【房事问答1】深圳、杭州、重庆的买房时机

2016年，老杨在分答上回答了几百个粉丝的问题；2016年年底，微博也试上线了微博问答，编辑邀我开通，至今也有几十个问答了。分答上是语音回复，微博问答上是文字回复。

我想隔段时间，挑三个左右的两个月之前的问答，供大家免费参考。最新的问答，则欢迎大家去分答上偷听和微博上偷看（皆为“杨红旭”实名）。

一、杨总好，近期很多外地人去重庆投资，黄市长离开后，传说房价将补涨一倍，你怎么看？  

1、近期重庆房价上涨，主因是房地产板块轮动使然，而非黄市长变动，＂西部三杰＂的成都涨幅大于重庆，启动也早几个月，西安也涨了些。

2、西部地区房产投资价值总体偏弱，供应多而需求弱。且西部龙头是成都！

3、本地人如想稳健投资，可考虑长线，方便管理出租；外地人没必要跨省去投资，一年后比重庆投资机会更好的城市一大把。

4、政策风向已转，成都西安已限购，抑制房价，重庆预计也会跟进调控，房价上涨空间偏小，外地人没必要去凑热闹。

二、院长好，杭州调控后虽然房价暂时稳定住了，但是地拍仍层出不穷。今日地拍更是连绿城这种大房企也高溢价拿地，是否说明杭州短期内仍有上涨风险？这个暂时的平静窗口适不适合刚需上车？若2017年下半年有回调，杭城的价格区间能回调到16年10月份的状态吗？

1、2016年这一轮房价上涨，杭州涨幅不算小，但涨的时间偏晚，累计涨幅小于南京、苏州、合肥，涨得不充分。但被住建部圈进16个重点城市，只能调控房价，政策不放松，房价就很难再次大涨。地王出现后，会短暂利好市场，但难以持久。

2、2017下半年房价会回落一些，可能回调至2016年9月下旬吧。若从投资时机看，还是应等到一年后再观察。但你是刚需，现在买房，从中长期看，不能算错。可以根据自己的急迫程度，做决定。不是特别急，就等到下半年再说。

三、深圳楼市2017年底可以投资（3-8年）入手吗？如果入手是买市中心名校20年楼龄的旧楼梯房，还是非市中心普通学区的新楼盘？  

1、从房地产短周期的投资时机上看，2017年四季度至2018年，很可能是在深圳抄底的好时机。至于具体到哪个季度、哪个月份，还需要走一步看一步。届时政策和市场会发抄底信号，政策需要重新放松，市场成交量需要看到初步反弹。

2、从3-8年这样的中长期来看，深圳仍适合投资，深圳的人均GDP全国领先，科技创新能力位居前列，人口规模当前明显小于京沪，人口导入前景可观，五年后房价大概率创新高。

3、20年房龄偏长，旧楼梯房居住性差，但由于是优质学区，升值性较好。不过，需要考虑当前全国正在推进教育资源均衡化改革，部分学区房概念会被弱化，这是一个潜在的风险。

4、非市中心区的普通学区新盘，属于中性产品，这种情况下关键是要看区域和板块，不宜过于偏远，比如，非市中心区的龙华，升值潜力就会较大些。

5、综合考虑，我只能说类似龙华这种潜力区域的非市中心的新盘，升值性会略好于市中心的名校20年旧楼梯房（考虑到教改的风险因素）。

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