以来这个区域，可以见到楼下广告公司的妹子、楼上银行的大叔，周末的时候大家一起在这里开派对。另一个功能是，设置一些公共会议室，通过简单易用的app来预定和收费，弥补一些中小租户本身办公室功能性和空间上的缺陷。

然后，除了这些公共区域之外的办公空间，尽可能多做一些产品类型。比如1-2层做灵活办公（就是联合办公、商务中心那种租法呵呵），小间、短租约、带装修，按工位租。然后有几层是精装修标准办公，全部五百平米以下的分隔，但各个面积段都来几个。高租金，但硬装家具全包，本质上是用租金溢价做一个消费贷分期呵呵。虽然企业与企业要求各不相同，但可以考虑做订单式服务或者根据客户要求交房前小改。装修是一个市场上广为人知的租户痛点，市场上很多客户不差钱，唯独被审图、指定承包商、消防质监那些折磨得够呛。或许是时候做一些改变。

这样一个计划最大的冒险之处在于，我们投入的CAPEX、公共楼层的租金机会成本、增加的管理成本，是否能从办公产品产生的溢价中去得到补偿甚至取得超额回报？

CAPEX还好说，旧项目的改建反正都有。租金机会成本和管理成本将是非常大的挑战。配套面积假定占总共可租赁面积的10%，加上管理成本，可能租金收益至少要增加20%才能break even，增加30%才能为这样的计划执行提供起码的motivation。我们设想一下身边的老项目，上海的朋友们想象一下K11，北京的朋友们想想财富中心，如果做这样的尝试，租金是不是有可能提升30%？

一个满租的项目显然去做这样的改变机会成本太高、风险太高。不过如果市场继续保持低潮，一些长期空置高企的项目可能真的有做这样计划的决策基础。类似于假如有10个楼层租不掉空着，拿3层出来做公共区域，如果能带动把其他7层租掉，还能给其他楼层制造溢价，无疑显得很有吸引力。同时，说实话，我觉得有了大体量空置，直接租给联合办公是一种很偷懒的做法，是一种逃避，是一种治标不治本。我的想法很粗糙，但只希望是一种抛砖引玉。我觉得在市场困境之下，我们需要直面挑战，需要去思考新的解决方案。

本质上，联合办公有什么门槛吗？装修？运营？租赁渠道？社群？呵呵。正是因为门槛低，所以才会这么多人和资本趋之若鹜吧。唯独有一个显而易见的门槛，就是我们这些传统开发商的因循守旧。我们的产品在这十几年间有过什么进化吗？想得到的，大概是办公楼层高从2.5变成3米，空调从FCU变成VAV，架空地板从100mm变成150mm……我们是Landlord，经常恍惚间觉得，我们与农耕时代的地主并没有多大分别。

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