时值三月，正是各大上市房企年报发布时。近日来，万科、龙湖、中海、融创、碧桂园、融信、三盛等房企相继发布相关的年报，尽管风格不同，但得益于大型房企强者恒强的马太效应，诸多企业净利润都同比有所增长。在疫情短暂影响下，房企们各自蓄力，进行多元化突围。业内人士分析，2020年行业集中度将继续提升，大型房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都占据优势。在“房住不炒”的主基调下，房地产市场依然“稳”字当头。万科“活下去”：
成了最特别的存在
3月17日，万科发布2019年度业绩报告，2019年万科营业收入3678.9亿元，同比分别增长23.6%；归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%，低于市场预期。
据观点地产新媒体对比，2015-2018年，万科归母净利润增速分别为15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而去年利润增速已经回到了2015年水平。同时，万科去年房地产业务毛利率27.2%，同比下降2.5个百分点；净利率10.6%下降0.7个百分点。
万科近两年也在业务收敛聚焦、组织重建、长期库存去化、现金流管理等方面采取了动作，并且从数据看仍取得了一定成效。
得益于万科过去所强调的“以现金流为基础”策略，万科管理层在业绩会上持续地强调了连续11年经营性现金流为正的成绩，且截止2019年底手头现金1661.9亿元，相当于短债的1.77倍。万科在经营性现金流入比较充足后，减少了筹资归还借款。截止期末，万科净负债率仍保持在33.9%，同比上升约3个点。
万科作为一家全国性布局的龙头房企，中西部区域是版图的重要组成部分，因此考卷的复杂程度也较中小企业更高。以销售为例，2019年，万科中西部区域销售金额1506.58亿元，占集团比例30.07%排第二；销售面积1236.41万平方米，占比30.07%排名第一。
过去一年，万科在收敛聚焦的基础上，进一步发展了非地产业务，包括万科物业营业收入增长29.7%至127亿元，营收规模继续领先行业；期末累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。
其他包括租赁住宅业务新增开业5.6万间，新获取物流仓储项目21个；为此投入也不断增加，期末投资性房地产增长36%至735.65亿元，长期待摊费用增长43.43%至72.35亿元，分别对应物流仓储、产办等物业增加，以及租赁住宅业务改造支出增加。
即便如此，万科对于房地产开发及物业管理两大业务的发展方式仍保持了谨慎与克制。
合同销售额2425亿元，
龙湖融资成本继续保持4.54%低位
“今年的指标里，哪怕在微弱的情况下，仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。强，其实不是说要强、好强，实际上是过去的沉淀，在危难之中能够产生一定的爆发力。”
3月24日，在龙湖的业绩会上，董事长吴亚军自信地亮出了将继续保持稳步增长的目标。她如此从容是有原因的。年报显示，龙湖全年实现合同销售2425亿元，同比增长21%，稳居行业前十，目标完成率达110%。2019年，龙湖实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%；其中物业发展业务营业额为1407.9亿元，同比增长29.5%，交付物业总建筑面积1068万平方米。更重要的是，龙湖的盈利能力也实现稳步提升，核心溢利同比持续增长。其中，归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。2019年全年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。按地区分析，环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。截至2019年12月31日，集团土储总建筑面积6814万平方米，权益面积4742万平方米。
龙湖集团凭借扎实的盘面和出色的能力，在资本市场选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端的高信用，保障了额度与利率的双支持。受益于此，2019年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。财务指标稳健
中海地产发力产品与运营步入新周期
3月26日，中国海外发展有限公司（股份代号：00688.HK）公布2019年度全年业绩。在房地产行业整体增速放缓的背景下，中海地产依旧是房地产行业盈利能力优秀、财务指标稳健的企业。2019年，中海地产及其系列公司2019年实现合约销售额港币 3,771.7 亿元，同比增长 25.2%；实现营业收入人民币1,636.5亿元，股东应占溢利达人民币416.2亿元，同比增长 10.3%，净利润率达25.4%，利润率保持行业较高区间。过去一年，中海地产在土地市场上展示了它积极进取的一面。2019年，中海新增53幅土地，新增总楼面面积为1146万平方米，实际权益面积1097万平方米，总地价1485.2亿元，权益地价1133.6亿元。坚持一二线布局，也为中海地产未来的业绩增长打下了坚实的基础。截至2019年12月31日，中海系列公司土地储备为6522万平方米，集团系列公司合计土地储备达到8,923万平米，其中一二线城市土地储备占比八成以上，市场占有率也显著提升。值得留意的是，在规模、投地均有长足进步的情况下，中海地产依然保持优秀的盈利水平和财务策略。2019年，中海地产股东应占溢利达人民币416.2亿元，同比增长10.3%，净利润率达25.4%。截至2019年末，中海地产净借贷比率为33.68%，在规模房企中，处于较低区间；2019年度加权平均借贷成本为4.21%，融资成本也是行业的较低水平；2019年末持有现金人民币954.5亿元。众所周知，中海地产很擅于培养新的增长点。商业资产管理这类回报率水平良好以及养老、教育、物流等中长期具有潜力的行业，是中海地产重点聚焦的产业。2019年，中海地产的持有型商业资产营业收入持续加快增长，在写字楼领域继续保持领先。中海地产持有并投入运营的商业物业总面积438万平方米，包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，长租公寓2家，是中国内地领先的单一业权写字楼发展运营商，持有型商业物业总营收达人民币41.6亿元，同比增长22%。手握3万亿货值和1257.3亿现金，
融创中国要以利润为核心
3月27日，融创中国（01918.HK）发布2019年度业绩报告：营业收入1693.2亿（人民币，下同），同比增长35.7%；毛利414.1亿元，同比增长约33.0%；净利创历史新高至260.3亿元，同比大幅增长约57.1%。同时，流动性保持充裕，拥有账面现金余额1257.3亿元。截至财报发布日，融创中国确权土地储备货值预计约人民币3.07万亿元，充足且优质的土地储备，为融创未来几年的销售和业绩增长提供了重要支撑。融创中国董事长孙宏斌在线上业绩会上表示，以融创现有的土储货值，将为今年的销售提供强大支撑，但今年更希望以利润为核心，把利润放在第一位，以安全、稳健为底线，实现一个均衡管理，提高公司的综合竞争力。截至报告期末，融创总资产9606.49亿，同比上年末的7166.60亿增长34%；所有者权益1140.94亿，较上年末的731.07亿增长56%。调整后的资本负债率进一步下降至63.3%，且资产负债比率已实现连续三年呈下降趋势。2020年上半年，融创的预计可售货值超3400亿元，按照正常的去化水平，这些货值将为融创贡献大量经营现金流。经过了连续几年跨越式发展，融创已在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度上牢牢站稳行业五强的龙头地位，未来将朝着高质绩优的方向迈进。碧桂园净赚401亿
手握现金2683.5亿应对周期
3月27日，碧桂园公布2019年年报，2019年碧桂园实现总收入4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利1266.4亿元，同比增长23.6%，净利润612亿元，同比增长26.1％。此外，碧桂园的现金回款为5898.6亿元，连续4年实现正净经营性现金流，而净借贷比率保持在70%红线以下的“纪录”则维持了12年。从碧桂园披露的2019年度业界报告上看，碧桂园继续保持行业领跑优势。
2019年碧桂园业绩提升财务稳健，经营表现依旧优秀。年报显示，2019碧桂园连同其联合营公司，共同实现合同销售额为5522亿元，同比增长10.0%；合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。报告期间，碧桂园实现总收入4859.1亿元，同比增长28.2%；合计录得毛利润约1266亿元，同比增长23.6%；净利润612亿元，同比增长26.1%。2019年全年，碧桂园房地产权益销售现金回笼约5301亿元，权益销售回款率高达96%，自2016年起第四次连续在年末实现净经营现金流为正。截至2019年12月31日，公司账面拥有现金余额2683.5亿，现金余额占总资产比例高达14.1%。展望未来，碧桂园将一如既往秉承回馈社会的初心，借助科技之力提升集团综合竞争力，为社会进步、国家城镇化和现代化做贡献，为社会和资本市场创造更大价值。
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